管理會計在房地產行業財務管理中應用研究

尹健 廣州旭輝企業管理有限公司 陳鑫 中移互聯網有限公司

引言

隨著市場經濟的競爭不斷加劇，越來越多的企業開始重視財務制度體系的改革，房地產作為行業中發展勢頭較為良好的企業，如何將管理會計的作用發揮到最大的效果是一項需要逐步探索的工作。管理會計能夠歸納房地產不同項目中與經營有關的關鍵信息，客觀地預測未來一段時間內的經濟走向，有效地進行資源調配、監督與指導項目的運作、促進提升預算管理水平，但同時也存在著管理會計理論尚未與實踐相融合、管理會計人員自身職業技能不足、房地產信息化應用程度不高等亟待解決的問題。

一、管理會計在房地產中的應用概況

（一）房地產的業務特點

建筑規模大、資產體量大、建設周期長都是房地產行業的業務特點，這些業務特點給房地產行業在開發項目過程中帶來較大的經營風險。在漫長的建設周期中，所涉及的人、財、物料等消耗量很大，在某一環節銜接不上或者控制不良則會導致整個房地產項目癱瘓或者停滯。新形勢下，房地產企業在國民經濟中逐漸增速放緩，各種政府政策調控和監督的力度變大，不同房地產企業之間的價格競爭也更加激烈，利潤空間相較之前受到壓縮。房地產企業從項目的規劃、開發、設計、施工、資金等方面開始尋找獲取利潤的空間，管理會計的加入可以有效把握資金的節奏、績效的優化、效益的提升等多方面，從而支撐資源配置、緩解資金壓力、降低經營風險等，讓房地產企業在地產項目的規劃設計、建筑的施工質量、商品的品牌口碑、售后的物業服務等方面綜合性提升，打造出地產項目的精品。

（二）管理會計在房地產中應用的介入點

管理會計與財務會計不同，在原有的職能基礎上增加了“管理”的職能，不是并列存在的關系。管理會計與財務會計原本同屬于一個根源，共用基礎的信息數據，管理會計需要參考財務會計的信息，其產生的價值體現在兩個方面，那就是“管理”與“會計”理念。管理理念包含了對事項的決策、計劃、控制、糾偏等，對現有資源的配置，降低施工的風險與成本，提高生產力。會計就是對房地產的生產、資金等財務情況進行統計與分析，形成與財務報告不同的管理會計報告，供相關的部門或者管理層進行決策，將專業的技術與算術模型運用到管理會計中。

二、管理會計在房地產中應用的意義

（一）提高企業的綜合競爭實力

房地產面對激烈的市場競爭環境，不僅需要對外不斷地擴張，爭取更多項目，保持現有的市場地位份額，也需要加強內部自身的管理，提升企業的綜合素質。管理會計的出現讓財務管理工作變得更加重要和關鍵，提高核算的精準性和準確性，利用信息化的手段對財務數據進行匯總和分析，有計劃、有節奏地控制和安排資金量，保存了數據庫和經驗值，為企業的可持續發展提供高質量的支持。在風險防控和資源配置方面，管理會計降低了財務工作的風險，通過數據之間的邏輯關系和信息流程固化更容易發現高風險問題，優化了資源之間的再分配，減少因不平衡性引起的矛盾和糾紛，提高了內部運行的質量和效率。

（二）統籌不同項目中的資源調配

管理會計是管理、會計以及信息化三者參與和相互融合的產物，在房地產中，由于項目較多，涉及的專業領域或模塊不同，工程所處的生命周期不同，管理方式和流程也會有所不同，比如土建和機電工程的區別較大，所以與之對應的施工方式、材料采購、施工工藝和數據信息也不同，不同階段的施工項目如施工和結算階段所需的資金量、工作流程、工程資料也不同。管理會計側重于對每個項目做出定制化的測算和支持，考慮項目獨立性的同時又確保不同項目在開展的過程中能夠調配彼此之間的資源，統籌考慮，實現資源共用、減少浪費。在項目結束時，比較分析預算目標和實際完成情況能夠形成項目的閉環管理，不斷應用在下一個項目中。

（三）監督與指導項目的開發和運作

管理會計擅長于利用大數據等技術進行數據的匯總、分析，對有限的資金量進行統一的分配和使用，不再是靠原始的人工手寫等方式對數據進行積累，而是靠信息化的手段對每個階段、每個項目的數據進行提取、傳遞和存儲，當實際使用量與計劃需求數量之間存在較大的差異時，可以及時跟蹤并調整，對人工、材料、管理費、措施費為基礎，進行定量的分析，運用量化數據結果說明預算與實際執行之間的差異，加大成本管控的力度，優化施工工藝、施工方案以及工序之間的搭接順序，對整個項目的生命周期做一次復盤，不斷地監督以及指導項目的運作。

（四）促進提升預算管理水平

房地產的資金分配、收支明細都關系到戰略方案的調整與部署，在管理會計的應用下可以幫助房地產制定預算水平以及發展戰略，因為發展戰略是要根據當前的預算水平來進行支撐的，不單單依賴于企業的文化、愿景及目標市場等方面，所以企業的目標制定要參考管理會計在預算收支方面開展的結果。管理會計作為預算的重要工具，不斷地促進預算方面的統籌與協調，平衡不同部門、業務之間的關系，將現有資金資源發揮最大作用。

三、管理會計在房地產中面臨的挑戰

（一）管理會計理論尚未與實踐相融合

管理會計在我國起步時間較晚，應用時間較短，程度尚淺，理論研究和實際應用之間存在一定差距，難免出現脫節等現象。首先，對現有的管理會計理論研究不夠透徹和深入，停留在表面，發揮作用不夠明顯。其次，在房地產的實踐中，財務管理與管理會計之間的聯系不夠緊密，不能達到預期的目的和標準，主要原因是管理會計應用范圍較為狹窄，只存在于局部，缺乏全局觀念，沒有對企業的財務管理統一規劃的方案及意識，不能深入探究管理會計與經營活動、開發活動、項目組織管理之間的關系。最后，涉及房地產的管理會計內容較為復雜和煩瑣，需要依靠不斷的經驗總結和理論實踐反復驗證，由此推導至整個流程的改進，形成一個閉環。

（二）管理會計人員自身職業技能不足

在房地產中，從事管理會計的人員缺乏對自身職業素質和能力的清楚認知，主要由于企業內部對管理會計沒有重視，認為管理會計只是財務管理的另一個代名詞，使得從事管理會計的人員對自身工作范圍和責任認知不夠，工作態度和情緒不高，處于一種可有可無懈怠的狀態。同時，管理會計人員與財務人員不同，管理會計需要為企業提供更加具有參考性和輔助性的決策意見，而不是像財務管理只需要提供最基礎的計算核算功能，所以管理會計人員自身做到能夠有判斷力和決斷力，不僅需要學會分析除數據以外的原因和本質，還要給出相應的原因分析和解決建議，才能為高層管理者提供更好的輔助價值。

（三）房地產信息化應用程度不高

信息化的應用范圍和應用程度說明了該企業在管理會計方面的投入力度，因為管理會計是需要建立在信息化的基礎上，對數據進行采集、匯總、分析和傳遞，在不同的部門之間進行共享。大多數房地產忽視了信息化的建設，也是整個行業信息化水平有限的原因之一，缺乏了信息化的企業難以保證財務管理的全面性、準確性和及時性，靠人為進行操作和傳遞很容易造成錯誤甚至是舞弊行為，難以進行信息之間的整合，發現其邏輯關系，無法實現信息的共享，造成每個部門之間的信息傳導困難和脫節，影響整個企業的運行效率和節奏。也正是因為缺乏了信息化的應用，無法客觀實際地分析出管理會計的效果以及財務數據的客觀性。

（四）缺乏完善配套的管理會計操作體系

一套完備的管理會計政策體系以及操作流程是保障管理會計應用的重要前提，如果缺乏合理有效的運行制度，那么會使得管理會計在實操過程中應用混亂無序，直接關系到財務管理工作的最終效果。在當前市場環境不斷優化的情況下，不僅是內部政策，外部的法律法規或者行業規定也缺乏統一有效的內容和形式，沒有一套章法可循，這源于管理會計本身的特性是依賴于內部的具體管理，所以需要根據企業自身情況進行制定和規劃。與此同時，管理會計的信息屬于內部較為關鍵的信息，當信息不能得到很好保護或被刻意泄露時，則會影響到管理會計最終的效果。

（五）管理會計的應用效果監督反饋不到位

管理會計在房地產中的應用逐漸呈現出優勢，房地產會重視考核項目人員、財務人員，但考核的內容沒有融入管理會計的元素，從管理會計的視角出發，目前考核指標、體系、方法還存在著諸多的不足之處。管理會計運用之后，到底和運用之前哪些方面存在著進步或者缺失是沒有相關數據統計的，對比分析不足使下一階段管理會計改進和實施方向沒有充足的依據和理由。房地產在會計管理的效果方面也缺乏相應的數據分析，比如預算制定、執行和差異分析等，沒有及時、準確地向項目部傳遞有價值的匯總信息，得不到反饋的項目部自然也無法跟進管理會計在運用過程中出現的困難及不足之處，影響管理會計在施工項目中運用的最終效果。

四、管理會計在房地產中應用的解決措施

（一）加強理論在實踐中不斷應用

房地產企業的在管理會計指導下開展工作，實現企業的高效運作與管理，首先，要發揮理論體系的指導作用，在深入透徹地研究科學管理體系后，從較高的戰略層次出發，將管理會計下沉到具體的經營管理工作中去，探究如何與具體的項目相結合，將經營業務活動與管理會計相聯系。其次，由于地產項目具有專業性和特殊性，屬于一個獨立的體系，在探究理論與實踐的過程中注意每個項目的經驗總結，與財務管理的聯系性，在工作中善于總結與發現問題，打通整個工作流，形成閉環管理，在其中所存在的組織變革等予以重視并進行相應的研究。最后，房地產在財務管理內容方面較為煩瑣，管理會計運用過程中不斷地進行經驗總結，不是一味地以理論依據作為指引，把每一個施工項目都當成一個獨立的個體進行研究后歸納總結，上升到群體或組織研究。

（二）提升管理會計人員職業素質和技能

管理會計人員的專業素質決定著企業是否能夠成功地應用管理會計，所以加強管理會計人員的職業意識，提升管理會計人員的職業素養是非常重要的一步。首先，需要讓管理會計人員意識到這類工作區別并超越傳統的財務管理，所涉及的不僅是財務部門，更加關聯著其他業務部門、后勤部門、職能部門等，確保每個部門都能夠積極地參與和配合，這樣才能有效地了解每個業務、每個部門運行的問題，從而進行分析找出有針對性的解決措施。其次，高層管理者應樹立管理會計的工作氛圍，對管理會計給予更多的支持和重視，在工作中加強宣傳和培訓管理會計相關的概念和意識，從而使得整個企業上下緊密聯系，互相配合。最后，管理會計人員加強自身的素質和能力，不再局限于原有的財務管理技能，而是打造屬于管理會計的專屬能力，參與到企業的管理和決策中，不斷培養和提升工作意識和能力。

（三）加快企業管理會計信息化系統的建設

房地產是一個龐大的系統，每個部門之間所從事的工作相差甚遠，想要掌握全面的信息必須依賴于建設功能強大的信息化系統，輔助高層管理者獲取信息，更好地管理不同部門。信息化系統的建設前提建立在信息化思想意識上，只有培養信息化的意識，才能操作好信息化系統，完善信息化系統的建設。管理會計人員在日常工作中需要操作信息化系統，以此來履行管理會計的職責，使得工作效率提升，跟上企業運行的節奏和步伐。建設信息化系統不僅需要較多的資金支持，前期資金投入，還需要各個部門之間的相互配合，資源共享，為管理會計的滲透融合，信息化系統的連接和共享做好基礎，才能為管理會計工作提供最準確和全面的信息，獲取第一手的資料。

（四）建立完善的管理會計運行制度和操作體系

管理會計在房地產企業中的運用離不開一套完善的管理會計制度，只有在前期建立一套完整的體系才能在后期讓工作更加順暢開展和有序運行，不斷地提高工作秩序和效率。房地產的財務管理貌似很簡單，但資金量大，涉及環節較多，使得財務管理無形中增加了復雜的程度。在管理會計的運用過程中，需要從企業全局視角出發，針對實際情況來制定相關的制度和政策，提升實際應用的效果，為財務管理工作的科學性和有效性打下基礎。在建立體系時，第一步要制定管理會計的工作目標，可以從短期、中期、長期三方面著手，不斷地實現由短及長的目標，及時的糾偏，避免目標過短或長，難以實現或缺乏挑戰性。第二步要從內部的驅動力、企業的文化價值觀、外部的環境等因素考慮管理會計的因素，結合現有資源來制定相應的政策以及結構體系。

（五）加強管理會計的效果監督與反饋

房地產運營管理會計的目的之一就是通過管理會計加強數據的反饋與監督，比如將管理會計運用到預算中去，那么就要形成對應的監督體系，從預算的編制就開始跟蹤，一直延伸到預算的批準、執行、決算等程序，都要有相應的監督及反饋機制，分析預算與實際應用的成本之間的差異情況，分析增加、滯后的原因，將原因分類為可以控制和不可控制兩類，對可控的因素及時的匯報給項目相關人員做出調整和修改，不可控制的從系統、制度、流程上進行整改，做好監督和反饋機制。在整個過程中不斷地積累相關經驗，總結應用過程中的問題，及時地向上級反饋和匯報，以便不同部門之間的相互溝通協調，共同跟進管理會計的應用。

結語

房地產在面對當前市場發展趨勢的情況下，不斷面臨著新的挑戰和機會，也必須重視財務管理，改變傳統的思維模式，重新確定清晰、可持續的發展路徑，將管理會計與工作進行有機結合，最大限度地發揮出管理會計的作用，為管理會計構建好良好的氛圍和環境。在此基礎上，推動企業健康穩定地運行，以科學、合理、精準的方式保障企業的財務管理效果，增強企業的競爭力。