不動產登記對房地產經濟的影響和研究

王偉

摘 要：隨著經濟的發展，我國在房地產上的糾紛和問題也逐漸增多，為了減少在房屋產權上引起的糾紛，也為了進一步規范房地產行業的發展，我國實施了不動產登記制度。通過該項制度來對房屋產權進行明確，同時也促進了房地產行業的有序發展。論文從不動產登記制度的涵義、該制度對房地產經濟的影響以及該制度的體系構建情況進行分析，希望能夠為不動產登記制度對房地產經濟的影響和研究提供一些參考和建議。

關鍵詞：不動產登記；房地產經濟；影響

一、不動產登記制度的涵義及其與房地產經濟的關系

不動產登記制度是一項物權制度，其主要內容是相關機構根據當事人的申請，將相關不動產的自然以及權利進行登記并公示，其作用主要是為了確認不動產的歸屬權。不動產登記的核心就是權屬，由于房屋、田地等具有不可移動的特性，其權利的歸屬也較為復雜，因而需要通過不動產登記制度對其產權進行有效的規范和確認。對于房產而言，進行不動產的登記可以有效明確房產在買賣、租賃等各項經濟交易中的權責界限。尤其是在房產的買賣過程中，在買賣雙方進行申請后，國家的專職工作人員會將不動產地轉移登記事項記錄到不動產電子登記簿上，進而確保房屋的產權發生轉移，以減少因房屋買賣而出現的一系列糾紛。在不動產登記的過程中，國家相關工作人員需要對房屋進行法律勘驗取證，進而登記人員才能將不動產的變動進行記錄，完成不動產的登記工作。

不動產登記制度對于國家、企業以及個人都具有諸多益處，從國家層面而言，不動產登記制度可以有效減少在房產等方面產生的民事糾紛，減少相關人員在這方面的工作量和經濟費用，同時有助于國家在不動產方面進行有效管理。并且也進一步加強了房地產投資屬性的社會認知，相關企業可以通過對房屋余值進行抵押，滿足社會或企業的融資需求，進而促進市場資金的流通和發展。對企業而言，通過明確不動產的歸屬權問題，可以有效減少在不動產買賣過程中的混亂和糾紛，同時使得房地產交易安全得到了極大地保障，維護了房地產交易的秩序，極大地提升了相關人員的辦事效率，同時也減少了許多不必要的手續，從長遠角度而言，可以有效促進房地產行業的可持續發展。對個人而言，不動產是個人十分重要的固定資產，歸屬權和所有權的明確可以確保自身財產安全得到充分的保障，并且減少與他人的糾紛，同時產權人的不動產擔保也受到了廣泛的認可，對于房主的資產流通和變現都提供了便利。

通過推進不動產登記制度，促進相關不同部門的工作交流和合作，并結合科學技術和網絡建立起全國范圍內的不動產信息管理技術平臺，促使相關部門在對不動產的產權進行保護的同時，也可以進一步規范不動產交易市場的秩序，并變相刺激各種二手房源進入市場，降低城市內空置房的比例，促進房產經濟的快速發展。

二、不動產登記制度對房地產經濟影響的實證分析

（一）不動產登記制度對房地產市場供應的影響

不動產登記制度對于房地產市場供應在短時間內有一定的影響。首先在住房資源方面，保有環節的房產稅對于房價以及房產資源的調控具有十分重要的作用，部分具有多套住宅的人為了減少不動產納稅方面的經濟壓力，可能會向市場拋售房產，在短時間內會對市場的供應方面造成影響。尤其是在大型和中型城市范圍內采用不動產登記制度，會促使部分以投資為目的的房產持有人對高檔二手房進行拋售，造成平抑二手房價格現象。二房房產稅的征收會在短期內對部分地區的房源供應造成影響，促使短期內二手房的供應增加。但由于此類人員的數目較少，再加上通過取消傳統的地域地址等對房產持有人的限制，在一定程度上也會提升部分人對于房產的購買欲望。所以在房地產市場的供應方面，不動產登記制度造成的影響較為有限。

此外，不動產登記制度并未將房地產的供應調節作為制度建立的主要目標，對于房地產經濟的主要影響還是體現在房地產市場的未來發展方向。從長遠的角度而言，通過實施該項政策可以促使政府更加精準有效地對不動產行業進行管理，進而對房產的供應進行更加精準的調整。

（二）不動產登記制度對房地產市場需求的影響

伴隨著不動產登記制度的健全和推廣，國家也會采取相應措施對二房房產進行征稅，這在一定程度上會減少一部分人對于房產的購買欲望，使他們在短時間內采取觀望態度，但此類態度在不動產登記制度全面落實后的一段時間內就會逐漸消失。目前我國對于房地產的發展更主要的是采取市場運行的機制，在房產的需求方面并未實施政策化操作，短期內的房產需求量下降更多的是由于市場自身的調節機制的影響。

并且在不動產登記制度的推動下，相關企業要想開發房地產經濟，首先要做到充分發揮相關建筑單元的最大價值，提高土地利用率，此外在開發過程中，還要結合互聯網技術和信息技術對當地的房產資源和房屋售賣情況進行深入的分析和研究，促使企業在原本的建筑設計上不斷進行優化，進而刺激人們對于住房的購買需求。

因此綜合而言，不動產登記制度在短期內會對房地產市場的需求造成一定的影響，但從長遠而言，通過利用不動產登記制度，可以有效減少劣質建筑的出現，進一步優化房地產等各項建筑的建筑質量。同時國家也能夠從各個方面對房地產市場進行一定的規劃，促使優質企業設計并建設性價比更高的房屋，從整體上優化我國房地產行業的市場環境，更有助于相關企業的長遠發展。

（三）不動產登記制度對房地產價格的影響

影響房產價格的決定因素有很多，市場、人口、收入等都有可能對不動產的價格產生影響。不動產登記制度在實施過程中，房價確實會產生較大程度的波動，但相關人員在經過一系列深入研究后，發現真正能夠影響房價的并不是不動產登記制度，不動產登記制度只能在一定程度上對不動產的歸屬權進行確認，并對房地產行業進行規范。真正影響房價的主要因素是收入、供求需求以及市場認可度。

從對短期市場的沖擊而言，不動產登記制度加強了國家對于個人房產稅的征收和管理，在一定程度上影響了購房者對于房屋的購買欲望，同時也造成了房產行業的短期下滑。但從根本上來說，不動產登記制度對房地產的價格之間不存在直接的聯系。該項制度實施的主要目的還是在于確認不動產產權，尤其是針對部分老舊城區的房產遺留問題進行解決。從長遠而言，不動產登記制度對于部分老城區的建筑進行了產權的明確和劃分，更有助于部分大型房地產企業對相關城區的修整重建，從而減少了房地產在建筑資金和建筑空間上的壓力。并且政府相關部門可以借此加強對城區建設的長遠規劃，并對相關企業進行一定的政策扶持，在進一步激發老城區的經濟活力的同時，也能促進新舊城區的房地產行業有效流通，有助于房地產行業的長遠發展。

三、目前房地產經濟下的不動產登記制度體系構建

（一）完善房地產經濟宏觀調控

對于整個房地產行業的長期發展而言，實施不動產登記政策是十分有益的。首先，這項政策可以促進國家對于全國的房產資源進行全面的統計，并建立起信息化一體化分享平臺，進而對全國的房地產經濟進行宏觀調控。在當前的房地產發展和市場管理方面，常常出現信息不平等現象，阻礙了正常企業的發展。而通過不動產登記制度的建立和推廣，相關房產等基礎情況在一定范圍內變得規范和透明，從而促使房產購買者在購買之前能夠做好調查，避免一時沖動而造成巨大的損失。

其次，不動產登記制度的建立也為房產稅的征收奠定了良好的基礎，政府相關部門可以利用稅收改革對房地產行業的發展進行更加有效的管控，促使房地產行業的發展更加成熟和穩定，減少因炒房、沖動性購買等對房產價格造成的不良影響。統一的不動產登記制度可以從長遠上對房地產行業的發展進行有序規范，減少投資者為逐利而蜂擁樓市的現象，進而促使樓市逐漸回歸正常，房地產行業的發展回歸理性等。

最后，從對樓市的宏觀調控方面而言，不動產登記制度可以通過計算機實現對各個城市的個人住房擁有情況的統計和分析，進而建立和完善相關的不動產稅收制度，并加強對城市中樓盤中相關住房的類型和存量的調控，進而促使樓市在長時間內得到健康有益的發展。

（二）優化簡化不動產登記流程

在不動產制度體系的建立過程中，通過對不動產登記的流程進行優化簡化，加速相關制度的建立和健全，進而有效促進相關部門對房地產行業的規范。在進行不動產信息的統計和管理過程中，技術人員可以利用相關技術對得到的信息進行優化統計和數據分析，并通過政策進行有針對性地調控，使相關企業能夠根據市場發展要求進行改進，同時政府也加強對市場環境的規范和管理，進而促進房地產行業的健康發展。

在進行流程簡化過程中，首先要對整個登記的流程和過程進行優化，通過相關技術，將房地產、財政、稅務以及不動產登記等相關業務進行整合，打破“孤島”的辦事模式，進行流程上的簡化，避免來往人員多個窗口部門來回跑的現象。同時，要提升窗口服務人員的綜合素質，確保其對工作內容包含的各部門的政策了如指掌，并且提升辦事人員對各項手續和工作流程的熟練程度。

其次，對于各類不同不動產交易的相關證明材料和證明文件的轉移、梳理以及存放方面，要確保各部門負責人的分工明確、權責到人。避免出現資料不全，資料混亂甚至資料丟失等事件的發生。

（三）建立不動產登記統一平臺

建立不動產登記統一平臺，首先需要強大的信息技術支持，并且需要不動產登記部門、財稅部門以及房地產等部門進行充分的配合，進而建立起高效、便捷的不動產登記統一平臺。通過建立不動產登記統一平臺，對于非涉密或者涉及隱私的信息進行無縫對接、實時共享，不僅能夠提升在相關窗口的辦事效率，更能促進網上辦事流程的發展。通過政策培訓，充分發揮社會組織和相關政府部門的聯動性，進而在材料收集、辦事流程以及證書發放等環節實現網上辦理。

其次，在統一平臺的建立過程中，要注意不同地區的信息更新，在部分基礎設施達標的地區，可以在相關部門的窗口附近設置自助一體查閱機等，并加強互聯網技術的開發和利用，實現相關軟件和網站的獨立應用，從而促使人們可以在網上即能查閱相關信息。在不動產登記統一平臺的建立過程中還要注意對相關信息的保護，注重戶主的個人隱私。

最后，在建立不動產登記統一平臺的過程中，相關人員也可以與水、電、氣等基礎設施服務公司進行合作，進而形成不動產登記的便民服務。在幫助人們提供便利的同時，也能夠促進人們積極進行相關手續的登記和辦理，提升相關部門的辦事效率。

（四）加強農村宅基地登記管理

當前的農村宅基地以及集體建設用地的使用權和房屋所有權是不動產登記的重要內容之一。到目前為止，我國的所有縣、市都已經完成了不動產登記職責機構的整合，并且除部分偏遠地區外也都實現了不動產的“停舊迎新”。

根據相關法規和政策的規定，農村的相關房產建筑也要頒發不動產登記證明。使用權人根據登記的主體或者房屋所有權的主體進行申請，并在首次申請時提供申請人身份證明以及不動產登記申請書等材料，在經過相關的手續和公告無誤后，便可以發放不動產登記證明。

通過對農村宅基地的登記管理，可以有效避免部分人員出現違規建設等現象，同時也能夠提升農村用地的利用率，進而加強對土地資源的管理，進而保護好我國的種植用地。

（五）優化不動產登記營商環境

為了提升不動產登記制度對于市場監管和便民服務的力度和范圍，相關部門要盡力優化不動產登記的營商環境，進而打造出“辦事不求人、審批不見面、最多跑一次”國際化、跨區域的發展模式。首先要健全企業營業執照的備案制度，對于與政府進行合作或代辦部分事務的企業，要對其營業執照、經營許可證等各方面進行集中備案，備案完成后，相關人員在后續的手續辦理過程中就無需每份申請都提供相關材料，同時相關窗口也不再收取此類證明材料的紙質版。而通過此項優化手續，不僅為辦事人員減輕了工作內容和工作壓力，同時也簡便了前來辦理業務的人員手續，減少了不必要的工作流程，提升了工作效率，并在一定程度上優化了相關部門的營商環境和氛圍。

其次，推廣使用電子證明，并且推廣不動產登記的信息共享率。通過使用電子證明可以有效發揮電子證明安全高效、方便管理以及節約成本等優勢，并且通過利用電子證明，可以有效降低相關辦事人員來回奔波的困擾，通過網絡直接將電子證明傳送到相關場所，讓“數據跑”替代“人工跑”。同時利用共享信息平臺和網絡，可以減少辦事人員在信息方面的利用率，進而避免企業在辦事過程中頻繁上傳資料的麻煩。

最后，要著重提升不動產登記營商的服務質量，在進行登記服務之前設立預審機制、上門服務機制等，相關企業對資料進行收集整理，并咨詢業務服務專員，業務專員上門對資料進行預審后，并告知相關的登記事項，進而避免資料缺漏或準備不全面等現象出現。此外，相關企業也可以根據不同情況設置容缺機制，對于前來辦理不動產登記的基本條件符合但次要手續欠缺的人員簽訂容缺承諾書，然后委托登記中心先行受理相關業務，并一次性告知缺少的材料后，在規定時限內令其補齊即可。通過此類設置，可以大幅度提升不動產登記的營商環境，并能夠減少相關人員多次跑腿的困擾，在提升了工作效率的同時，也為相關企業的服務增加了人文關懷，更有助于和諧社會的建設。

四、結語

不動產登記制度對于我國的房地產經濟發展具有重要意義，通過該項制度可以對我國的房地產市場秩序進行有效的規范和整頓。國家相關部門也可以根據市場需求和房屋分布情況進行宏觀把控，從各個方面對房地產企業的發展進行優化，進而促使城市樓價逐漸回歸至正常水平，減輕當前人們的購房壓力，提升人們生活的幸福指數。并且通過實施不動產登記政策，可以一定程度上提升房屋的入住率，并促使房地產企業減少土地浪費，進而有效調節我國當前的社會矛盾。

同時，由于我國的地域廣闊，不同地區的經濟發展水平相差較大，因此在不動產登記政策的實施和優化過程中，也要根據各個地區的自身發展情況進行設計，重視在制度完善過程中發現的風險和隱患，積極采取相應措施進行預防，進而從各個方面確保我國房地產經濟的穩定發展。

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