國企城市更新項目開發成本精細化管控措施探討

黃意

摘要：城市更新是一項系統性工程，為老城市挖掘了新的土地資源、為產業注入了新動力、為發展騰退拓展了新空間。同時，城市更新項目具有資金需求大、涉及利益主體多、規劃程序復雜、開發周期和收益回報不確定等特點，對實施主體的成本管控能力要求高，此時國企相較更具優勢。本文以X公司為例，通過梳理、分析現有國企城市更新項目開發成本管控模式的必要性和主要問題，結合自身工作實際，并借鑒該行業標桿的優秀經驗，并提出了相應的成本精細化管理的優化措施及建議，以期為城市更新項目開發成本精細化管理實施落地提供參考。

關鍵詞：國企；城市更新項目；開發成本精細化管控

國資委2022年提出“兩利四率”指標體系，2023年提出“一利五率”，表明國資委在引導國企提高投入產出效率，注重經營活動現金流，不斷提升資本回報質量和經營業績“含金量”。為確保國企城市更新項目能持續健康運營，實施開發成本精細化管控尤為重要，因此應當推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，合理確定項目范圍和改造投入、嚴格項目收益測算及管理，算好投入產出賬、以長期運營收入平衡改造投入，做好開發成本精細化管控的實施落地。

一、國企城市更新項目成本精細化管控的必要性

（一）有助于強化內部控制

有效防范化解重大風險，是“十四五”時期國企高質量發展必須跨越的關口。國企作為國民經濟發展的中堅力量，實施開發成本精細化管控，有利于有效防止國有資產流失，促進國有資產保值增值；有利于進一步深化國企改革，促進提質增效，完善成本管理制度體系，控制資金管理風險，有效遏制風險隱患；有利于進一步提升風險防控意識和能力，提升內部控制成效，從而加強國企的經濟效益和競爭力。

（二）有助于提升管理層決策水平

管理層作出正確決策需要大量真實、有效的信息數據，而國企城市更新項目實施開發成本精細化管控有利于為企業管理層決策提供科學準確的信息數據，幫助管理者準確把握市場趨勢以及城市更新項目運營模式。當今市場競爭環境復雜多變，而國有企業在國民經濟中具有骨干作用和引領作用，面臨更多的經營管理風險，實施有效的精細化成本管控能使決策更為精準、系統而有效。

（三）有助于控制成本推進項目順利實施

通過對城市更新項目的全成本管控各環節如規劃設計、設計變更、工程簽證、投融資費用等各項發生的業務數據進行快速而準確的分析、挖掘，借助全方位、多層次的明源云ERP、金蝶、第三方造價咨詢等輔助決策支持手段，了解資金使用及管理情況、預算與實際執行差異等情況，及時糾偏調整，實現國企經濟業務活動的可視化精細管控，輔助公司領導層精準決策，推進項目順利實施。

二、國企城市更新項目開發成本精細化管控存在的問題

X公司是某一線城市的市屬國企單位，是某個城市更新項目的實施主體，該項目共分6個地塊，涵蓋不同業態類型，因業態多樣化和地理位置特殊性，成本數據庫可借用同類數據較少，且工期緊任務重，成本管控難度大，成本精細化難度較高。雖然公司管理層歷來十分重視開發成本精細化管理工作，積極探索，對標優秀，但目前仍存在以下幾方面問題：

（一）公司管理層重視程度不高

部分國企基于國資委考核要求，對于城市更新項目的重點也普遍放在常規的業績考核和利潤增長上，因搭建成本精細化管控體系周期長，甚至貫穿在整個城市更新項目開發全程，所需新增耗費的成本高，收益見效慢，公司管理層普遍對其所能帶來的潛在效益缺乏內驅力。

（二）自身開發成本精細化管控基礎較為薄弱

部分國企之前無城市更新項目的開發經驗，或對于多種業態的更新項目經驗不足，或其開發所在地同類可借鑒數據有限，成本數據庫內容有限，無法快速檢索和廣泛使用，以上多種情況都會導致開發成本精細化管控基礎較為薄弱。城市更新項目所含業態越豐富，成本核算也相對越復雜，成本精細化管控程度要求越高，成本精細化管控的基礎數據需要在逐步建設過程中完善，

（三）跨部門協同效率低

首先，開發成本精細化管控是一項系統工程，不論是目標成本中涉及的主要經濟技術指標、產品定位、建造標準等重要編制依據、數據來源，還是成本精細化實際執行落地，都需要全公司各部門共同參與。但在實際執行中各部門因多種因素致成本信息溝通不順暢，數據更新不及時，在一定程度上導致信息的損耗和失真；其次，要實現開發成本精細化管控，組織上需全員參與，時間上涵蓋項目前期到交付運營的全過程，管理對象上則涵蓋項目開發、建設、運營籌備各階段投入的各項資源，這對全員成本意識，公司組織管理水平，數據交互和數據處理能力提出較高要求。

（四）未定期跟蹤掌握成本動態數據

國企城市更新項目普遍周期長，開發建設期的規劃設計指標、設計方案以及運營方案在向集團領導、省市區政府相關部門匯報時可能會需反復修改，需要及時調整和動態跟蹤成本動態數據。但是現實情況可能不樂觀，主要表現在：一是未及時收集和處理成本數據。如公司未建立預結算制度，未定期更新和處理成本數據，則會出現合同結算，成本歸集和成本分攤不及時情況，導致成本數據失真，準確度下降；二是未對項目動態成本定期進行回顧與梳理，現有制度對成本預警缺乏制度要求和指導，無法及時對動態成本進行預警與糾偏，無法動態跟蹤成本數據，從而實現精細化管理；三是成本管理數據未匹配項目實時進度。因成本方案版、執行版的編制取決于設計方案、政策、領導決策等多方面因素，涉及面廣，涉及人員眾多，方案版本反復修改更新耗時較長，易致現有目標成本編制情況與項目各地塊的施工進度匹配度的情形，需要提高成本管理及時性。

（五）未與績效考核深度綁定

通常成本合約部門是開發成本精細化管控的主責部門，負責編制成本管理制度，而績效考核草案由人力資源部門及計劃運營部門共同設定，上報公司經營班子審議，成本精細化管控與績效考核主責部門不同，側重點也不同，因專業化分工帶來的部門目標差異，難以將成本精細化管控與績效目標深度綁定。

（六）未有效利用第三方數據平臺或專業服務

部分國企因更新項目規模較小或者建設期較短開發成本支出較少，未購買如明源云ERP、金蝶等成本管理系統，未聘請第三方造價咨詢單位提供專業支持，或即使使用，但平臺的數據模塊或賬號購買較少，導致能夠收集和處理的數據不足，不足以實現開發成本精細化管控。

三、完善國企城市更新項目開發成本精細化管理的優化措施

（一）培養全體員工成本管理意識

要最終將成本精細化管控實施落地，公司管理層和員工在成本管理中扮演著極為重要的角色，如何最大限度地調動全體項目參建者的積極性是項目成本管理的難題。X公司用以提升全員責任意識的關鍵措施有：一是每年都會組織至少一次涵蓋全體人員的項目成本管理相關知識培訓，包括招標采購制度、成本管理制度，財務管理制度等；二是每月將項目動態成本的結果報送公司領導審批，審批通過后傳閱至相關部門分管領導、部門負責人及經辦人，如有預警，則在流程中充分提示該部門分管領導及部門負責人，要求對此督促跟進，化解預警；三是X公司針對成本管控有力，切實取得成效的項目，和在此之中作出突出貢獻的員工，實行完善的獎勵激勵機制，含獎金、年度董事長專項獎、專項激勵和福利等物質激勵和評優選先的精神激勵措施，充分調動員工的積極性和創造性；四是X公司在錄用成本管理崗位人員時要求必須具有良好的成本管理專業水平、豐富的成本精細化管理經驗，從而保障成本管理制度體系中各部門工作人員的整體專業能力和水平在進行相應的成本管理工作時，能完全勝任其崗位的需求，達到成本管理的有效性。

（二）完善成本數據庫

X公司已搭建目標成本數據庫、實際成本數據庫、業內參考數據庫和下浮率數據庫。成本數據庫主要從項目指標數據積累和同類項目指標借鑒兩個維度進行匯編，其中項目指標數據積累是將項目內不同地塊的同類業務做對比，為X公司各部門的招采工作提供數據支持，同時每月統計近期建設工程造價指數、人工、材料、機械價格變化及各類工程下浮率，分析該市建安、市政工程造價指數變化情況，建安、市政工程材料費指數情況，人工、材料、機械價格的變化情況，通過對該市建設工程造價管理站數據，統計分析招標控制價上限凈下浮率及中標下浮率的參考值和參考范圍，為成本精細化管控提供外部數據借鑒。而同類項目指標借鑒主要是參考深圳市人才安居集團、華潤置地、保利地產、龍湖集團等企業，對標優秀，豐富自身成本數據庫，為項目各階段成本測算、成本對標、成本數據查詢等成本管理事務提供技術支持服務。

（三）推行全流程成本管理體系

X公司作為市屬國企，始終堅持加強成本管控，深挖創效潛力，對城市更新項目實行全成本管理，依據公司現行項目成本管理相關制度、流程，對標行業標桿房企，按照“體系管理、制度保障、機制推動、數智賦能”的總體要求，秉持“前置介入、主動服務、過程控制、事后評估”的全成本管理理念，通過全成本管理體系目標的確定，到過程管理和考核評估，將全成本貫穿于全員全公司各部門，貫穿投資策劃、規劃設計和工程管理等各專業，貫穿可研階段、方案設計階段、施工圖設計階段等全流程，通過《成本管理辦法》《工程結算標準化手冊》《招標采購標準化體系手冊》《費用開支管理辦法》《全面預算管理辦法》等讓成本管理呈體系化而非點狀，同時通過數字賦能讓成本更準確。

X公司已建立事前計劃，事中控制和事后總結的全過程體系。力求將各專業、各部門緊緊圍繞項目整體開發計劃和經營管理目標，設定相匹配的招標采購計劃、資金計劃、設計及施工進度計劃、分期銷售計劃、管理人員編制計劃、稅務籌劃方案等，通過建立責任目標成本管理多部門聯動機制，通過對項目從規劃、設計、施工、銷售、運營等全過程成本目標的分解和控制，保障項目成本管理目標落地及項目經營目標達成。

（四）加強項目動態成本的動態跟蹤

X公司每月對項目動態成本進行回顧與梳理，切實做到以下幾方面：一是及時統計預計合同的最新測算評估金額；二是復核已定合同金額錄入的準確性；三是復核預留變更金額的合理性；四是復核合同/費用狀態的準確性；五是及時跟蹤調整合同變更金額。X公司動態成本以各地塊所簽署的施工合同為管理維度，從目標成本、上月動態成本、本月動態成本、超支結余等方面，借助對標、趨勢、同環比等分析方法，開展全方位、多視角洞察分析，編制動態成本月報，按照單項合同價金額分黃、橙、紅三級預警，實時反映多維成本管理成效，全面提升公司成本管理水平。

（五）構建基于全面預算管理的成本精細化管控體系

全面預算管理作為企業內控的重要工具可以從整體上有效地控制企業的成本，X公司作為國企，按照國資委要求實行全面預算管理，一方面成本預算作為全面預算的重要部分需要精細化的成本管控體系提供歷史成本數據。另一方面全面預算能為成本精細化管控的實施提供有力保障，在預算編制階段，通過合理且相對準確的成本預測，將成本限制在合理的范圍內；在預算實施階段，通過一定措施控制和調整預算成本；在預算考核階段，通過比對預算實際完成率，檢查成本精細化管控的結果，并通過預算考核獎懲機制，提高員工的成本控制意識。

X公司通過對全面預算管理體系和成本精細化管理體系的摸索和實踐，建立以部門為單位強化預算過程控制，強化和細化預算成本考核的執行力，以期能夠建立基于全面預算管理的開發成本精細化管控體系，將業務數據通過共享平臺在預算系統和核算系統中同步傳遞、記錄和查詢，解決預算和核算相互獨立、割裂、數據不協調、不統一的問題，便于控制企業的運行成本，提高企業的經濟效益和競爭力。

（六）借助第三方咨詢管理服務提升數據準確性

X公司內6個地塊均已聘請第三方全過程造價咨詢服務單位，從設計階段、招標階段、實施階段、竣工階段到保修階段實施全過程跟蹤督導，涵蓋目標成本、合約規劃、工程量清單、招標控制價、工程變更造價審核，計算形象進度、竣工結算等，項目全程跟蹤，加強對各地塊的成本管控，有利于提升成本數據精細化程度和專業性。

（七）實現成本系統和財務系統的集成與融合

X公司成本合約部主責的明源云ERP成本系統與財務管理部主責的金蝶財務系統現已實現了三級成本科目的統一，各部安排專人按月對成本信息和財務數據核對校驗，確保數據準確完整，為開發成本精細化提供保障。

四、結束語

近年來，國家對實施城市更新行動、提升城市發展質量作出重大部署，把城市更新作為轉變城市發展方式、構建新發展格局、推動城市高質量發展的重要支撐，城市更新目前仍然是政府大力挖潛盤活低效存量用地的有效方式，而國企作為國民經濟發展的中堅力量，是城市更新主導的強動力，國企如何在城市更新項目中做好開發成本精細化管控也是需要重點把握的問題，需要公司管理層高度重視，借助優秀的大數據成本管控平臺和第三方全過程造價咨詢單位等有力抓手，充分發揮跨部門的聯動協同效應，培養全公司成本精細化管控意識，營造良好氛圍，打通成本管理、財務利潤、績效目標和全面預算體系之間的壁壘，真正做到國企城市更新項目開發成本精細化管控，護航項目及公司高質量發展。

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