房地產企業稅務籌劃方案探究

魏欣

[摘 要]房地產行業的健康發展對市場經濟發展具有積極的推動作用，可促進其他關聯產業的共同發展。近年來，房地產行業在國家宏觀調控政策的影響下，發展增速放緩，利潤空間受到較大程度的壓縮。稅務籌劃有利于企業降低納稅成本、提升市場競爭力、優化業務結構和資源配置，可避免發生潛在的稅務風險。文章簡單論述了房地產企業稅務籌劃的重要意義，并就房地產企業開展稅務籌劃的策略進行了探究。

[關鍵詞]房地產；稅務籌劃；策略

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）24-0061-03

中國特色社會主義市場經濟體系不斷發展和完善，與之配套的相關稅收制度條例也逐步得以優化和健全，中國不斷融入世界經濟格局，我國的企業逐步引入現代化經營理念，降本增效成為企業管理的核心，合法降低成本的稅務籌劃成為各企業重點關注的話題。各企業只有從實際出發，借鑒國內外先進經驗，結合企業實際選擇合理的納稅方式和時間，達到降本增效的效果。房地產行業在我國國民經濟體系中占據著非常重要的地位，有助于改善人民的居住條件、增加政府的財政收入和助力國民經濟的發展等[1]。

房地產企業涉及的稅種多、繳納環節多，必須進行科學的稅務籌劃，才能改善和減輕稅負，助力房地產企業持續健康發展。

一、房地產企業稅務籌劃的重要意義

（一）提高企業的管理水平

房地產企業屬于資金密集型行業，資金需求量極大，且由于融資的限制，資金成本極高，房地產企業在拿地、開發、預售、交房等環節中要繳納的稅種類特別多，如印花稅、土地增值稅、增值稅、所得稅及城建稅等。

房地產企業稅收具有項目多且數額較大的特點，如果缺乏科學的統籌規劃，則極易出現漏稅情況，因此，房地產企業需要密切關注稅務籌劃。

房地產行業雖然在后期可獲得非常可觀的經濟效益，但是資金的回收周期較長，稅收需要按期繳納。這使得企業在貨幣資金方面承受著較大的壓力，在項目前期策劃時，房地產企業需要合理籌劃稅務，降低納稅成本，提高企業的管理水平和能力，從而提高企業的盈利能力和市場競爭力。

（二）提升企業的競爭力

貨幣資金是企業生存發展的基礎，房地產企業也不例外。房地產項目開發過程中需要大量的資金以維持項目的正常運行。

相對于其他生產制造企業或服務企業，房地產企業需要的貨幣資金量更大，在開發前期特別是房屋預售前需要大量資金維持項目運轉。

一旦房地產企業銷售和回款出現問題，自有資金或融資不能跟進，就會導致流動資金不足，給企業的生存和穩定發展造成較大影響，如恒大等房地產企業。因為房地產開發過程中占用的資金量較大，支付的資金成本高，會侵蝕開發利潤[2]。

因此，房地產企業在前期策劃時要做好稅務籌劃，減少企業前期納稅金額，減少項目的前期資金投入，降低項目開發成本，為項目開發提供更多的流動資金，最終實現企業經濟效益的最大化。

（三）增強企業的納稅意識

實施稅務籌劃有助于企業梳理各個納稅環節、納稅種類和金額，增強納稅意識，避免應納稅而未納稅產生的風險。在前期稅務籌劃時，企業應了解國家稅收相關法規，保證稅務統籌的科學性和實操性。

房地產行業稅收政策性強，企業應及時全面地掌握政府發布的與房地產相關的稅收信息，分析相關優惠政策和文件內容，將其與自身情況匹配，以享受優惠政策，降低企業稅收成本[3]。

在開展稅務籌劃前，房地產企業應對相關人員進行培訓，讓參與稅務籌劃的人員掌握一定的稅法知識，避免出現因漏稅遭到罰款和繳納滯納金的情況出現。

二、房地產企業稅務籌劃的現狀

（一）房地產企業稅務籌劃的現狀

在營改增之前，在城鎮化和人口紅利的推動下，房地產企業的銷售收入每年都在不斷增長，稅收對利潤的影響也在不斷增強。

近年來，房地產企業在地方財政收入中承擔著更重要的責任。房地產企業的成本費用構成中，購地成本、建筑安裝成本、管理和營銷費用及稅收成本都占據著較大的比例。在營改增之后，房地產企業在稅務籌劃中必須重點關注增值稅策劃。

隨著國家對稅收征管的加強，我國每年的稅收總體數額呈現快速增長，房地產企業每年繳納的稅收數額也在快速上漲。國家和地方政府越來越關注房地產企業的稅收，對房地產企業的稅收監管也越來越嚴。這就要求房地產企業必須做好稅務籌劃，減輕稅收對企業生產經營的影響，切實減輕企業的稅務負擔[4]。

（二）房地產企業稅務籌劃存在的問題

我國房地產企業開展稅務籌劃工作的時間不長，對稅務籌劃的重視度不夠，稅務籌劃體系還不夠完善。盡管大多數房地產企業認為稅負過重會給企業的資金和正常經營造成嚴重影響，但是主動進行稅務籌劃的企業依舊較少。

現階段，多數房地產企業都沒有組建專業的團隊或聘請稅務師開展稅務籌劃工作，而是由財務部門進行簡單的稅務估算，沒有建立完善系統的稅務籌劃體系。同時，部分企業在納稅時會通過利益尋租的方式不納稅或少納稅，增加了稅務風險而不自知。

此外，盡管一些房地產企業管理者認識到了稅務籌劃的重要性，但企業管理人員由于水平限制，開展稅務籌劃的能力較弱，稅務籌劃操作性較差，反而增大了稅務風險。

（三）房地產企業進行稅務籌劃的可行性

營改增后，房地產是受其影響較大的行業，因此，更應做好稅務籌劃。近年來，我國的稅收體系不斷完善，稅收征管手段不斷豐富，納稅的環節更加明確規范，在遵守稅法的前提下，房地產企業開展合理的稅務籌劃是符合相關規定的。根據稅法規定，房地產企業對自行開發的房地產項目銷售繳納增值稅時對應抵扣的增值稅可以應抵盡抵。不同于營業稅按銷售額全額繳納，增值稅是針對進項稅額及銷項稅額之間的差額進行繳納的。

同時，增值稅的計算方法有一般計稅法及簡易計稅法兩種。一般計稅法的計稅依據為銷項額減去進項稅的差額，簡易計稅則以銷售額乘以對應征收率，房地產企業小規模納稅人可以選擇適用簡易計稅法[5]。房地產企業根據情況在選擇納稅人身份時，也存在一定的稅務籌劃空間。

實行營業稅時，房地產企業按銷售額依照營業稅稅率計算和繳納營業稅。營改增之后，稅率和納稅時間都發生了變化，一般納稅人和小規模納稅人繳納增值稅的稅率不同，特別是一般納稅人的增值稅銷項稅額能夠以增值稅進項稅額進行抵扣，在應抵盡抵的情況下整體上降低稅負。

營改增下房地產企業的納稅義務發生時間也改變了，如果出租或出售不動產，納稅義務發生時間為收到款項的時間；如果開具了發票，則將開具時間視為納稅義務發生時間。房屋預售款項則以交房時間為準，增值稅發票的開具同樣視為納稅義務發生時間。

三、房地產企業稅務籌劃的有效策略

（一）增強企業稅務籌劃的意識

房地產企業在稅務籌劃時，參與稅務籌劃的人員的專業能力越強，制訂的稅務籌劃方案就越有效。為此，為全面提升相關人員的專業素養，房地產企業應根據企業實際情況，對相關人員加強房地產開發和稅務知識培訓，豐富員工的稅務知識，提高其稅務籌劃水平。

房地產企業應提升稅務籌劃的全局性和連續性。企業內各層級、各部門應在稅務籌劃過程中相互配合，以更加科學、合理地開展稅務籌劃工作，減少不必要的成本支出，提升企業的經濟效益，促進企業健康持續發展。

房地產企業在稅務籌劃過程中，除聘請外部專業稅務人員外，還應培養員工的稅務意識，加深員工對稅務知識和稅務籌劃重要性的認識。

同時，房地產企業可以通過派員參加外部培訓、聘請外部專家講課、舉辦稅務知識競賽和開展案例分析等方式增強員工的稅務意識，提高其主動參與節稅行動的積極性，為企業創造更高的價值[6]。

（二）合理有效地運用稅務優惠政策

根據土地增值稅等相關稅收政策可知，房地產企業在出售普通標準住宅時，如果增值額小于20%時，可減免土地增值稅；如果增值額大于20%時，則需要對多增值的部分按要求繳納土地增值稅。因此，房地產企業可結合實際情況，合理運用優惠政策。

第一，房地產企業在稅務籌劃中要制定科學合理的銷售價格。房地產企業在拿地之后和項目開發之前，應充分開展市場調研，預判房地產市場的發展前景，全面掌握開發項目周邊樓盤售價，做好資金預算和資金成本測算，夯實項目開發成本，合理設置銷售價格或銷售套餐，將普通住宅增值比例控制在20%以內。

第二，要控制項目增值額度。房地產企業拿地后，結合項目開發需要，依法合規做大項目開發成本，如通過項目融資增加資金成本，提高建筑品質增加建筑安裝成本，加大拆遷成本和營銷費用等，降低項目開發的增值率，減少增值稅的繳納。

第三，根據項目開發的不同類型產品進行單項核算，準確歸集其成本費用并核算其相應的增值額。房地產企業應根據開發產品的不同類型，單獨核算并科學歸集其成本費用。房地產開發的項目一般都會同時存在住宅、地下車庫及商鋪等項目，房地產企業在前期規劃項目產品，要區分不同的開發產品，在建筑招標和成本劃分中采取有效策略，將普通標準住宅增值率保持在20%以下，充分享受對應的免稅政策，減輕企業土地增值稅負擔。

（三）提高企業的稅務管理水平

在電子化信息化背景下，國家稅務管理電子化信息化程度也越來越高。對此，房地產企業應高度重視提供的稅務信息的真實性、科學性和準確性，保證提供的資料被稅務機關采納，房地產企業應加強稅務信息管理，重視稅務信息安全，提高稅務管理水平。

為應對稅務信息化，房地產企業的財務系統必須與稅務管理要求相適應，房地產企業應對其進行必要的調整和變更，同時將信息安全和工作效率放在同等重要的位置，不斷提高稅務管理水平。

營改增后，房地產企業要組織相關人員認真學習，全面掌握增值稅的稅率、計稅依據和納稅時間等，加強對增值稅的管理。一要指定專人管理增值稅專用發票，嚴格規范增值稅發票的取得、購買、開具和保管，嚴禁出現增值稅發票丟失、損毀等造成不可抵扣增加項目成本的情況。二要加強稅務籌劃落實管理，房地產企業要定期對稅務籌劃落實情況進行檢查、評估和分析，及時糾偏，確保稅務籌劃落地，從而降低稅負，根據前期稅務籌劃積極開展相關工作，做到應抵盡抵、應扣盡扣，避免稅務利益流失。

（四）培養高素質的稅務人才

隨著新稅收制度模式的應用，房地產企業要加強內部管理，增強稅務管理意識，開展有效的統籌策劃，切實降低企業稅負，增加企業效益。特別是房地產企業的財務管理人員要通過培訓、注冊稅務師考試等不斷提高稅務專業技能水平，通過實踐提升稅務管理能力，以勝任企業在新稅制下的稅務籌劃工作。

對于一些房地產企業的管理人員和財務人員而言，由于在工作中沒有學習征收增值稅等相關業務內容，對增值稅的申報流程、計算過程、發票管理等都不了解，房地產企業需要對其加強培訓。同時，房地產企業應組織專業人員認真研究新稅制相關政策，按照其業務發展需要，制訂有效的應對方案，通過新稅制改革讓企業得到更好的發展。此外，房地產企業應加強稅務專業人才培養，合理利用稅收政策，降低稅制變化給企業造成的不利影響，并加強稅務知識宣講，轉變企業的稅務管理理念，通過高質量稅務籌劃和實施合理降低其稅負。

四、結語

房地產在我國國民經濟中占據著重要地位，但房地產行業如今依然存在著較高的稅負。新經濟形勢下，國家針對房地產企業出臺了相應的調控策略，鼓勵房地產企業做大做強，恢復和繁榮房地產市場。房地產企業在進行稅務籌劃時，必須結合企業和項目的實際情況，充分進行市場調研和分析，不斷增強稅務籌劃意識，合理有效地運用稅務優惠政策，提高企業稅務管理水平和盈利能力，并培養高素質稅務人才，在合理運用現有政策的條件下，實現合理有效的稅務籌劃，為房地產企業的穩定持續健康發展提供助力。

參考文獻：

[1]何清清.房地產企業在稅務籌劃上的現狀及對策研究[J].市場周刊，2023（11）：151-154.

[2]黃明英.對房地產開發項目的稅務籌劃研究[J].中國市場，2023（20）：153-156.

[3]李冬紅.新稅制背景下房地產企業稅務籌劃策略分析[J].商業2.0，2023（15）：110-112.

[4]錢敏.分析房地產企業的稅務籌劃[J].市場瞭望，2023（04）：37-39.

[5]張燕.基于風險管控的房地產企業稅務籌劃分析[J].中國鄉鎮企業會計，2022（03）：21-23.

[6]高慧云.房地產開發企業稅務籌劃探析[J].山西財稅，2020（10）：39-42.