商業地產企業財務管理中關鍵環節的有效控制分析

【摘" 要】為提高商業地產企業的財務管理水平，論文分析了商業地產企業財務管理中財務預算、融資管理、投資管理、資金管理、會計核算五大關鍵環節存在的問題，并針對性地提出了財務管理關鍵環節的有效控制措施，期望對商業地產企業構建完善的財務管理體系提供參考和借鑒。

【關鍵詞】商業地產企業；財務管理；預算；融資；投資

【中圖分類號】F275" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）05-0181-03

1 引言

近年來，隨著消費市場的快速恢復，帶動了商業地產市場需求端的復蘇，商業地產行業迎來了發展機遇。商業地產企業要主動把握機遇，不斷提高內部運營管理水平，促進企業平穩健康發展。財務管理在企業運營管理中占據著重要地位，商業地產企業要構建起完善的財務管理體系，引入新理念、新技術創新財務管理模式和財務管理手段，進一步強化財務關鍵環節控制，從而為商業地產企業發展創建良好的財務環境。

2 商業地產企業財務管理關鍵環節存在的問題

2.1 財務預算環節的問題

財務預算是企業財務管理的關鍵環節之一，對提高企業資源配置效率、資金使用效益起著重要作用。但是，大部分商業地產企業雖然在形式上建立了財務預算管理體系，但是財務預算實施效果卻未達到預期。主要存在以下方面的問題：一是企業內部人員對財務預算的認知度不高，大部分人員片面認為財務預算等同于成本費用控制，使財務預算實施缺乏部門與人員支持；二是預算編制專業性不足，各部門在預算編制中缺少專業人員進行指導，只是根據前一年的數據按照一定的增長比例計算下一年度數據，使部門預算匯總成財務預算時難以保證財務預算的前瞻性和客觀性；三是受商業地產企業職能部門多、管理層級多、項目部多的影響，預算執行控制的難度較大，很難保證預算落實到歸口部門；四是針對財務預算管理雖然建立了考核機制，但是考核指標體系不健全，加之考核結果與獎懲機制脫節，導致預算執行約束力大打折扣。

2.2 融資管理環節的問題

商業地產企業融資管理在財務管理中占據著重要位置，企業融資能力、融資成本等因素都關系到商業地產企業的長期可持續發展。但是，大部分商業地產企業融資環節的管控力度不足，導致企業融資風險偏高，成為制約企業發展的一大掣肘。主要存在以下方面的問題：一是國家對房地產企業的自有資金比例提出強制性要求，即不得低于35%。大部分商業地產企業會按照最低限制控制自有資金，使債務資本占總資產的60%以上，導致商業地產企業資本結構不合理。二是商業地產企業在商業地產項目開發中需要大量的資金投入，在企業自有資本不足以支撐項目的情況下，往往通過銀行貸款獲取資金，導致企業資產負債率和融資成本偏高。如果企業在商業地產項目中未能及時回籠資金，則會為企業帶來償債風險，引發財務危機。

2.3 投資管理環節的問題

商業地產企業的項目投資活動從前期準備工作到獲取投資回報需要經歷較長周期，短則一年，長則幾年，這使得投資活動成為企業財務管理控制的關鍵環節。從商業地產企業投資管理的現狀來看，企業投資活動缺乏嚴謹有序的控制程序，導致企業面臨較大的投資風險。主要存在以下方面的問題：一是部分商業地產企業在投資項目決策階段缺少深入的調查研究，未能結合地塊規劃、市場行情、供求關系等方面作出正確的投資決策，使得投資活動出現項目開發規模過大、商業地產項目銷售不暢或出租率偏低等問題；二是商業地產企業投資開發的項目單一化，未能充分考慮不同商業業態對商業建筑的需求，使得開發項目偏離目標客戶的預期，影響商業建筑租售；三是商業地產企業對房地產政策、商業地產市場發展趨勢的研判能力不足，出現盲目投資決策行為，導致投資項目資金回收進度緩慢，甚至可能出現投資損失。

2.4 資金管理環節的問題

商業地產企業長期面臨運營資金緊缺的困境，這主要源于企業對運營資金管理不善，造成企業資金周轉率偏低，影響企業經營活動的開展。主要存在以下方面的問題：一是商業地產企業的應收賬款占營業收入比重較大，且應收賬款回收期長，增加了企業壞賬損失風險；二是商業地產企業的下屬分子公司和項目較多，資金通常被分散到各個下屬單位進行單獨管理，使企業總部難以實時跟蹤掌握資金運行狀態，不利于資金風險控制。

2.5 會計核算環節的問題

會計工作是財務管理的基礎性工作，能夠為商業地產企業的經營決策提供可靠的財務會計數據支持。但是，當前商業地產企業受財務組織架構不合理、財務分工不明確等因素的影響，各分子公司和項目部的會計核算標準不一致，經常出現會計處理差異。同時，商業地產企業的業務種類較多，在財務部門與業務部門溝通不暢的情況下，很難及時獲取原始憑證，使得會計核算信息出現滯后性問題。

3 商業地產企業財務管理中關鍵環節的有效控制措施

3.1 強化財務預算控制，完善全面預算體系

在全面預算管理體系下，商業地產企業要將所有資源、資金活動都納入預算管理范圍內，基于企業戰略目標確定長期預算目標，將預算管理作為保障商業地產企業穩步實現戰略目標的重要管理手段，充分發揮預算管理在財務活動中的控制作用，不斷提高企業財務管理水平。具體控制措施如下：

第一，成立預算管理組織。商業地產企業要成立全面預算管理委員會，委員會下設預算小組，由財務部門人員擔任預算小組成員，讓財務人員參與預算目標制定、預算編制、預算執行等各個環節，提高預算管理的專業性。商業地產企業要對內部員工進行全面預算培訓，強化全體員工對預算管理工作的認知，提高員工參與預算管理的積極性。

第二，控制預算編制質量。商業地產企業要結合戰略發展目標確定預算目標，將預算目標層層分解落實到企業各職能部門和項目部。預算編制部門根據下達的預算目標，結合部門年度計劃編制預算。部門預算編制可根據業務特點采用科學的編制方法，除常用的固定預算法之外，要靈活運用彈性預算法、滾動預算法、零基預算法、概率預算法等。在預算編制中，強化財務部門與預算編制部門的溝通協作，由專業的財務人員指導部門預算編制，提高預算數據準確性。

第三，加強預算執行控制。商業地產企業的各部門要認真執行預算方案，在預算范圍內合理開展資金收支活動，以確保企業資金運行安全。在預算執行期間，如果因政策變動、自然災害等不可抗力對企業經營業務造成重大影響，則要動態調整預算。預算調整嚴格執行規范化的調整流程，由預算部門提出預算調整申請，經過層層審批后調整預算，在后續階段執行調整后的預算。

第四，落實預算考核激勵機制。為提高各部門的預算執行率，商業地產企業要在健全預算績效考核指標體系的基礎上實施獎懲激勵機制，按照季度、半年度和年度的預算績效考核結果對相關歸口部門落實獎懲措施，促使預算執行效果與各部門、各員工的利益掛鉤，提高企業各崗位員工的預算管理意識。

3.2 強化融資管理控制，健全融資管理機制

商業地產企業要加強融資環節管控，考慮商業地產開發項目對資金的實際需求優化制定融資方案，盡量降低融資成本，確保商業地產企業具有良好的償還到期債務的能力。具體控制措施如下：

第一，優化控制資本結構。當前，商業地產企業的負債總量中短期負債比例過高，為企業帶來較大的償債壓力。企業應適當增加長期負債比例，調整長期與短期債務結構，使通過貸款獲取的長期資金能夠滿足商業地產項目建設周期內的資金需求，實現資金平穩周轉。商業地產企業要控制債務融資與權益融資結構，債務融資雖然能夠為企業帶來財務杠桿效應，但是與此同時也會增加企業財務風險，這就需要企業結合自身發展實際和商業地產市場行情對債務融資作出正確決策。從商業地產企業的長遠發展來看，應適當增加權益融資比重，降低企業資金成本，促使企業穩步擴大經營規模。

第二，拓展多元化融資渠道。商業地產企業應盡量控制銀行借貸融資規模，這些融資渠道的資金成本偏高，并且還款周期短，易增加企業財務壓力。為此，商業地產企業應拓寬融資渠道，嘗試采用公司債、中長期票據、ABS融資等融資渠道獲取資金，避免對銀行借款過度依賴，促使企業構建金融機構借款、債券發行、票據借款等多元化渠道相結合的融資體系，提高企業融資效率，增強企業對財務風險的防控能力。

3.3 強化投資管理控制，防范投資損失風險

投資環節不僅是商業地產企業財務管理的關鍵環節，更是關系到企業戰略發展全局的重要環節。商業地產企業要加大對投資環節的控制力度，為投資決策提供有價值的財務信息支持，保證投資決策正確，不斷提高企業投資效益水平，促進企業穩步持續發展。具體控制措施如下：

第一，加強投資項目可行性研究。商業地產企業的財務部門要主動參與到投資項目可行性研究階段，深入擬建項目實地進行考察，掌握項目所在地的政府規劃、商業經濟水平、稅收政策、信貸政策、市場需求等信息，再結合企業近年來的經營業績和財務狀況，以及投資項目預期收益率和投資回收年限，對投資項目實施的可行性作出評斷，為企業管理層投資決策提供依據。

第二，加強投資風險控制。商業地產企業的財務部門要重視投資項目實施全過程的風險控制。在投資項目前期階段，財務部門要認真計算項目開發成本、預計利潤等數據，預測投資項目實施階段可能遇到的風險，做好風險預警工作；在投資項目實施階段，財務部門要對投資項目的資金支付進行嚴格把控，確保項目資金專款專用，不得隨意支出無齊全審批手續的資金；在投資項目運營階段，財務部門要收集整理投資活動后期的財務數據，對投資活動帶來的經濟效益和資金利用率進行評估。

3.4 強化資金管理控制，保證資金有效利用

商業地產企業要加強運營資金管控，結合企業經營管理特點和主營業務開展需要完善資金管理體系，實施集中化資金管控措施，提高資金利用率，減少企業經濟損失。具體控制措施如下：

第一，實施資金集中支付管理。商業地產企業要對企業內部資金實施統一管理與調配，對分公司和項目部的資金管理執行備用金制度，不允許分公司私自開立銀行賬戶。在資金集中支付管理中，全面實施“收支兩條線”制度，各分公司和項目部的資金收入一律上繳到企業總部統一賬戶，再由企業總部根據業務需要劃撥資金，劃撥過程中嚴格執行審批流程。

第二，加強應收賬款管控。商業地產企業的財務部門要與業務部門協調配合，共同做好應收賬款催收工作，降低企業壞賬損失風險。財務部門可利用財務軟件對應收賬款進行賬齡分析，及時通知業務部門即將逾期的款項，方便業務部門在有效時間內催收賬款。如果欠款方暫時無法償還賬款，財務部門可以與欠款方協商，將應收賬款轉換為應收票據，合理確定還款期限，保證應收賬款足額回籠。當應收賬款確認難以收回或無法收回時，則要通過司法途徑予以解決，最大限度降低壞賬損失。

3.5 強化會計核算控制，建設財務共享中心

在信息化時代下，商業地產企業要引入先進管理理念和先進信息技術建設財務共享服務中心，實現對企業下屬分公司與項目部財務會計工作的集中管控，建立標準化的會計核算體系，提高會計核算效率。具體控制措施如下：

第一，明確財務共享服務中心職能。商業地產企業財務共享服務中心的職能包括以下4個方面：集中賬務處理職能，由共享服務中心提供標準化的會計核算服務和財務交易處理服務；資金集中支付職能，由共享服務中心批量支付資金，提高資金運營效率；提供財務數據職能，由共享服務中心統一管理企業財務數據，挖掘分析財務數據，支持管理層和業務部門制定決策；財務內控職能，由共享服務中心實施財務風險管控，監督約束各項資金活動。

第二，推進會計核算信息化管理。商業地產企業應積極建設功能完善的財務共享服務系統，依托共享服務系統提高會計核算的信息化管理水平，為實現業財一體化提供技術支持。例如，依托共享服務系統實現業務流程與會計核算對接，系統可以根據核算業務單據自動化生成憑證，提高會計信息質量；依托共享服務系統強化票據管理，各類報銷票據可以通過影像文件形式傳輸到系統中，實現會計憑證與附件聯查，提高會計核算信息的透明度；依托共享服務系統，票據管理模塊可以及時跟蹤票據，如實反映成本費用核算狀況，并自動保存電子發票臺賬，提醒會計人員專用發票取得后及時抵扣，提高票據管理效率。

4 結語

綜上所述，財務管理是商業地產企業穩步擴大經營規模、實現戰略目標的重要管理工作。在財務管理中，企業要嚴格把控五大關鍵環節，包括強化財務預算控制，完善全面預算體系；強化融資管理控制，健全融資管理機制；強化投資管理控制，防范投資損失風險；強化資金管理控制，保證資金有效利用；強化會計核算控制，建設財務共享中心。商業地產企業通過加強財務管理關鍵環節控制，能夠有效防控財務風險，完善企業財務內部控制體系，進而提升財務管理水平。

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