生育政策轉變下人口結構對房地產行業的影響研究

摘?要：“三孩”政策的實施，是限制性生育政策逐漸放松的反映，從人口總體發展的角度看，“三孩”政策對調整人口結構、適應社會老齡化具有積極意義。在此背景下，文章系統探討了在生育政策下人口規模與結構對房地產行業的影響。首先，建立基于生命周期的分析框架，并解釋生育政策、人口規模和結構、住房需求三者之間如何相互影響；其次，采用2016—2020年中國省級面板數據，檢驗了人口、年齡結構、性別結構、城鄉結構對住房需求的影響，得出人口規模、老年撫養比、總人口性別比和城市化水平越高，對住房需求越高的結論；最后，提出大力開發“銀發產業”、平衡發展城鎮化水平的建議，從而促進我國住房市場的發展。

關鍵詞：生育政策；人口規模；人口結構；住房需求；房地產

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）06-0066-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.06.017

1?引言

為了使人口數量和質量適應時代的發展，我國在1980年推行計劃生育政策。經過較長一段時間后，人口增長得到了遏制，而隨著社會的發展，人們經濟明顯改善時，反而對生育的欲望降低了，人口增長的狀況也發生了變化。從人口增長的趨勢看，從1980年我國的出生率就逐漸開始變緩，最近幾年已達到很低的水平。表面上，遏制人口增長的目的達到了，但人們對生育的欲望降到了最低點，甚至有些省份出現了人口負增長。此外，在2000年之后，我國生育率就已經屬于世界范疇內較低的水平。一旦這種情況繼續下去，在未來的幾年內，很有可能出現人口負增長。據專家預估，我國人口增長趨勢即將結束，并將于2025年左右達到最值，在此之后出現人口的急劇減少。總之，低生育率的出現使我國人口大量增長的局面將得到徹底改變。而一旦出現人口負增長，也會對諸多領域產生巨大威脅[1]。

隨著中國城鎮化的迅速發展，大量城市人口逐漸集中，房屋需求量也持續增加。同時，房屋價格也因高漲的需求而不斷增加。人們需要更多的房子，一定程度上與人口增多和城市人口比例的增加有著直接關系。從計生規定出臺至今，出生率逐年降低，人口紅利逐步消失，老齡化程度逐步加劇。據現有調查，13年之后全國65歲以上人數將達到2億多，占總人口的15%。西方國家歷經近百年才進入老齡化社會，而中國只用了18年且速度仍在加快。在此背景下，2011年國家逐步試點實施“單獨二孩”政策，試圖通過提高人口出生率以緩解老齡化進程，但政策成效不明顯。2016年又啟動了全面放開二孩政策，并在2021年5月底開始執行“三孩”政策。因此，文章試從生育率變動、生育政策調整的方面來討論人口對于房地產行業的影響，分析其發展脈絡和規律。

2?人口與住房需求的理論概述

2.1?人口轉變理論

法國的蘭德里以時間階段為切入點對人口變化進行了分析。為了更好地對人口發展的規律進行分析，其以原始、中期和現代作為分期標準[2]。在比較原始的狀態下，雖然人口的出生率相對較高，但由于醫療衛生、生產生活、飲食等條件很差，導致死亡率也很高，人口增長也就相對比較緩慢；隨著生產工具的不斷改善，人們應對自然的能力得到了顯著提高，而出生率相對下降了不少；在工業革命之后，人類在各方面的條件都得到了提升，極大地降低了死亡率，尤其是發展到現在，出生率也降到了很低的水平。

2.2?生命周期理論

從整個家庭的周期性來看，其大致經歷了形成、擴展、穩定、收縮、空巢、解體[3]。與之對應的就是新婚、孩子出生、孩子就學、孩子青春、孩子成人離家、父母年老。一旦人口數量和結構出現變化，那么就會導致住房需求發生變化。該理論有一個固定的模式思維，即認為人在每一個階段的收入和消費都是固定的比例，且可以達到一個合理的均衡水平。

2.3?房地產供求理論

如果對住宅價格進行分析后就會發現，當市場上住宅價格降低或相對較低的時候，人們對于住宅的需求就會增加。而當市場上住宅價格提高或超出人們對于住宅價格的接受度時，人們對于住宅的需求就會降低。此外，當住宅的價格相對較高時，市場上對于住宅的供應量也會相應地增加。相反，市場上對于住宅的供應量會相對減少。從整個房地產的發展史來看，房地產的供需失衡是常態，而供需平衡是短期的。

3?生育政策變化對住房需求的影響機理分析

3.1?生育政策對人口規模的影響分析

生育政策隨時代的不同而發生改變，同時也會對時代的發展產生不同影響。我國以前是高出生率，但隨著計劃生育政策的推行，出生率緩慢下降。所以，根據經濟等因素的發展對生育政策進行調整，就會明顯地對出生率產生影響。換言之，只要調整生育政策，出生率就會相應地變化。例如，以前推行一對夫婦只能生一個孩子，其結果就是出生率一直在下降。而在2011年開始實行“雙獨”生育政策后，出生率開始有所上升；當實行“單獨二孩”政策后，出生率先升后降；當實施“全面二孩”政策后，對出生率有較大的沖擊；“三孩”政策階段（2021年5月至今），實施時間尚短，對人口出生率的變化暫時不太清晰。

3.2?生育政策對人口結構的影響分析

在不同的生育政策下，人口年齡結構也隨之發生改變。當嚴格執行獨生子女政策時，出生率較低從而使少年人數較少，短短六年下降了5個百分點。而隨著醫療和衛生條件的改善，老年人壽命變長，使撫養比出現了上升。而在實行了“雙獨二孩”、全面放開二胎和三胎政策之后，出生人口并未顯著提高，尤其是老年人比重過大，導致老齡化越來越嚴重。

3.3?人口規模變化對住房需求的影響

在放開二胎之前，國家整體上的人口出生率已經開始下降，出生人口減少，對經濟社會的發展產生了顯著的影響。而推行二胎政策之后，人口出生率在一段時期內有所提高，在一定程度上推動住宅供應鏈的增加。然而從實際情況來看，隨著人們生育觀念的轉變，人口出生率在有所提高之后又開始下降，甚至2021年有18個省份出現人口負增長的現象，這對于住宅行業的影響是巨大的。

3.4?人口結構變化對住房需求的影響

3.4.1?自然結構

根據生命周期理論，可知年齡不同，對消費和儲蓄的觀念也大相徑庭。同樣，不同年齡段的人群對于住房的需求也是如此。例如，當一個畢業生剛工作時，多數從租房開始，然后才開始買房，而這種買房基本都是剛需的。當進入中年后，基本滿足了最基礎的住房需求。再進行買房，也是改善性或投資性住房，與年輕時的購房心理完全不同。當進入老年階段，買房的需求就更低。這就是人的自然結構對于房地產發展的影響。

3.4.2?地域結構

地區的城鎮化水平會對當地房地產發展水平產生直接的影響。當一個地區城鎮化水平較低時，農村人口就相對多，其對商品住宅的需求會相對較小，也就遏制了房地產的發展。而當城鎮化水平較高時，大家對于城市住宅的需求會不斷上升，也就推動了房地產的發展。由此可見，不同地域的城鎮化水平不一，也會對房地產的發展造成不同的影響。

4?生育政策下人口規模與結構對住房需求影響的實證分析

4.1?研究設計

4.1.1?數據來源

文章采用2016—2020年我國31個省、直轄市、自治區（不含港、澳、臺）的省級面板數據，共155組數據樣本。其數據來自《中國統計年鑒》。數據處理過程中，對部分數據進行對數處理以保證可比性。為避免價格所帶來的影響，文章以2016年為基期對相關數據做平減處理。

4.1.2?變量定義

文章的被解釋變量為住房需求（Demand），以商品房銷售面積為代理變量。為分析人口變化和結構對房地產市場的影響，文章解釋變量設定為人口規模和人口結構。人口規模（Population），選用人口總數作為人口規模的量化指標，并取對數處理。人口結構，文章將人口結構細化為年齡結構（Age）、性別結構（Gender）和城鄉結構（UR）。具體選用老年撫養比代表年齡結構，總人口性別比代表性別結構，人口城鎮化率代表城鄉結構。由于房地產市場的需求受多種因素影響，為確保面板數據分析的準確性與可行性，文章選取可支配收入增長率（Income）、住房銷售價格（Price）和住房新開發面積（Area）3個控制變量，并對后兩者取對數處理。

4.1.3?模型設定

文章借鑒張沖（2014）、劉菁（2017）的研究方法，選用2016年至2020年中國省級面板數據進行回歸分析。構建計量模型（1）和（2）進行實證分析，模型中，下標i表示省份，t表示年份，ε為隨機干擾項。

Demandi，t=α1+βPopulationi，t+φ1Incomei，t+φ2Pricei，t+φ3Areai，t+εi，t（1）

Demandi，t=α2+1Agei，t+2Genderi，t+6URi，t+γ1Incomei，t+γ2Pricei，t+γ3Areai，t+εi，t（2）

4.2?變量統計分析

4.2.1?描述性統計分析

由表1中描述性統計分析可知，被解釋變量住房需求的平均值為8.03，標準差1.24；解釋變量人口規模的平均值為8.14，標準差0.84；年齡結構的平均值為0.16，標準差0.04；性別結構的平均值為1.05，標準差0.04；城鄉結構的平均值為0.61，標準差0.12。被解釋變量和解釋變量經過取對數處理，導致其標準差較小，在全國層面的發展水平來說較為均勻，相差不大。而控制變量住房新開發面積的平均值為4.70，標準差3.84，說明該指標在全國各省之間的差異較大。由于我國人口具有向發達城市聚集的特征，因此發達城市房地產發展水平顯著高于欠發達城市，故該情況與現實情況相符。

4.2.2?多重共線檢驗

根據表1中的VIF檢驗結果可知，回歸模型中各變量VIF值均小于5，說明模型中的解釋變量之間、控制變量之間、解釋變量與控制變量之間，均通過檢驗，變量間存在一定的獨立性，不存在相互干擾，可以繼續進行后續的分析。

4.3?回歸結果分析

表2報告了人口規模與結構對住房需求影響的實證結果。其中，第（1）列顯示的是人口規模（Population）對住房需求（Demand）的回歸結果；第（2）列顯示的是人口結構，包括年齡結構（Age）、性別結構（Gender）和城鄉結構（UR）對住房需求（Demand）的回歸結果。回歸結果中，可調整R2分別為0.8201和0.7080，說明人口規模和人口結構對住房需求的解釋力度分別為82.01%和70.8%，解釋能力較強，模型擬合效果較好。

4.4?人口規模和結構對住房需求的影響

根據總體回歸結果顯示，人口規模（Population）對住房需求（Demand）具有正向影響，并且通過了1%顯著性水平檢驗。隨著人口數量增加，人們對住房的需求也隨之增加，從而人口規模的擴大對房地產市場產生了正向影響，該結論與我國實際情況相符。控制變量中，可支配收入（Income）、住房價格（Price）和住房開發面積（Area）對住房需求（Demand）影響的符號也均符合現實情況。在人口結構方面，年齡結構（Age）對住房需求（Demand）有正向影響，且通過了1%顯著性水平檢驗，說明年齡結構的程度越大，即老年人口撫養占比越大，則對住房需求程度越高；性別結構（Gender）對住房需求（Demand）有正向影響，且通過了1%顯著性水平檢驗，說明性別結構程度越高，即總人口中性別比越大，則對住房需求程度越高；城鄉結構（UR）對住房需求（Demand）有正向影響，且通過了1%顯著性水平檢驗，說明人口城鎮化水平越高，則對住房需求程度越高。在控制變量中，住房價格因素（Price）顯著抑制了住房需求（Demand），說明人們的住房需求對價格變化的反應較為敏感。

4.5?穩健性檢驗

鑒于人口規模和人口結構以及其他控制變量對住房需求的影響可能存在時滯效應，因此文章將人口規模、人口結構和其他控制變量替換為各自的滯后一期項，繼續采用模型（1）和（2）進行回歸檢驗。回歸結果如表3所示，人口規模和人口結構對住房需求的解釋力度分別為80.98%和67.22%，解釋能力較強，模型擬合效果較好。且滯后一期的人口規模、人口結構的系數與基準回歸結果相比較，都未出現明顯的系數符號變化，可以說明文章的回歸分析結果是相對穩健的。

5?推動房地產行業發展的相關建議

5.1?大力開發“銀發產業”

隨著社會快速的發展，人們對生活品質的要求也逐步提高，與此同時，老年人口的消費需求也越來越大。據最新數據顯示，我國老齡化程度較為嚴重，老年人口數量的增加已遠超預期。所以，政府應立足于老年人的消費需求，在政策上做出一些改變，推進老年市場的發展。隨著國家養老體系逐步完善，社會的養老方式主要有機構養老、異地養老、旅游養老等。受傳統住房思想與社會意識形態的影響，中國老年人口的養老方式主要是子女養老。對此，政府可以建造適合兩代人同居的住宅或社區，并配套相應的生活設施，一方面拉近老年人口與子女的生活距離；另一方面彼此擁有各自的私密空間，不影響住房生活品質。另外，也可以按照老年人的社會地位和經濟收入，建造能夠滿足其要求的老年公寓，從而使社會保障體系更加完善[4]。

5.2?平衡發展城鎮化的水平

城鎮化也是影響住房需求的關鍵原因，其所產生的影響不容小覷。從始至終，城鎮化問題始終都是我國發展的核心，城鎮化水平的提高，有助于提升整體居民的消費水平，對整體經濟的發展具有一定的推動作用[5]。因此在未來城市建設中，仍要努力提高城鎮化管理水平。如今，城鎮化發展的主要問題是區域發展不平衡，為了縮小不同地區住房需求的差異，政府需要制訂一些措施來促進落后地區的發展，從而促使房地產市場平穩增長。

6?結論

文章主要研究了基于生育政策下，人口規模和結構與房價之間的關系。通過對有關文獻進行查閱和梳理，對當前研究的不足進行了歸納和總結。接著介紹了相關理論基礎，對三者之間的關系進行了定性研究。依據嚴謹的研究設計，利用全國數據建立面板數據模型，通過回歸分析得出與實際相符的結論。從而使人們對人口與房地產發展之間的關系有一個更深入的了解，而且借此就如何在發展房地產過程中調整人口政策，以便適應時代發展的需要。

參考文獻：

[1]牟新娣，李秀婷，董紀昌，等.基于系統動力學的我國住房需求仿真研究[J].管理評論，2020，32（6）：16-28.

[2]周潔，孫小明.二孩政策對我國經濟和消費市場的影響[J].中國商論，2020（1）：5-9.

[3]儲宇奇，劉日星.生育政策變遷背景下子女數量與家庭消費行為——基于家庭生命周期理論的分析[J].商業經濟研究，2021（18）：69-72.

[4]共話大循環與銀發產業.2020上海朱家角康養論壇成功舉辦[J].中國社會工作，2020（32）：2.

[5]任遠.城鎮化的內在平衡和內涵性的城鎮化發展[J].同濟大學學報（社會科學版），2018，29（1）：58-65.

［作者簡介］馮亞楠，女，漢族，山東聊城人，碩士研究生，研究方向：產業經濟學。