新形勢下城市房地產市場開發策略研究

向葉建

摘?要：文章研究了在新的政策背景和社會發展階段中城市房地產市場的整體狀況，對城市房地產市場的主要問題進行了分析，包括：土地溢價逐漸降低，粗放式開發無法維系；城區內土地資源稀缺，老舊小區多；多元化居住需求崛起，供給端不適配；新消費群體居住理念變化，突破傳統居住需求。并且根據上述分析提出了改進的對策，包括提高房地產開發的科技含量，提升精細化管理水平；積極參與租賃性住房的開發；重視城市更新和舊城改造項目；積極拓展多元化新興業態和轉變房地產開發的最終模式。

關鍵詞：房地產市場;城市更新；新形勢

中圖分類號：F812.42????文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2024）07-0029-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.07.008

隨著后疫情時代的到來，經濟迎來全面復蘇，中國城市房地產進入了新的發展階段，房地產開發企業越來越重視投資的準確性和安全性。政府等相關機構陸續出臺了“房住不炒”“保障性住宅”“大力興建共有產權房”等宏觀調控政策，加之在國際形勢的沖擊下，中國經濟迎來結構化調整，將房地產轉型做龍頭將驅動城市煥發新活力［1］。

1?新形勢下城市房地產市場整體狀況

根據相關數據顯示，2017—2022年，全國范圍內土地成交總金額分別為5.23萬億元、6.10萬億元、7.10萬億元、8.32萬億元、8.05萬億元和?5.82萬億元。在城市區域中，一級招拍掛市場的土地成交樓面地價走勢如圖1所示［2］。

圖1?全國土地成交樓面地價統計

根據圖1可知，2022年7月至2023年2月，土地的樓面地價呈逐年降低的趨勢，這說明政府對于土地交易的宏觀調控政策，如限制天價拍地、禁止囤地炒作等政策收到了成效，同時也減少了房企通過拍地流轉獲得紅利的機會。

根據圖2可知，在一系列房價調控措施下，一手住宅的總體價格基本保持穩定，實現了“房住不炒”的管控目的，也達到了通過疫情經濟政策去除房價泡沫的目標。同時，二手住宅成交單價呈輕微下跌趨勢，說明以“炒房出租”為目的的投機者逐漸失去了價格差紅利，且由于歷史較久的二手住宅普遍存在陳舊老化等問題，市場價值貶值的現象愈加明顯。

分析圖3可知，2018—2022年中國老舊小區的改造總量迎來了爆發式增長，從各省公開的城市更新投資計劃來看，“十四五”期間廣東、浙江、成都、江蘇的老舊小區改造、城市更新總投資均超過萬億元，其間每年拉動的投資規模在萬億級以上。隨著人性化宜居城市理念的推廣和社會共同富裕目標的落實，城市改造更新將成為未來發展的重要趨勢［3］。

2?城市房地產市場的問題分析

2.1?土地溢價逐漸降低，粗放式開發無法維繼

在傳統的房地產開發模式中，房地產企業在城區內拿地，地皮的價格隨著一輪又一輪的土拍市場競價

圖2?百城價格指數一手、二手住宅成交價

注：“百城價格指數”研究，每月發布?100?個城市新建住宅價格指數，成為中國覆蓋范圍最廣、城市最多的房屋價格指數系統［2］。

圖3?中國老舊小區改造計劃及實際完成情況

而水漲船高，常常出現新拍土地“面粉的價格貴于面包”，各房地產企業即使采用粗放式的“高周轉、快開發”模式也能夠賺取土地溢價，在漲價后的商品房市場中獲得足夠高的現金回流，覆蓋開發資金成本。但是隨著房地產政策的調整，政府出臺了一系列政策措施抑制樓市過熱，如提高交易門檻、限制購房名額、嚴審商業貸款等，并且用“三條紅線”嚴格監管土地招拍掛市場，導致土地溢價進一步降低。同時，政府管控樓盤銷售價格遵循市場規律，嚴禁漫天漲價。未來，粗放式的地產開發模式將無法盈利，這輪洗牌會把缺乏精確定位和成本管控能力的舊式房企淘汰出局。

2.2?城市區域內生地資源稀缺，老舊小區眾多

由于新型智慧城市理念的推廣，城市區域內的未占用土地多數被科學規劃為服務于城市長期發展的公共配套用途，如TOD商業綜合區、城市居民休閑文化中心等，可大面積用于商業房地產開發的生地越來越少。而且隨著城鎮化在近五年的快速發展［4］，市區內原來的土地儲量被大量開發，可進行連片規模性開發的地皮已不多。與之對應的是城區內大量的老舊小區，在過往時期，由于不同階段的經濟發展側重點和居民居住需求不同［5］，老舊小區的建設存在結構不規律、規劃不統一、配套不齊全、居住安全隱患大、物業管理落后等問題，使得其進一步承載居住的作用被限制，無法與新的城市規劃融合，也導致了其成為整個城市均衡發展的黑點。目前，這些小區的普遍樓齡在二三十年左右，并未到全部報廢拆除的年限，依然具備較高的改造利用價值［6］，因此，如何盤活老舊小區、使老城煥新是未來亟待解決的問題。

2.3?多元化居住需求崛起，供給端尚不滿足適配

隨著中國社會向前發展，社會結構和居民生活形態也發生了一定的變化，如老齡化現象加劇、少子化時代到來、單身居住者增加、家庭結構縮小，與之對應的是多元化居住需求的崛起。比如，老齡化的群體對居住環境有一定的要求［7］，需要便利的助老型配套設施，方便老年人的日常出行和生活。單身居住者更看重個人空間，需要簡潔、舒適、安全的住宅項目，有足夠的個人休閑場所和收納空間，有靈活可拆裝式的裝配式家居。家庭結構的調整也誕生了新的居住需求，如四代或三代人同堂居住的大家庭數量減少［8］，年輕夫妻居住或者少子化家庭數量增加，小型家庭規模更需要新穎的親子育兒空間、個性化的家庭改造空間、家庭寵物空間等。而在供給端，大部分批量生產的商品住宅更新迭代速度較慢，依然采用標配模板式的戶型和小區設計。傳統的房間格局、戶型功能、小區配置未必能夠滿足人們多元化的居住需求，供給端與需求端的錯位，導致了社會資源的浪費、居住體驗的降低，影響了房地產市場的良性發展［9］。

2.4?新一代消費群體的居住理念發生變化，突破傳統居住需求

在當今時代，“00后”已經步入職場，“95后”已逐漸成為消費的主力，新一代消費群體對居住事宜的理念也發生了變化，他們不拘泥于將固定資產作為唯一的財富必選項，對住房的價值思考發生了根本性的顛覆。首先，新一代消費群體的自我意識都較強，強調居住的感覺體驗，不傾向于再被社會傳統居住思想綁架。其次，新時代的住房應該兼具生活和理財的雙重功能［10］，年輕消費群體關注資金占用時是否會產生其他的投資機會損失，權衡對比后，他們未必會將付費購置作為最優選擇，轉而關注有投資理財功能的長租型公寓或者共有產權住宅。最后，社會逐漸文明發展，各種收入群體的居住需求都會被關注，多樣化的產權結構會成為未來發展的主流，滿足中低收入群體在城市的居住需求，用租賃保障性住宅、共有產權住宅解決全體居民的生活需要，也會成為社會進步的必然選擇。目前一線城市，大量涌入畢業生和求職者，北京、上海、深圳等城市共有產權、保障性租賃住房的總量遠不能滿足需求。

3?新形勢下城市房地產市場開發策略

3.1?提高房地產開發的科技含量，提升精細化管理的水平

房地產的土地溢價時代結束，意味著新形勢下的企業應加強修煉內功，從粗放式的攫取土地紅利轉變為精細的管控開發［11］。首先，從革新管理模式開始，建立科學的分級管理體系與合理的績效考核制度，提高管理效率。其次，應建立智能化管理系統，引入大數據分析方案，提高房地產開發預測的準確性，降低項目開發的成本。推行精準營銷，科學完善銷售考核體系。建立良好的管理文化，培訓管理人員，積極拓展市場，積極推進新技術的應用［12］，引進優秀人才，幫助企業完善管理結構。

在新形勢下，房地產行業應該重新定位，摒棄傳統的“制造工業品”理念，將其作為科技產品進行研發創新。建立以房地產行業為主題的科技創新體系，制訂科技投入計劃，重點投入節能環保、智能物業、智慧安防、智慧照明等方面，充分發揮科技在房地產開發中的作用。采用先進的立體打印技術，加快建筑設計、模型制作和施工管理的效率。引入智能家居技術，將智能設備嵌入房地產開發過程中，實現智能化管理，大力推動裝配式的結構和裝修構成，縮短施工周期，提高房地產開發效率。

3.2?積極參與租賃性住房的開發

根據相關調查統計，在城市中約有3億的新居民有居住需求，包括但不限于求職者、畢業生、子女上學、父母投靠等，這是一個龐大的居住需求，該居住需求的收入水平是與保障性住宅相適配的。2021年7月，國家出臺了《關于加快發展保障性租賃住宅的意見》，更是明確地強調了對保障性租賃住房有效供給是未來政府投資的重點［4，13］。對于房地產開發企業來講，這是一個非常重要的發展契機，企業應加強與政府的合作，由政府提供政策支持和補貼，幫助房企構建保障性租賃住房的基石。同時，企業自身也要積極開拓租賃市場，為保障性租賃住房設計合理的價格和租賃期限，滿足租戶的需求。在產品研發方面，高品質保障住宅應進行產品升級，提升保障性租賃住房的質量，增加設施配套，使其更加舒適安全，加強保障性租賃住房的管理，實行定期檢查，以確保質量和安全。

與此同時，“租購同權”的頂層設計和“房住不炒”的總方針也強調了保障住房的長租者應享受公平同等的社會權益和居住配套設施，這就要求房地產企業應優化保障性租賃住房的服務，提供更多人性化關懷的配套設施以及高標準的運營管理服務，為租戶提供更好的居住體驗。

3.3?重視城市更新和舊城改造項目的潛力

伴隨著城區內新增規模性土地逐漸消耗，增量市場萎縮后，盤活存量市場非常重要。在各大城市，首批商品住宅的小區已進入“老齡化”階段，進行城市的更新改造，老舊小區的翻新改造已迫在眉睫。老城區改造是中國改善城市基礎設施和提升城市環境質量的重要舉措，也是中國實施新型城鎮化的重要組成部分。

根據測算，城市存量房有將近300萬億元的規模，若每年按照完成2%的改造轉化率來測算，可進行更新改造的市場規模超過6萬億元，這是房地產開發應重點關注的潛在市場［5］。房企應充分分析小區的現狀，了解小區改造前后的區域規劃、居民結構、公共空間等情況，確定小區改造的主要方向。然后組織舊城區居民參與，搭建溝通的橋梁，及時聽取建議，響應舊城區居民的需求。在審查改造方案方面，要有效利用現有資源、限制建設規模、合理分配公共設施等，以免費出現浪費。在實施改造時，要采用科學的技術手段，加強現有建筑物維護，改善小區的安全防范、公共設施、綠化景觀，創造更加現代宜居的空間環境。同時，老城區的更新改造也應當關注舊城區的歷史文化保護，在“修舊如舊、新舊結合”理念的指引下，保留歷史風味，做好局部創新開發，構建新型智慧小區，促進城市健康可持續發展。

3.4?積極拓展多元化新興業態的開發項目

多元化的新興業態是指建立在房地產業務基礎上的多種新模式，以滿足不同類型客戶的特定需求，社會的向前發展催生了多元化的需求，成為未來房地產開發“攻堅克難”的重點領域。如以社區為基礎的新型住宅，通過居住場所設置共享空間，實現聯系和互動，滿足單身居住者的社交需求。以商務租賃為基礎的共享住宅，提供共享型的居住和物業服務，滿足都市商務人士差旅或者居家辦公的多樣性生活方式。以針對老年人需求提供的養老住宅，提供安全、完善、健康的適老型居住環境，引入醫療資源和保健護理服務，滿足老年人的生活需求。以節能為基礎的綠色節能住宅，節省能源，節約資源，減少環境污染，最大限度地滿足人們低碳生活的需求，同時降低居住的物業成本。

值得關注的是，隨著家庭結構的縮小，住宅空間也發生了很大的變化。例如，針對現代家庭開發的新型住宅應該有足夠的靈活空間，滿足可變的生活需求。同時，應該采用更多的現代設計理念，如開放式的空間設計、多功能收納設施等，可有效地滿足個體的興趣愛好需求。可預計，滿足小型家庭規模的生活需求的產品，如小型公寓、復式公寓、微型公寓等，都會成為未來房地產開發的重要方向。

3.5?轉變房地產開發的最終模式

在新的社會發展階段中，房地產開發企業應當意識到：開發的最終模式應當順勢調整，升級革新。傳統模式下，房企收入只來源于銷售回款，新市場形勢下，項目開發的終點應走向多元化，包括持有資產、空間運營、銷售服務、融資租賃等新模式。

持有資產是指房地產企業將開發項目的部分自持發展經營，對使用者收取租金、管理費和額外的服務費用。在這種新模式下，房企從單一的銷售產品轉化為綜合的銷售產品+服務，成為一個長線的經營者。房企的對接界面直接過渡到了產品空間的使用者，所以了解使用者的切實需求非常重要。長線運營的產品應當在開發之初就做使用者調研，如辦公類產品使用者的辦公個性化需求、住宅產品使用者的居家物管增值服務、商業產品使用者的商鋪運營服務等，將這種長期的需求融入整個產品開發的過程中，建立一個長線的運營服務體系，同時根據運營的內容拓展其他經營收入，如商業類場地的廣告位運營、居家住宅的寵物托管服務、倉儲空間的現代物流服務、綜合體的文娛活動籌辦服務等。最終模式的轉變也給了房企新的經營思路，持續的空間持有運營收入可以形成未來穩定的現金流，形成開發的資本循環，可導入融資租賃、基金發行、公募REIT等金融工具中，增強房地產企業的金融資產屬性和抗風險能力，助力新賽道的全面起跑。

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