城市商業綜合體財務風險的形成因素及應對策略

【摘" 要】城市商業綜合體作為城市經濟的重要載體，其財務風險因外部環境波動、市場競爭加劇和內部管理不足而日益突出。論文以財務風險的形成因素為切入點，分析外部宏觀環境、內部決策管理和運營成本等多重因素對綜合體財務狀況的影響。基于此，提出通過加強資金管理、提升商業運營能力以及靈活調整外部適應能力的策略，以優化綜合體財務管理，提升其抗風險能力與可持續發展水平。研究表明，智能技術的深度應用和融資模式的創新可顯著緩解財務壓力，為未來綜合體的高效運營提供有效路徑。

【關鍵詞】城市商業綜合體;財務風險;形成因素

【中圖分類號】F721;F275" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）12-0155-03

1 引言

城市商業綜合體作為現代城市功能的重要承載體，不僅是商業資源集聚的平臺，更是推動區域經濟發展的重要引擎。而其高資本投入和復雜的運營模式，使財務風險成為制約可持續發展的關鍵問題。外部環境的波動、市場競爭的加劇以及內部管理的不足，進一步加大了綜合體的財務壓力。智能化技術的快速發展和多元化融資工具的普及，為綜合體財務管理提供了新的思路與路徑[1]。在此背景下，深入分析財務風險的形成因素，并探索針對性的應對策略，具有重要的理論價值與實踐意義。

2 城市商業綜合體的主要財務風險

城市商業綜合體的財務風險主要體現在資金鏈斷裂、投資回報不確定性以及外部環境變動等方面。

首先，資金鏈斷裂風險是最嚴重的財務隱患。綜合體建設初期投入巨大，資金回籠周期較長，若租金收入不足、融資渠道受限或突發市場危機，容易導致流動資金枯竭，進而影響正常運營，甚至引發債務違約。

其次，投資回報不確定性直接影響綜合體的盈利能力。由于市場需求波動、消費者偏好變化以及業態調整的不確定性，部分商戶經營難以維持，導致租金回報不達預期。同時，物業維護、市場推廣等高昂的運營成本進一步壓縮利潤空間，增加財務不穩定性。

最后，外部環境變動風險包括經濟周期波動、政策調整、行業競爭加劇等因素。例如，經濟衰退期間，居民消費能力下降，綜合體客流量減少，商戶盈利能力削弱，進而影響租金回收和整體收益;政府對商業地產的調控政策變化，如土地成本上升、信貸收緊等，也可能加大財務壓力。周邊新商業項目的崛起可能導致客群分流，進一步加劇綜合體的經營風險。因此，綜合體必須建立完善的財務風控體系，提升資本運作效率，以增強抗風險能力，實現可持續發展。

3 城市商業綜合體財務風險的形成因素

3.1 外部因素

外部環境的不確定性為城市商業綜合體帶來諸多財務風險，且各個層面的影響環環相扣，不容小覷。

從宏觀經濟形勢波動維度來看，在經濟下行周期，如2008年全球金融危機以及后續的階段性經濟衰退階段，失業率大幅攀升，消費者實際收入顯著減少，這直接削弱了他們的消費能力與信心。相關市場調研數據顯示，當時商業綜合體中的零售店鋪銷售額平均下滑幅度達到30%～50%，像服裝、珠寶等高附加值零售品類下滑更為明顯，部分高端女裝品牌門店銷售額同比下跌近60%。餐飲門店也未能幸免，客流量驟減40%～60%，翻臺率大幅降低，眾多租戶資金鏈斷裂，租金支付逾期比例飆升至30%以上，不少店鋪無奈倒閉，直接導致綜合體租金收入銳減，空置成本急劇攀升，一些大型綜合體空置率短期內從10%躥升至30%。

在政策法規層面，房地產調控政策收緊時，土地供應端呈現出明顯的收緊態勢，競拍門檻大幅提高。以一線城市為例，過去幾年土地競拍保證金比例從20%提升至30%～50%，直接推高土地購置成本20%～30%[2]。同時，信貸政策同步收緊，商業綜合體開發貸款額度受限，額度普遍降低30%～50%，利率上浮10%～20%，資金回籠周期延長1～2年，前期投入風險呈幾何倍數增長。

區域規劃調整方面同樣給綜合體帶來巨大沖擊。當周邊新建大型商業設施，同質化競爭瞬間加劇，客源被大量分流。新商場開業初期憑借大規模促銷活動吸引消費者嘗鮮，使得原綜合體客流量下滑20%～30%，租金收益降低15%～25%，資產增值預期也隨之大打折扣，打破了原有的商業生態平衡。

這些外部因素相互交織，持續沖擊著城市商業綜合體的財務穩定。

3.2 內部因素

內部因素是影響綜合體運營效率和財務穩健性的關鍵，主要包括管理決策失誤、財務管理機制不完善、成本控制不到位以及租戶管理能力不足等方面。

首先，在管理決策層面，綜合體前期缺乏系統的市場調研和精準的定位分析是主要問題。一些項目的選址缺乏科學依據，僅憑主觀判斷或盲目追求短期利益，導致地理位置偏離消費核心區域;業態配置未能與當地消費需求充分契合。例如，過分強調高端業態或國際品牌引入，忽視了區域內中低收入人群的需求，致使目標客群定位模糊，無法吸引穩定的消費群體。這種決策失誤不僅影響開業初期的客流導入，還對后期經營產生深遠負面影響。

其次，財務管理機制的不完善直接削弱了綜合體應對資金風險的能力。許多綜合體在預算管理中存在松散和隨意性，未能依據實際經營數據制定合理預算目標，導致財務報表缺乏透明度。對資金流動性的監控不足，未能及時發現并應對潛在的資金鏈問題。一些綜合體未建立財務預警機制，在面臨外部市場波動或內部管理不善時，資金鏈極易出現緊張，甚至引發斷裂危機[3]。

再次，成本控制不到位是綜合體財務問題的另一重要原因。在建設階段，項目預算超支現象較為普遍，部分綜合體未能有效控制土建、設備采購等費用;在運營過程中，高昂的維護成本，如設備維修、能源消耗以及頻繁的市場推廣費用，進一步加重財務壓力。這些成本的累積，嚴重影響了綜合體的盈利能力和現金流穩定性。

最后，租戶管理能力的不足也直接削弱了綜合體的收入來源。一些綜合體在租賃管理上缺乏系統性規劃，未能建立有效的租金催繳機制，導致部分商戶出現租金拖欠或提前退租等問題。租戶的經營情況未能得到及時評估和指導，進一步削弱了綜合體整體的經濟效益。

3.3 運營因素

運營因素是城市商業綜合體財務風險的重要來源，主要體現在租金回收、業態組合、物業管理以及運營成本等方面，這些問題在綜合體長期運營中相互交織，對其盈利能力和可持續發展構成顯著挑戰。

首先，租金回收問題是綜合體財務風險的核心環節。部分商戶由于經營能力較弱、市場競爭激烈或消費需求不足，經營收入難以覆蓋租金成本，導致租金回款周期延長甚至長期拖欠。直接削弱了綜合體的現金流穩定性，還進一步限制了資金的周轉效率，可能引發連鎖性財務危機[4]。部分商戶拖欠租金后難以得到及時清退，造成商鋪空置率上升，進一步加劇了綜合體的收入損失。

其次，業態組合的不合理是影響綜合體經營效益的重要因素。部分綜合體在規劃階段未能充分考慮目標消費群體的需求，業態布局缺乏科學性和協同性，導致購物、餐飲、娛樂等業態之間未能形成完整的消費鏈條。如高端品牌和大眾消費業態混搭布局不均，難以吸引穩定的核心客群。部分商業空間因缺乏競爭力長期閑置，造成資源浪費和效益低下。

再次，物業管理成本的持續增加對綜合體的財務狀況帶來了巨大的壓力。綜合體的日常運營需要高額支出，包括設備維修、安保服務、公共設施的維護及清潔等。特別是一些老舊綜合體，其設備更新與設施改造的成本更為高昂，增加了綜合體的財務負擔，還削弱了其在價格競爭中的優勢，使得盈利能力進一步下降。

最后，營銷推廣和運營管理能力的不足使綜合體難以應對市場競爭。一些綜合體未能通過精準的市場活動提升品牌影響力與客流量，導致消費者到訪率和消費轉化率長期處于較低水平。營銷活動的同質化和創新不足使得綜合體難以形成特色競爭力。在運營管理中，部分綜合體缺乏高效的成本管控機制，導致資源利用效率低下，運營收入難以覆蓋快速增長的運營成本。

4 財務風險的應對策略

4.1 加強資金管理，優化融資渠道

針對城市商業綜合體建設初期資金投入大、回籠周期長、資金鏈易斷裂的風險，應從完善資金管理體系和多元化融資渠道兩方面入手強化財務穩健性。

首先，要建立科學的資金預算與動態監控機制，通過全面的項目成本核算、精細化的預算編制和實時的資金流動監控，確保各階段資金使用高效合理，及時預警潛在的資金缺口。

其次，優化現金流管理，提升租金回收效率，建立租金催繳和違約懲罰機制，防止因租戶欠租引發資金鏈緊張。同時，積極拓展融資渠道，除了傳統的銀行貸款外，應充分利用資產證券化、REITs（房地產投資信托基金）等創新融資工具，盤活存量資產，提高資本流動性。

最后，強化與戰略投資者和金融機構的合作，建立長期穩定的資金支持體系，以提升綜合體在市場波動和危機沖擊下的資金應對能力，確保持續運營與發展。

4.2 提升商業運營能力，優化業態布局

為應對市場需求波動、消費者偏好變化及高運營成本帶來的投資回報不確定性，城市商業綜合體應提升商業運營能力，優化業態布局，以增強盈利能力和抗風險性。

首先，應基于大數據分析進行市場調研，精準識別目標客群的消費習慣與需求變化，動態調整業態組合，合理配置零售、餐飲、娛樂及生活服務等多元化業態，形成高效的消費鏈條，避免業態同質化與客群流失。

其次，推行“主力店+特色品牌”的招商策略，引入具有市場號召力的主力租戶及富有特色的小眾品牌，提升整體商業吸引力。

再次，加強物業管理，實施精細化成本控制，如采用節能設備降低能耗、優化人力資源配置，降低維護費用。

最后，完善市場推廣策略，通過舉辦主題活動、會員積分優惠、線上線下聯動等方式，提高消費者粘性和到訪頻次，從而穩定租金收入、提升整體盈利水平，實現可持續發展。

4.3 靈活調整外部適應能力

在當今競爭激烈且動態變化的商業格局下，城市商業綜合體要想站穩腳跟，必須具備敏銳洞察外部環境變化并迅速靈活調整的能力。當宏觀經濟陷入低迷期，消費者消費意愿和能力雙雙受挫時，綜合體應果斷采取行動。主動與各業態的頭部租戶開展深度溝通，達成租金靈活調整共識，如采用租金階梯式減免策略，根據商戶銷售額下滑幅度給予相應比例減免，既緩解商戶資金壓力，又激勵其提升經營業績。整合場內資源，策劃統一主題營銷活動，如舉辦“城市生活節”，涵蓋美食市集、親子游樂、潮流新品發布等多元板塊，匯聚人氣，激發消費活力[5]。

面對區域內新商業項目崛起造成的分流危機，深入市場調研剖析客群需求是首要任務。倘若周邊新開主打年輕潮流的商業體，自身可著眼于服務家庭客群，引入兒童職業體驗館、親子影院等業態，配套增設母嬰室、兒童游樂區等便民設施，打造溫馨家庭消費場景。并對商業空間重新規劃，以不同主題裝飾區分樓層或區域，如童話森林主題餐飲區、復古工業風購物區，賦予空間獨特魅力，提升對目標客群的吸引力，實現差異化突圍。

此外，緊跟數字化變革浪潮，借助短視頻平臺打造網紅打卡點，邀請網紅探店，通過新奇視覺呈現與趣味互動玩法吸引線上流量轉化為線下客源;利用會員積分系統聯動線上線下消費，根據會員等級定制專屬優惠與服務，增強會員粘性，多維度提升綜合體應對外部挑戰的韌性。

5 結語

城市商業綜合體財務風險的形成因素復雜，既包括外部環境的波動，也涉及內部管理和運營結構的問題。通過加強資金管理、提升商業運營能力以及靈活適應外部環境的策略，可有效緩解綜合體的財務壓力，增強其運營韌性和可持續發展能力。未來，應進一步探索智能技術在財務管理中的深度應用，優化投融資模式，加強政策與市場的動態適配，以實現綜合體在復雜經濟環境中的高效運營和長期穩健發展。

【參考文獻】

【1】蔡增嬋.城市商業綜合體運營管理問題淺析[J].經濟師，2024（07）：290-291.

【2】浙江省統計局課題組，黃洪琳.浙江城市商業綜合體的發展狀況、困境與出路[J].統計科學與實踐，2024（06）：35-37+57.

【3】吳聯群.實體商業賦能城市發展推動商業創新——2023年上海城市商業綜合體發展情況報告[J].上海商業，2024（05）：10-12.

【4】李會.新消費時代下城市商業綜合體的發展策略[J].活力，2023（10）：190-192.

【5】陳忠斌.體驗經濟時代城市商業綜合體規劃發展的思考[J].上海商業，2023（03）：8-10.

【作者簡介】劉文風（1989-），女，山東泰安人，研究方向：財務管理理論與實務。