《民法典》居住權的設立規則研究

[摘要]居住權入典，彰顯了民法典的體系化，賦予了我國民法新的生命力，并為房屋利用提供了新的路徑。作為一項用益物權，居住權協調了所有權制度與婚姻家庭制度，發揮著重要的社會功能。但我國《民法典》中關涉到居住權的規定僅有6個條文，且多為宏觀性規定，以致居住權在設立認定過程中還存在許多規范不明之處。有鑒于此，本文將結合居住權的立法目的與實踐運用，借助解釋論視角對居住權設立認定過程中的不足展開討論，并提出相應的完善路徑，以期豐富居住權的制度內容，彰顯居住權的價值意蘊。

[關鍵詞]居住權；法理；設立規則；用益物權

[中圖分類號]D923" " " [文獻標識碼]A

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2024.01.008

居住權這一制度起源于古羅馬，我國于2021年在施行的《民法典》中賦予了其合法地位。在居住權入典之前，居住權糾紛便一直存在，但由于缺乏居住權條款的相關規定，人民法院在處理居住權糾紛時往往借助法律原則而無統一的裁判標準。在居住權入典后，為法官處理實踐中大量存在的居住權糾紛提供了裁判依據。但有鑒于《民法典》中關于居住權設立的規定多為宏觀性、原則性規定，而就其在實踐運用中所需要的細節內容則沒有規定，這不利于充分發揮居住權的制度價值。因此，本文從解釋論視角出發，就我國居住權的設立方面存在的問題進行分析，以期充分發揮居住權規范的實際效力。

一、居住權制度的法理分析

羅馬法時期創設居住權的最初目的在于保障無繼承權的家庭成員生活居住需要。但隨著社會經濟的發展，居住權設立之初所要解決的問題大多已經消失，隨之而來的是社會新形態下的新問題，此時照搬之前的居住權制度已經不能應對當下的新局面。因此，吸收古羅馬居住權的歐陸各國都在不同程度上對其進行了改造，一方面，在本國的民法典中出于對弱勢群體住房保障的目的而嚴格限制居住權的使用，突出居住權的人役性和保障性功能；另一方面，為了滿足當下人們對房屋的多元化利用需求，將居住權制度的適用從婚姻家庭領域延伸到了商業領域。[1]

2002年的《中華人民共和國物權法（草案）》征求意見稿中首次提及了居住制度，但在第四次物權法草案審議之后，全國人大法律委員會提出了居住權適用范圍狹窄、適用人群特定，完全可以借助現有法律規范進行救濟，而沒有單獨立法的必要這一建議。[2]立法機關最終在《物權法（草案）》第五次審議稿中采納了這一觀點，將居住權的有關內容予以刪除。然而，經濟領域的變化引起了新的立法需求，一些學者認為以明確的法律條文形式對居住權制度予以規定，可以有效地解決家庭成員間的居住問題，進而有利于家庭關系的穩定和社會的和諧發展。由此，為了回應“住有所居”的時代需求，2020年出臺的《民法典》中正式吸納了居住權制度。居住權制度的建立，健全了房屋保障體系，提升了房屋有效利用率，并成為中國人民實現“住有所居”目標的重要關鍵。

二、我國居住權制度在設立認定中存在的困境

（一）合同型與遺囑型居住權糾紛大量存在

從中國裁判文書網檢索“居住權”三字，可以發現：我國有關居住權糾紛的案件最早發生于2001年，截至2022年底共檢索到76634篇文書；其中民事案件有58891件，并在2001年至2020年呈逐年增長趨勢，可見居住權糾紛一直大量存在。統計近5年居住權民事糾紛案其中婚姻家庭、繼承糾紛與合同糾紛的占比，可以發現：婚姻家庭、繼承糾紛與合同糾紛于2018年至2022年5年的占比分別為54.1%、52.7%、54.72%、56.04%與56.79%。由此可知，遺囑型與合同型居住權糾紛占比較大，且在總體上呈上升趨勢，而居住權的設立又是居住權制度的核心，那么妥善處理好居住權的設立規則問題，有助于更好地發揮居住權的制度功能。

（二）合同型居住權在設立上存在的不足

檢索中國裁判文書網公開的居住權糾紛案例可以發現，居住權案件數量自2021年《民法典》施行以后開始下降，可見居住權制度對于處理居住糾紛初見成效。合同型居住權作為居住權制度的主要設立方式之一，于《民法典》第367條予以了粗略規定，但就下列爭議并未予以作出說明：首先，就居住權的形式來說，實踐中的居住權合同大多通過口頭形式予以訂立，對于此類與法律規范不符，采用口頭形式簽訂的居住權合同能否設立居住權？其次，在圍繞居住權主體的范圍方面，存在以下兩點不足，一是居住權主體是否包括除自然人以外的法人或其他組織，二是同住之人是否屬于居住權人。

（三）遺囑型居住權在設立上存在的不足

遺囑型居住權是居住權設定的另一種表現形式，依據我國《民法典》第371條的內容，當事人在具體適用上可以參照適用居住權章節的相關規定。但是這一規定屬于概括性規定，在具體參照適用上有以下幾點不足：一是《民法典》中在規定居住權應采取書面形式設立的同時又規定了有效遺囑的六種形式，但其并非都屬于書面形式，那么以遺囑方式來設立居住權時，是否一定要采取書面形式？二是《民法典》第368條中規定了居住權的設立形式為登記設立，而第239條規定了繼承人死亡以后，其遺產所有權將會發生轉移，那么遺囑型居住權的設立應采取登記生效主義還是登記對抗主義？

三、《民法典》視域下居住權設立的完善路徑

（一）合同型居住權的設立完善路徑

《民法典》規定居住權合同應采用書面形式的目的在于：一是明晰合同雙方的權利和義務；二是方便保存相關證據，為后期發生糾紛提供事實依據；三是為辦理物權登記手續提供方便。因此，首先應當明確，按照《民法典》第490條的書面合同補正瑕疵的相關內容，即“履行治愈”規則，對于不符合法律規定的合同，不必嚴格遵循其形式要件，可以放寬要求；其次根據具體情況進行具體分析，結合形式要件出現瑕疵的原因、雙方當事人的具體履行情況、以及有無過錯和免責事由等綜合評價。[2]也就是說，如通過口頭約定，居住權已基于所有權人的交付而對房屋進行了占有和使用，該居住權口頭合同是成立的。

法人和其他組織等非自然人成為居住權主體，并無制度障礙。從文義解釋來說，我國《民法典》第366條及以下條文中并未對非自然人主體予以書面否定。另外，由于我國的民事主體權利是平等的，自然人既然可以作為居住權人，那么在沒有合理理由的情況下不應將非自然人主體予以排除。[3]而同住之人應排除在居住權人的范圍中，因為居住權特有的人身依附色彩，居住權人的死亡會導致居住權走向消滅，如果把與之共同居住的人也當成居住權人，那么這一消滅事由的規定將毫無價值。因此，法人和其他組織等非自然人可以成為居住權主體，而同住之人不能成為居住權主體。

（二）遺囑型居住權的設立完善路徑

《民法典》規定居住權的設立應當通過書面形式，基于遺囑設立的居住權也不例外。但僅憑第371條的“參照適用”這一規定而否定口頭遺囑設立居住權的效力，過于草率和僵硬，應當結合具體情況進行具體分析，理由如下：首先，口頭遺囑同樣具有證據效力，根據《民法典》第1139條和第1140條的內容，口頭遺囑中缺失的書面形式的證據可以借助見證人的證明進行補足；其次，居住權益雖然是重大利益，但是居住權所關涉的法律關系相對簡單，其關涉內容的真實性和完整性并不會因為口頭表達方式而減弱；最后，居住權的設立，屬于遺囑人整體遺產處分的重要組成部分，不能僅機械地以與第371條不符為由而否定口頭設立遺囑的效力，從而違背遺囑人的意志，使其遺憾終生。

《民法典》規定居住權應當采取登記設立的形式，但在遺囑型居住權中還需結合繼承中遺產的物權變動問題。首先，應考慮《民法典》第230條的內容，可知遺囑型居住權屬于因繼承取得的物權，因此其自繼承開始之時設立，為登記對抗主義。其次，以防發生權屬糾紛，更好地保護居住權人的居住權益，應采用體系解釋，結合《民法典》中土地承包經營權、土地經營權、地役權登記的有關內容，可以進一步理解為：在以遺囑形式設立的居住權中，登記并非生效要件，而是對抗要件，對遺囑型居住權進行登記能夠增強物權公示的效力，對抗善意第三人，居住權人可以借助物權排他性效力更好地維護其居住權益。[4]

四、完善《民法典》居住權設立規則的重要性

（一）居住權制度功能的不可替代性

居住權入典的合理性在于該制度的不可替代性，這也是居住權立法的目的之一。基于居住權的物權屬性，其在所有權制度和婚姻家庭制度之間居住問題的解決中起著紐帶的作用，在發揮社會保障性功能的同時，還促進了房屋的經濟效能，具有雙重價值功能。在居住權未入法之前，司法實踐中往往采取合同、遺囑、財產分割等方式來對房屋進行處分，穩定性差且糾紛不斷。[5]而《民法典》中的居住權屬于物權，其物權屬性有利于權利穩定，并且其意定方式設立也彰顯了民法的私法自治理念。而居住權這一不可替代性功能也在司法實踐中顯現，查閱中國裁判文書網以“居住權”“民事案由”為關鍵詞，可以發現：2020年公開的居住權民事案由為9373件，2021年減少到7756件，甚至于2022年減少至4948件。這一數據表明居住權制度的意蘊價值逐步彰顯，而居住權設立規則的完善有助于在生活實踐和司法裁判中充分發揮其制度功能。

（二）居住權制度具有協調民法內部體系作用

體系化是民法典一以貫之的，居住權的用益物權屬性使其在《民法典》內部條文之間發揮著協調作用。這一協調作用的發揮主要有賴于其作為物權所具有的對世性效力，強有力地保障了婚姻家庭領域中離異婦女、老人、未成年人等弱勢群體的居住權益。與此同時，民法作為私法，其核心在于意思自治，《民法典》中規定居住權以意定方式設立，并通過“但書”條款的形式允許居住權人約定出租，大大提高了房屋的經濟效益。而居住權設立規則的完善，為運用居住權制度解決我國現階段普遍存在的以房養老、小產權房、合資建（買）房等社會問題提供了新的路徑。

五、結語

居住權制度的增設，是立法主體對“住有所居”的居住目標的有效回應，也是在“房住不炒”的政策指引下促進房地產市場走向規范化的關鍵，有助于人民群眾多層次居住需求愿望的實現。而居住權這一制度價值和功能的有效發揮，還需要在理論層面和實踐層面對居住權的法理意蘊進行詳細解讀。因此，后期還應借助法律解釋、釋法說理的方式，就居住權制度在實踐運用中的突出問題進行釋明，以期為深化新時代住房制度改革提供強有力的法治保障。

參考文獻：

[1]曾大鵬.居住權的司法困境、功能嬗變與立法重構[J].法學，2019（12）：51-65.

[2]全國人大常委會法工委民法室.物權法立法背景與觀點全集[M].北京：法律出版社，2007：49

[3]申衛星.《民法典》居住權制度的體系展開[J].吉林大學社會科學學報，2021，61（3）：51-61+233.

[4]屈然.論我國居住權的設立方式與登記效力[J].法學雜志，2020，41（12）：90-99.

[5]肖俊.“居住”如何成為一種物權——從羅馬法傳統到當代中國居住權立法[J].法律科學（西北政法大學學報），2019，37（3）：96-106.

基金項目：青海民族大學研究生創新項目，項目名稱：《民法典》居住權的設立規則研究（項目編號：04M2023114）

作者簡介：張會敏（1994.1-），女，漢族，江蘇連云港人，碩士在讀，研究方向：民法學。