論土地開發經營對城市建設的作用

摘要：城市建設是社會經濟發展的必經階段，土地資源是城市建設開發的根本。本文從城市建設中強化土地開發經營作業必要性入手，明確土地開發經營基本流程，并著重對土地開發經營對城市建設關聯作用展開分析，希望引起相關部門對土地開發經營工作的重視，促進城市土地資源合理利用。

關鍵詞：土地開發經營；城市建設；城市發展

DOI：10.12433/zgkjtz.20241003

城市發展離不開土地資源的支持，在新時期背景下，相關部門需高度重視土地開發經營工作現狀，以推進土地開發經營作業落地，保住耕地紅線，促進可持續發展。要想使相關單位提高思想站位，優化土地開發經營布局，需要明確土地開發經營與城市建設之間的關系。由此可見，本文的研究具有重要意義。

一、強化土地開發經營工作開展的必要性

土地既屬于重要的基礎資源，也是城市發展的重要資產。在經營管理土地期間，要將資源合理開發成可用資產，憑借資產的有機盤活，促使資產實現升級，推動城市發展。

立足于可持續發展，在優先保護好有限可利用土地資源的前提下，開發城市可激活存量的土地，使其變為可使用的運營型資本，屬于助推城市邁向良性循環發展的重要手段。在具體操作期間，相關人員要自覺提高自身站位布局，管理好、利用好現存土地資源，通過高效、規范的開發經營市場，實現土地保值增值，為城市建設經營提供更雄厚的物質基礎，提升整體城市形象和城市品位。

同時，考慮到城市建設落實涉及的范圍以及領域都相對較廣，土地資源管理部門只有精心部署，優化布局，積極強化土地開發經營工作開展，才能真正為城市現代化建設發展提供更多土地資源，有機盤活土地資產。由此可見，在促進城市現代化開發建設發展期間，強化土地開發經營工作落實十分必要。

二、開展土地經營開發工作的基本流程

從廣義視角來看，土地開發經營是指基于人類生活持續發展需要視角，憑借一定經濟手段，擴大對現存土地的合理利用范圍，通過增加土地利用深度，順利提升土地利用率的行為。一般情況下，土地開發全生命流程一般被劃分以下三個階段：

（一）一級開發

一級開發主要指拆遷基礎設施配套以及土地收儲等土地整理作業。通常由政府或相關企業牽頭，對一定范圍內的城市土地實現統一征地、拆遷等作業，以促使該范圍內的土地順利達到既定建設條件。一級開發階段具體可分為前期手續階段、中期組織落實階段以及后期土地入市階段。

（二）二級開發

一般情況下，二級開發主要指房地產開發。具體原理是借助劃撥或公開招標等手段獲取相應土地，直接實現蓋樓的一種作業行為。立足于開發經營管理視角，房地產開發一般可分為可行性和必要性研究，項目前期準備，項目具體建設、銷售和交付使用階段等。

（三）三級開發

三級開發通常指運營，涉及產業運營以及商業運營等范疇。

需要注意的是，無論處于哪一級別的開發作業，都需增加對土地儲備工作的重視程度，切實落實城市土地資源使用規劃布局，對具體儲備地塊實現合理規定之后，再落實土地經營開發作業，以此提升整體的作業開展質效。

三、關聯作用

土地作為城市生存賴以發展的基礎，要想真正推進城市實現現代化發展，就要有意識地激活土地資源活力，明晰城市土地是城市發展中的經濟基礎，并通過高效開發經營落實，盡可能地為城市建設籌集大批量啟動資金，以此激活城市現實發展潛力。現如今，土地市場日漸興起，土地資產功能所釋放的生產力也使得政府獲得大批量的城市建設發展資金，促使城市基礎建設日益加快。在此背景下，整體的城市建設發展勢必會更加滿足發展預期。總而言之，土地是城市建設、城市發展的核心發動機，相關人員必須有意識地增強對土地開發經營的重視程度，并充分認識土地開發經營作業落實對城市現代化、可持續發展建設的關聯作用，以合理措施介入，激活土地資源活力，促使城市發展建設。

為深化理解，本文將立足于開發助推城市布局結構調整、土地開發推進城市更新、城市拓展這三方面，統籌分析土地開發經營作業以及對城市協調、可持續建設發展之間的關聯，希望引起有關部門對土地開發經營作業的重視，并在城市發展期間更自覺主動地合理開發城市土地，為可持續發展創造有利條件。

（一）土地開發促進城市布局結構調整

對于城市可持續發展作業而言，如果城市的結構布局以及形態生成無法依據規劃者的理想意圖實現發展，那么容易因為土地利用規律研究適應度不足，導致無法充分把握內在規律，城市實際用地結構以及城市開發布局形態離預期存在一定差距，甚至出現無法預估的用地布局紊亂等問題，影響城市現代化發展進程。而隨著人們對土地開發經營作業的重視程度越來越高，上述問題迎來了解決的破冰點。

在新型經濟體制作用下，土地開發對于調整城市布局結構著明顯促進作用，具體表現在如下兩個方面：第一，城市土地經由統籌綜合開發之后，為激發用地單位發展活力，計劃對用地單位實現有償使用行為，此種作業行為措施的介入，不僅能為形成強有力的經濟杠桿提供可能，且能促使用地單位從整體上節約用地、科學用地，避免多征少用、征卻不用的現象發生，促使整體的城市功能用地在地域空間的分布上更為科學，順利實現最佳最優利用區位功能。此外，隨著開發機制的持續引入，城市內部地域分化以及地域結構布局也突破了城市開放要求的約束，房地產開發能夠自覺與城市現代化發展要求相統一，發展前景甚好。第二，憑借開發落實，開發地區的基礎設施更為齊全，相關服務功能更為完善。對于城區居民遷移的吸引力顯著增強，疏解舊城、優化布局調整等功效十分突出。總之，在城市現代化建設期間，憑借開發經營等方式的有機介入，能夠有機調整現有城市土地用地布局形態不合理之處，經濟價值較為明顯。

開發經營促進城市布局優化調整的關聯效用主要表現在如下三個方面：

1.功能上補充

開發形式能基于功能視角改造城市現有用地的不科學之處。其操作原理是通過綜合性開發改造落實，合理調配商貿、交通、居住用地以及工業用地等多類別用地，并憑借科學配比，從功能范疇上對其實現有機補充，進而高效完善城市現存布局結構，經濟價值以及實用價值十分顯著。

2.選址布局上調節

通常情況下，城市及城市局部地域的用地功能實現調節布局可能使整體的用地布局出現不規則變動。但城市開發經營的介入可以有效解決上述難題，在具體實踐期間，相關人員會充分考慮原有的結構布局嚴格依據歷史發展進程制定，因此，在具體新區開發期間，會有意識地結合用地功能實現調整，并憑借選用適用的建筑區位，彌補現存結構布局的不足，進而促使整體的城市用地結構以及城市布局形態更為合理。同時，在開發經營落實期間，會調整原本的布局結構，這樣不僅能激活區域發展活力，還能促使選址的布局功能與城市可持續發展目標相符，以最大化激發協同效應，為城市結構注入新活力。需要特別注意的是，在以開發經營的形式對城市現存用地功能以及布局結構實現優化調整期間，需積極提高自身戰略布局，嚴格限制開發地段以及開發歸屬片區的規模，憑借規模上的有機疏導，緩解原有城市人口用地壓力，讓人們真正享受土地開發經營帶來的發展紅利。

3.用地、產業規模上的完善

土地是城市發展的載體，能為城市建設發展提供一定的地基和可操控空間，沒有土地，就沒有城市，可以說，土地的數量以及區位因素都會影響城市規模以及城市發展潛力。而土地開發經營作業的更深層次介入，能夠促使土地從非城市化用地轉變為城市可利用土地，并憑借快速的土地開發落實速度，激活土地資產發展活力，使城市建設獲得強有力的經濟支持，促使有關部門更深層次地感受土地開發經營和城市建設發展二者之間的相互關系，自覺提升自身站位，增強對土地開發經營作業的重視程度。

由上文分析可知，從功能選址、規模布局層面上都是互相關聯、不可分割的，要想真正促使土地經營開發作業獲得成功，改善原有城市發展，就要合理借助開發形式，完善城市現存的用地結構以及形態布局，推動城市可持續發展。

（二）城市開發與更新

隨著土地開發經營機制的日益創新，城市的開發與更新落實成為可能，可以進一步調整與完善現存老城區的布局結構。在具體操作期間，一方面，人們會有意識地在舊城區內以及其周邊地區進行居民區統籌開發，憑借居民用地選點優化，合理調整現存城市人口用地結構，可順利實現緩解老城區居住壓力目標，在開發經營視角下用地結構布局將趨于完善。另一方面，隨著城市更新開發的持續運作，也會對老城中心區域實現綜合性再度開發。而此種開發經營模式作為一種創新性發展的重要途徑，可從中心區功能特征入手，憑借更新式疏導，強化對具體的產業分布以及用地結構組成實現科學調節，并憑借開發經營機制的深層次引入，快速定位用地布局不合理之處，實施因地制宜式調整。

從我國絕大部分城市來看，舊城中心區存在一些不適宜城市新經濟發展需求的地方，在這種矛盾的作用下，城市開發改造經營創新作業落實就顯得日益迫切。而隨著基于可持續發展視角下土地開發經營作業的持續推進，相關部門會有意識地對土地利用形式加以調節，并憑借經濟手段加以控制落實，將整體的布置區位變得更為合理，商業區域、辦公區域、居民區域以及工業區域等各類別區域在更適宜自身運作發展的區位作用下，能夠最大程度上發揮城市內部區域經濟價值，并逐漸形成一種更為合理、更為科學的用地秩序，讓人們切實享受到土地開發紅利。

需要注意的是，之所以要對舊城實現更新改造，主要是因為城市中心區統籌功能在不斷惡化，無法滿足城市新型發展需求。為此，在具體落實土地更新開發改造期間，要合理利用開發經營等相關手段措施，有意識地為原有城區注入新鮮發展活力，進而使得整體的城市區位布局更加協調。考慮到隨著城市現代化的日益發展，舊城更新可能會在城市建造期間的比重愈發增大。因此，要想發揮土地開發經營作業對于城市現代化發展建設的關聯作用，還要有針對意識，對不同類別特征的舊城區，堅持具體問題具體分析原則，采用不同種類的土地更新開發經營對策，制定恰當的開發經營建設方案，從而使城市現代化風貌與傳統城市風貌有機結合。

（三）城市的開發與拓展

土地的開發經營落實對于城市拓展開發作業有著十分顯著的促進效應。在城市建設期間，新區的開發以及舊城的改造要同步進行，只有通過兼顧并舉、協同發展等手段的深層次介入，才能激發土地開發經營作業對于城市現代化發展建設關聯效用，進而實現共促城市協調發展的目標。

實際上，開辟新城區對于城市土地開發經營而言，屬于一種顯著的拓展手段。而隨著基于時效性土地開發經營作業的深層次落實，新區建設在區位選址功能布局上也會得到完善，不僅能夠滿足城市現代化規劃發展對于用地布局的需求，還可以為原本的城市發展注入新的活力。同時，土地開發經營部門也可憑借統一集中征地獲得一定的安置補償，為整體的城市可持續發展用地獲得提供無限可能。

基于新區開發視角下的城市土地經營拓展踐行期間，開發手段的引入十分關鍵，而憑借土地開發經營的手段，可順利定位城市拓展期間的土地選址活動，順利控制在符合城市現代化發展意圖所選定的范圍之內，并高效克服以前全權依賴行政管理手段介入的弊端，既能高效滿足開發可持續發展需求，也能確保整體的規劃實施更為完善。例如，國外十分典型的城市限制提案，即通過在城市外部邊緣地區利用區劃法規所設定的高額法定綠地，不僅能夠對城郊邊緣土地市場實現有機調節，還能夠調節合理限制邊緣用地無規劃、無計劃持續蔓延拓展現象的發生，實用性十分顯著。

四、結語

綜上所述，在城市化進程仍在持續的今天，城市建設用地需求量顯著增加，要想合理協調城市發展與土地資源之間的關系，相關人員需高度明確土地開發經營對城市建設發展的關聯效應，充分認識土地資源屬于城市資源中極具典型代表性的一類資源，并有意識地促使土地資產效益實現最大化發展，憑借優質開發經營落實，幫助城市布局調整找到更有效的發展途徑，以功能上完善、布局上調節、規模上疏通，加快推進城市建設落地。

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