新零售下的便利店選址分析

摘 要：近年來，國內連鎖便利店顯著增長，增速持續多年位居零售業態前列。本研究以武漢市場便利店為分析對象，通過調研連鎖便利店門店營業額與選址的關聯度，明確了門店選址受商圈因素和地點因素的影響。針對選址因素進行分析，結合新零售背景，本文提出了具體的選址評估和優化方案，以期幫助連鎖便利店在激烈的市場競爭中更好地自我定位，在不斷擴張的過程中做出更明智的選址決策。本文結論旨在為連鎖企業提供實際可行的策略指導。

關鍵詞：便利店；新零售；營業額；選址策略

一、前言

便利店（Convenience Store），簡稱 CVS，世界上第一家真正意義上的便利店來自美國7-Eleven便利店。20世紀70年代便利店在日本快速發展，目前日本擁有超過3萬多家24小時便利店，實現了全覆蓋的服務網絡。便利店以其地理位置近、商品種類多、營業時間長、提供額外服務等四大特性，區別于其他傳統零售商店，由此獲得“便利店”之名。近年來，盡管我國消費服務業增長有所減緩，但便利店的擴張勢頭卻比較顯著。隨著外資便利店品牌持續向中國大陸的二、三線城市擴散，國內本土便利店業態也呈現快速發展的勢頭。這得益于行業的發展、消費需求的升級以及資本市場的關注。24小時連鎖便利店已逐漸成為現代城市商業生態中不可或缺的一環，極大地豐富了城市生活，給居民帶來了更多的溫馨和便利。

在線下實體零售領域，選址被譽為便利店盈利的金鑰匙，凸顯了選址對于連鎖便利店成功的重大影響。業界常用“立地”一詞，指的是連鎖門店的地理位置選擇。通過借鑒國際連鎖便利店品牌，特別是7-Eleven便利店的運營策略，可以得知便利店的選址是確保盈利的關鍵因素。

二、武漢便利店市場發展概述

自21世紀伊始，便利店在武漢開始萌芽，2015年開始步入快速發展期。目前，武漢便利店業態可劃分為三個主要類別：24小時便利店、社區便利店和傳統零售店（見圖1）。

第一類是24小時便利店，以711、中百羅森、有家及Today便利店等為佼佼者，這類便利店在商品種類、投資費用、硬件裝修、營業時間和服務內容方面都符合一線城市的標準。其特點是全年24小時營業、品類豐富，提供2000～3000種商品，涵蓋從日常生活用品和各式餐飲服務，以全面滿足消費者需求。其門店布局考究，服務多樣化，如打印、復印、各類票務充值等，極大地豐富了消費者的便利生活體驗。

第二類是傳統的社區便利店，代表品牌包括美宜佳、可多和慕臣。這類店鋪在武漢的數量約為1000家，它們主要采取加盟的方式來運營。這類便利店通常分布于社區或商業街區，日營業額介于4000～8000元。這些便利店以其便捷性和社區服務為特色，雖規模較小，但在滿足社區居民日常需求方面發揮了重要作用。

第三類是傳統零售店，即傳統的夫妻檔和雜貨店，主要分布在老舊社區和城中村。這些店鋪面積在5～20平方米不等，商品陳列簡單，品種通常為煙酒副食，日常只需一人守店。隨著武漢市經濟的發展、舊城改造項目的實施、人口流動和服務升級等多方面因素的影響，這些店呈現快速衰退的趨勢。它們存在的問題主要包括店鋪面積狹小、提供的服務有限、商品更新頻率慢。

武漢作為中部地區的重要城市，便利店市場具有巨大的發展潛力和空間。當前，隨著經濟的穩步增長和城市化進程的加速，加之消費者對便利性和服務質量要求的提升，武漢便利店行業面臨著前所未有的發展機遇。經營者需深耕細作，不僅要提供高質量的商品和服務，更要注重消費者體驗的提升，從而在未來幾十年內推動武漢便利店行業的蓬勃發展。

三、便利店選址因素

在便利店的門店選址過程中，其核心策略是要善于分析公司歷史開店營業數據，分析哪些因素會影響門店的日均銷售額。經過細致的調研和分析，業內專家已經較為系統地識別出了影響門店經營績效的關鍵因素，這些發現為新店鋪的選址決策提供了重要的參考依據。這些影響因素主要包括商圈特征和地理位置特征兩大類。

商圈特征指的是以門店為圓心，向外擴展數公里范圍，能夠影響門店營業額的各種因素。這類因素主要涉及密集區域的商業吸引力以及與競爭對手相關的市場競爭力度。地理位置特征則聚焦于更為微觀的視角，包括門店所處的具體位置、周邊建筑環境、土地利用情況等因素，這些都直接影響門店的可見度、可達性和客流量。這一系列的細分考量，旨在為便利店連鎖品牌提供一個全面、科學的選址策略框架，確保每一家新開門店都能在最佳位置迎接其目標消費者。

1.商圈因素分析

商圈定義為一個以門店為核心，向四周擴散一定距離的區域，這個區域具備吸引顧客前往消費或接受服務的能力。通常情況下，顧客距離店鋪越近，商圈的吸引力越強。簡言之，商圈覆蓋了潛在顧客可能來店內消費的最廣泛范圍，直接關聯顧客到訪的可能性（見圖2）。

（1） 市場規模分析

商圈內居住或工作的人口總數直接影響了潛在客流量，客流量即每日通過店面的人流數量。人流密集度是評價便利店選址優劣的關鍵指標之一，理想的選址往往位于人流量較大的城市街區，如交通信號燈周邊、易于行人視線觸及的區域。因此，在選址過程中，對市場規模的評估至關重要。

（2） 競爭環境考量

周邊存在的同業競爭者可能會分流一部分銷售額。因此，開店前必須對周圍的競爭對手進行詳盡分析，這包括分析競爭對手的客流、銷售商品、價格策略及服務模式。特別需要評估是否會與周邊店鋪形成激烈競爭，進而影響各自的營業額。競爭對手的分析不僅限于同行業內，近年來，由于行業界限越來越模糊，不同業態間的競爭也不容忽視。因此，對商品、價格、服務模式進行全面比較，針對門店潛在弱點制定策略并落實執行，顯得尤為重要。

（3） 商圈品質評估

盡管人口居住總量是一個關鍵指標，但更為重要的是評估商圈內潛在顧客的“質量”，即是否存在足夠的目標顧客群。顧客的年齡、性別、職業、家庭規模、收入等因素都是衡量商圈品質的重要指標，選擇開店地點時應綜合考慮這些維度。此外，過往人流（通行量）與車流（交通量）的調查也同樣重要，這二者的密集度直接關聯潛在的營業額。高通行量和交通量表明了更高的營業潛力，但同時也需要關注行人的行走速度等，以此判斷顧客的消費品質。

2.地點因素分析

（1） 交通狀況

便利店的成功與其所處的交通條件密切相關。大部分便利店顧客來自200米范圍內，因此，該區域內的交通集散地如公交站、地鐵站等，或人口密集區能顯著提升顧客流量。重要的是，店鋪前應有充足的停車空間，并且貨物裝卸應方便。不便的交通條件不僅會增加運營成本，還會影響顧客的訪問頻率。在同一個商圈內，不同的位置對門店進店數量的影響也不相同。例如，在長途汽車站里面開店，進站口一般會比出站口的生意好很多，雖然二者人流量差不多，甚至有些出站口會比進站口人流更大。

（2） 建筑物結構

便利店的物理結構，包括店鋪面積、停車位數量、入口及出口的布局和座位區的配置，對營業額均有直接影響。理想的店鋪應寬敞、停車便利，且擁有多個易于進出的門面。質量優先的選址策略要求充分考慮顧客的便利性和舒適性。理想的店鋪建議面積盡量寬敞、停車位較多、并確保店鋪和停車場都有好幾個出入口，同時面對主要道路的門面入口應該寬敞。在快速開店過程中，為了確保開店數量，經常不注重開店質量，導致一些店型歪斜，也會退而求其次被選擇。如果反復執行這種漫無計劃的選址模式，等到察覺時，店鋪就可能已經無法經營下去。

（3） 服務半徑

服務半徑指的是以門店為中心，在一定距離內的可服務范圍。便利店的服務半徑為200米，消費者從辦公室或者家中為起點行走5分鐘可到達門店。在便利店選址中，要設置一個指標，根據具體的商圈情況，確立服務半徑距離。可以為其設定一個達標值，達標值及其以上的區域，適合選為便利店地址，值越高代表可選性越好；達標值以下，則不建議選為開店地址，值越低越可以優先淘汰，選址人員在選址的時候可以參照這些維度再做判斷。

（4） 動線

動線是選址很重要的因素，動線指一條馬路上連接顧客引導設施的道路。舉例來說，在車站下車的人要前往百貨公司的路線，就是動線。如果有好幾個顧客引導設施，動線就會顯得復雜，于是顧客也難以了解，容易發生變化，這也是動線的特征。掌握人潮通過的動線，并在該條路線上開店，就能提高營業額。吸引顧客的設施。例如中心車站、大規模商業設施、購物中心、交通量大的干線道路以及十字路口等。顧客引導設施是否位于鄰近位置，將使營業額出現大幅變化。

總之，在選擇便利店的具體位置時，必須綜合考量交通條件、建筑物的結構特點、服務半徑和顧客動線等因素，以確保所選地點能最大程度地滿足顧客需求，從而推動門店成功運營。

四、新零售下便利店選址策略

1.創新選址觀念

在審視眾多連鎖公司的選址策略時，不少公司依舊采用傳統路徑，即尋找可轉讓或可租賃的商鋪進行擴展。隨著時間推移，一旦品牌聲譽建立，物業所有者便主動邀請其入駐新開發的樓盤。然而，這些新興地產項目并不總是符合這些公司的發展需求。鑒于此，連鎖便利店公司需轉變思維模式，主動出擊，精選地段而非被動接受物業方的提議。連鎖品牌應通過系統跟蹤管理潛在鋪源，無論是等待租約到期還是即將開放的新鋪，均需進行有效記錄與跟進。此外，應持續對潛在店鋪進行深入研究，以便在真正機遇來臨時迅速行動，優化選址效率。

2.借助外部工具了解商業環境

精確的選址過程離不開對目標區域人口及其動態的深入了解，這些信息可以通過外部工具獲得。常見的地圖應用通常包含人口熱力圖等功能，利用第三方 API獲取城市熱力數據，構建連鎖便利店選址模型。選址人員可以在上下班高峰期打開人口熱力圖，以了解目標小區的人口密度。此外，選址人員還可以使用房地產應用程序來獲取關于小區的戶數和房價等信息。還可以利用外賣平臺，例如餓了么，查看附近社區生鮮超市或水果店其每月的外賣訂單量和單品訂單量。以上這些信息對于開店具有指導作用。

3.進行商圈規劃

對于連鎖零售企業來說，選址專員流動性大，且經驗不一定豐富。然而，可以讓有經驗的員工進行網絡規劃。例如，對于社區便利店，可能需要滿足兩千戶的人口才能開設一家門店。在這種情況下，可以將這兩千戶的人口劃分為一個資源商圈。有經驗的員工可以完成這一網絡規劃工作。然后，開發選址人員不必盲目地尋找店鋪，而可以專注于這些商圈片區，提高目標性。一旦找到符合要求的店鋪，選址人員可以提出開店建議。如果店鋪不符合要求，需要謹慎判斷。

4.綜合數據分析，科學評估選址

在選址中，特別是針對社區便利店，選擇固定人口的測量值是關鍵。傳統的固定人口測量可能需要時間，而且周期較長，例如晚上進行亮燈率的測量。因此，可以考慮使用外部數據，如百度的數據，以創建電子圍欄來了解人口密度。這些外部數據通常準確度較高，因為它們基于手機SDK的LBS定位，幾乎每臺手機都安裝了百度的應用程序。未來，選址數據應結合企業內部采集的數據，以及企業對行業、片區和商圈的了解。因為一些小區看似情況相似，但可能屬于不同的商圈，而外部數據無法提供這些信息。這就需要由了解該片區的有經驗的員工來進行調研。在便利店選址方面，需要結合“道、術、具”的思路，通過一系列方法進行科學評估，包括目標店鋪的銷售額估算、投資成本、盈虧分析等。

五、結語

在新零售時代的浪潮下，便利店選址策略的制定顯得尤為關鍵。這不僅是一門科學，更是一門藝術，涉及對市場細膩的洞察與具有前瞻性的布局。一個明智的選址決策能夠為便利店帶來源源不斷的客流，確保其在激烈的市場競爭中保持優勢。

通過對武漢市便利店市場的深入分析可以認識到，成功的選址策略須立足于對客流量、獲客率、客單價、坪效以及復購率等關鍵指標的精準把握。這些數據不僅指導選址人員尋找那些經過嚴格驗證的黃金地段，而且幫助其為便利店的長期繁榮選定最合適的地理位置。通過精心的選址，便利店能夠在競爭激烈的商圈中建立起難以逾越的競爭壁壘，從而確立市場領導地位。

在新零售背景下，門店經營的智慧并不僅限于地理位置的選擇，還包括了對整個商業生態的深刻理解和全面布局，意味著要在提高供應鏈效率、降低運營成本、優化顧客體驗等多個維度上下功夫。更重要的是，它要求企業不斷探索新的商業模式和創新路徑，以應對快速變化的市場需求和消費者行為。

本文以武漢市便利店市場為例，深入分析了新零售環境下便利店選址的多維度因素，旨在為便利店經營者提供更加系統的選址策略。隨著新零售的不斷發展，那些能夠精準定位、靈活應變、符合消費者需求的便利店，將在未來的市場競爭中脫穎而出。

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作者簡介：楊磊（1995.09— ），男，碩士研究生，研究方向：醫學倫理、市場分析和消費者行為。