城市更新改造項目投融資模式可持續發展研究

摘 要：城市更新改造是推動城市高質量發展的重要舉措，但傳統投融資模式存在資金來源單一、社會資本參與度低、風險分擔機制不完善等問題，制約了城市更新改造的可持續發展。本文在分析傳統投融資模式局限性的基礎上，重點探討了PPP模式、綠色金融工具、眾籌模式、資產證券化等在城市更新改造中的創新應用，并從構建多元化投融資體系、建立風險分擔利益共享機制、完善配套法律法規等方面，提出了推動城市更新改造投融資模式可持續發展的對策建議。

關鍵詞：城市更新改造；投融資模式；可持續發展

一、傳統投融資模式

（一）政府主導型

政府主導型投融資模式是指在城市基礎設施建設中，由政府作為主導，通過財政撥款、專項債券、政府引導基金等方式為項目提供資金支持。這種模式下，政府在項目的規劃、審批、建設、運營等各個環節中扮演著決定性的角色。政府主導型模式能夠有效整合公共資源，發揮政府在宏觀調控和統籌協調方面的優勢，保障城市基礎設施建設的公益性和可持續性[1]。但同時，這種模式也面臨著財政壓力大、市場化程度低、效率有待提升等挑戰。因此，政府主導型投融資模式需要與其他模式相結合，探索多元化的投融資渠道，提高資金使用效率，實現城市基礎設施建設的高質量發展。

（二）開發商主導型

開發商主導型投融資模式是指在城市開發項目中，由開發商作為主要的投資主體，通過自有資金、銀行貸款、信托計劃等方式籌集資金，并承擔項目的開發、建設和銷售等核心業務。在這種模式下，開發商憑借其專業的開發經驗和市場敏銳度，能夠快速響應市場需求，提高項目開發效率。同時，開發商通過引入多元化的融資渠道，如發行企業債券、REITs等，能夠有效拓寬資金來源，優化資本結構。但開發商主導型模式也存在一定的局限性，如對宏觀經濟形勢和政策變化的敏感性較高，容易受到市場波動的影響。此外，部分開發商過度追求短期利益，可能導致項目品質下降和城市空間失衡等問題。

（三）銀行貸款主導型

銀行貸款主導型投融資模式是指以銀行信貸資金作為城市建設項目主要資金來源的模式。在這種模式下，項目主體通過向銀行申請貸款，獲得必要的建設資金，并以項目未來收益作為還款保證。銀行憑借其雄厚的資金實力和專業的風險評估能力，能夠為城市建設項目提供穩定、低成本的資金支持。同時，銀行貸款也對項目的可行性和還款能力提出了較高的要求，有助于提高項目的質量和效益[2]。但銀行貸款主導型模式也面臨著一些挑戰，如貸款審批流程復雜、周期較長，可能影響項目進度。此外，銀行貸款對抵押物和擔保要求較高，部分項目主體可能難以滿足。

二、傳統投融資模式存在的問題

（一）資金來源單一，可持續性差

傳統投融資模式下，城市基礎設施建設主要依賴于政府財政撥款和銀行貸款，資金來源較為單一。這種單一的資金來源結構難以滿足城市建設的長期資金需求，尤其是在經濟下行壓力增大、財政收支矛盾突出的情況下，政府財政資金投入能力有限。同時，銀行貸款受到資本充足率、不良貸款率等監管指標的約束，對城市建設項目的支持力度也可能隨著宏觀經濟形勢的變化而波動。此外，傳統投融資模式缺乏長效的資金回籠和再投入機制，項目建成后的運營維護資金難以保障，導致城市基礎設施的可持續發展面臨挑戰。

（二）社會資本參與度低

在傳統的城市基礎設施投融資模式中，社會資本參與度普遍較低。一方面，受到體制機制的限制，社會資本進入城市基礎設施領域面臨諸多障礙，如準入門檻高、審批流程復雜、政策支持力度不足等。另一方面，城市基礎設施項目普遍具有投資規模大、建設周期長、回報周期長等特點，與社會資本追求短平快的投資偏好存在一定差異。此外，部分城市基礎設施項目的公益性質，也使得社會資本難以獲得與投資規模相匹配的收益，影響了社會資本的參與積極性。

（三）風險分擔機制不完善

傳統城市基礎設施投融資模式中，風險分擔機制不完善，主要表現在以下幾個方面：首先，項目風險主要由政府和銀行承擔，社會資本和其他市場主體參與有限，風險分散程度低。其次，在項目運營過程中，建設主體與運營主體脫節，前期建設風險與后期運營風險未能有效銜接，風險傳導機制不暢。最后，針對不同類型的風險，如政策風險、市場風險、建設風險、運營風險等，缺乏差異化的風險應對措施和保障機制，風險管理的精細化水平有待提升。風險分擔機制不完善，導致項目各參與主體的風險收益不對稱，影響了各方的積極性和項目的整體效益。

三、城市更新改造投融資模式創新研究

（一） PPP模式在城市更新改造中的應用

PPP（Public-Private Partnership）模式作為一種創新的投融資機制，在城市更新改造領域得到了廣泛應用。通過政府和社會資本的合作，PPP模式能夠有效整合公共部門的公共服務職能和私營部門的專業技術、管理經驗及資金優勢，實現優勢互補、風險共擔、利益共享。在城市更新改造項目中，政府主要負責項目的規劃、審批和監管，社會資本負責項目的投資、建設和運營[3]。雙方通過合同明確各自的權利義務關系，在項目全生命周期內形成緊密的利益共同體。PPP模式不僅為城市更新改造項目提供了充足的資金保障，也引入了先進的技術和管理理念，提高了項目的效率和質量。同時，PPP模式中的績效評價和激勵機制，也有助于提高項目的可持續性和社會服務水平。

（二）綠色金融工具在城市更新改造中的應用

綠色金融工具是指將環境效益與經濟效益相結合的金融創新產品和服務，在城市更新改造中具有廣闊的應用前景。一方面，城市更新改造項目大多涉及能源節約、污染治理、生態修復等環保領域，與綠色金融的理念高度契合。另一方面，綠色金融工具能夠為城市更新改造項目提供長期、穩定的低成本資金支持。常見的綠色金融工具包括綠色信貸、綠色債券、綠色基金、綠色保險等。其中，綠色信貸主要通過優惠利率、延長貸款期限等方式，支持節能環保型城市更新改造項目；綠色債券通過在資本市場發行債券籌集資金，專項用于綠色領域；綠色基金則通過股權投資、基層投資等方式，支持綠色產業發展；綠色保險通過環境污染責任險等創新產品，為城市更新改造項目提供風險保障。

（三）眾籌模式在城市更新改造中的應用

眾籌模式是一種利用互聯網平臺向公眾募集資金的創新模式，在城市更新改造領域具有獨特的應用優勢。相較于傳統的投融資模式，眾籌模式能夠充分調動社會公眾的參與熱情，實現資金來源的多元化。在城市更新改造項目中，可以通過獎勵型眾籌、股權型眾籌、債權型眾籌等方式，鼓勵社會公眾以投資者、消費者、監督者等多重身份參與項目建設運營的全過程。眾籌模式不僅緩解了項目資金壓力，也有助于提高項目的社會認同度和公眾參與度。同時，眾籌平臺的透明性和實時性，也為項目全過程的信息公開和動態管理提供了有力支撐。但眾籌模式在城市更新改造領域的應用也面臨一些挑戰，如項目風險評估、投資者權益保護、平臺監管等問題需要進一步完善。未來，眾籌模式將與PPP、綠色金融等其他模式深度融合，創新發展模式，為城市更新改造注入新的活力。

（四）資產證券化在城市更新改造中的應用

資產證券化是指將缺乏流動性但能夠產生穩定現金流的資產，通過結構化重組轉換為可以在金融市場上出售和流通的證券的過程。在城市更新改造領域，資產證券化為盤活存量資產、拓寬融資渠道提供了新的路徑。典型的場景包括：對城市更新改造項目形成的收益權、租金收入等未來現金流進行證券化，發行ABS（資產支持證券）、REITs（房地產投資信托基金）等金融產品，將項目風險與收益打包轉移給資本市場投資者[4]。通過資產證券化，城市更新改造項目可以提前回收資金，加速資金周轉，同時分散項目風險，降低融資成本。資產證券化盤活了地方政府和開發企業的存量資產，為城市更新改造提供了持續、穩定的資金來源。但資產證券化對項目現金流的穩定性和可預測性要求較高，部分城市更新改造項目難以滿足條件。同時，資產證券化產品的設計、發行、交易等環節也對各參與主體提出了更高的專業性要求，需要相關的政策法規予以配套完善。

四、城市更新改造投融資模式可持續發展路徑

探析

（一）構建多元化投融資體系

城市更新改造是一項復雜的系統工程，需要構建多元化的投融資體系，形成各類資本協同發力、互促共進的良好局面。一方面，要繼續發揮政府投資的引導作用，通過財政預算、專項債券、政府投資基金等方式，對城市更新改造中的公共服務、基礎設施等領域給予重點支持。同時，積極調動社會資本參與的積極性，鼓勵民間資本、境外資本等通過市場化方式投資城市更新改造項目。另一方面，要創新投融資工具和模式，豐富城市更新改造項目的融資渠道。積極推廣PPP模式，吸引社會資本參與項目全生命周期運作；大力發展綠色金融，利用綠色信貸、綠色債券等工具支持節能環保型項目建設；探索REITs、眾籌、夾層投資等新型融資方式，盤活存量資產，提高資金使用效率。此外，還要注重發展多層次資本市場，加強與銀行、保險、信托等金融機構的合作，為城市更新改造項目提供全方位、綜合性的金融服務。

（二）建立風險分擔與利益共享機制

建立科學合理的風險分擔與利益共享機制，是實現城市更新改造項目可持續發展的重要保障。城市更新改造項目普遍存在投資規模大、周期長、涉及主體多、風險復雜等特點，需要構建多方參與、風險共擔、利益均沾的運作模式。具體而言，要在項目準入、融資、建設、運營等各環節，明晰各參與主體的權責邊界，合理分配項目風險和收益。在項目準入階段，政府要加強項目評估論證，選擇社會效益和經濟效益兼顧的項目；在融資階段，合理設計資本結構和回報機制，平衡債務與股權投資者利益；在建設運營階段，構建激勵相容的績效評價體系，將回報與項目績效掛鉤，調動參與各方的積極性。同時，要建立完善的風險識別、評估、預警和處置機制，對項目全生命周期的各類風險實施精準管控，尤其要重視對運營期的風險管理，設立風險準備金，完善風險補償和退出機制。此外，還要發揮保險、擔保等機構的風險保障功能，利用市場化工具分散項目風險。

（三）完善配套法律法規

完善與城市更新改造投融資相關的法律法規，是保障投融資模式創新、規范多方主體行為、維護公共利益的重要前提。當前，我國在城市更新改造領域的法律法規還不夠健全，許多配套制度有待進一步細化和完善。具體而言，要從以下幾個方面入手：一是盡快制定專門的城市更新改造法，從法律層面明確城市更新改造的概念內涵、基本原則、實施主體、權利義務等，為城市更新改造項目提供基本的法律依據。二是完善PPP、資產證券化等創新模式的配套法規，進一步細化項目識別、采購、合同管理、績效評價等關鍵環節的操作規范，加強對各參與主體的行為約束。三是建立健全城市更新改造的土地、規劃、財稅、金融等配套政策，加大對城市更新改造項目的政策支持力度，為社會資本參與創造良好的制度環境。四是強化法律監督，加大對違法違規行為的查處力度，切實保護各方主體的合法權益，維護城市更新改造項目的公平正義。此外，還要注重培育城市更新改造的法治文化，增強社會公眾的法治意識，營造全社會共同參與、依法推進城市更新改造的良好氛圍。

結束語

城市更新改造投融資模式的創新發展是一個復雜的系統工程，需要政府、社會資本、金融機構等多元主體協同發力，在頂層設計和制度建設層面形成合力。未來，要堅持問題導向，推動投融資模式創新，注重發揮市場機制作用，完善配套政策法規，切實增強城市更新改造項目的可持續發展能力，為全面提升城市品質、推動城市高質量發展提供有力支撐。

參考文獻：

[1]喬連石.新時期城市更新改造項目的融資模式及對策[J].會計師，2023（23）：127-129.

[2]陳澤瑀.芻議新時期城市更新改造項目的投融資模式及對策[J].老字號品牌營銷，2023（19）：22-24.

[3]譚志國.構建城市更新項目規范可持續投融資模式[J].中國投資（中英文）， 2023（Z5）：78-79.

[4]王彬武.城市更新熱點問題思考[J].上海房地，2023（06）：9-12.