探索房地產開發企業會計核算工作的重點與難點

摘" 要：會計核算工作是房地產開發企業的基礎性工作之一，在企業項目規劃、財務管理、營銷決策等多個方面的作用不容忽視。隨著會計政策與房地產行業政策的推陳出新，企業會計核算工作難度亦日益加大。如何基于對當前會計核算工作重點、難點的把握，完善會計核算體系，提升會計核算質量，是房地產開發企業亟須解決的問題。以房地產開發企業為研究中心，著重分析其會計工作的重難點，并據此提出相應的優化建議。

關鍵詞：房地產開發企業；會計核算工作；重點；難點；應對策略

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.16.031

引言

2023年，各地因城施策，陸續提出房地產支持政策，同時中央發布的降準降息政策也切實地降低了房貸利率。從整體來看，2023年上半年房地產政策環境處于寬松期，但是，樓市銷售不容樂觀，新房市場降溫，二手房市場逐漸走向買方主導，未來一段時期內房地產市場可能會繼續承壓。目前，根據已披露的企業半年度業績信息可知，多數房地產開發企業虧損情況明顯。尤其是高地價與樓市價格倒掛，讓企業苦不堪言。房地產開發具有開發周期長、風險系數高、投入資金大等特點，相關企業應緊抓會計工作重點、難點，依據高質量的核算信息對企業當前管理制度、手段、措施等加以完善，從而推動自身長遠發展。

1 房地產開發企業會計核算工作重點

1.1 收入與成本核算

在銷售收入核算中，企業設置一級科目：主營業務收入、其他業務收入，并根據業務收入的具體類別，設置二級科目，如代建工程結算、銷售合同結算、土地使用權轉讓收入等。根據銷售合同結算開發產品價款時，借記銀行存款或應收賬款，貸記“主營業務收入”賬戶，同時遵循收入與成本、費用配比原則，將主營業務成本結轉入賬。其他業務收入明細賬的設置可以按實際業務進行分類設置與核算。就土地使用權轉讓收入而言，出售土地使用權的收益屬于偶然交易事項，通過營業外收支核算，而出租土地使用權的收益則屬于讓渡資產使用權收入，通過其他業務收入賬戶核算。在填寫會計憑證時，應將現金賬戶和銀行存款賬戶分開，并在銀行轉賬憑證中標明轉賬賬戶名稱、賬號、金額等相關信息，同時將出售無形資產的收益單獨核算。由于轉讓土地使用權是資產交易行為，涉及增值稅繳納，為了享受政策紅利，應妥善保管土地使用權轉讓合同、證明文件、增值稅納稅申報表等必要憑證資料。成本核算項目涉及范圍較廣：首先，應明確核算對象，倘若核算對象不嚴謹，容易在后續入賬時出現核算口徑不一致的問題，從而增加工作量[1]。其次，設置相應的會計核算科目，具體參考會計準則的規定要求。最后，明確核算范圍，選擇合適方法歸集、核算開發成本。

1.2 費用核算

費用核算是財務會計核算的核心內容，其中最為關鍵的是借款費用核算及預繳稅費核算。企業新會計準則的實施有效推動了會計核算大環境轉變，在借款費用核算中，應充分考慮成本發生、使用與費用產生的時效性鏈接，以保障其核算的準確性、全面性。從融資情況來看，目前商業銀行仍然是房地產開發企業的主要資金來源，房地產開發貸款往往會產生一定的借款利息，這在會計核算時不可忽略。銀行借款費用可以分為費用化與資本化兩種，是選擇長期性的資本化核算方式，還是短期性的費用化核算方式，對于房地產企業長遠發展而言至關重要[2]。在選擇前者時，應根據企業新會計準則，重點關注累積資產支出加權平均數、資本化率兩個因素。在選擇后者時，如果產生費用，應依據其發生額確認為費用，并計入當期損益。

1.3 稅費核算

房地產開發企業普遍存在多項目同步開發的情況，通常會牽扯到多個稅費種類。如何確保稅費正確核算、如實繳納是目前房地產企業的首要任務。以增值稅為例，國家稅務總局〔2016〕18號公告明確規定“房地產開發企業在預售階段收到預收款后，在次月增值稅申報期內申報預繳”。預繳增值稅屬于預收款，影響企業財務狀況，企業應合理規劃繳稅時間。當預繳增值稅等于應繳增值稅，對應繳增值稅的稅金科目借記，貸記“已交稅金”；預繳增值稅大于應繳增值稅，對增值稅應繳稅款的稅金科目借記，貸記“已交稅金”“待抵扣進項稅額”；預繳增值稅小于應繳增值稅，對應繳增值稅的稅金科目的借記，貸記“待抵扣進項稅額”。

2 房地產開發企業會計核算工作的難點

2.1 收入的確認

在通常情況下，房地產開發項目收入確認應在項目結束之后，根據權責發生制會計核算標準進行確認。不同類型項目的收入構成較為復雜，而國家相關政策文件對其確認提出了嚴格要求，增加了收入確認的難度。以PPP項目為例，根據財政部《企業會計準則解釋第14號》文件，在PPP項目中，當房地產開發企業為主要責任人時，需要按對價總額進行收入確認，并計入合同資產；若身份為代理人，則應扣除支付給相關方的價款，然后再將剩余金額確認為收入，并確認合同資產，因此，這必然涉及對價總額的計算。在金融資產模式（項目資產投資無法回收的風險完全由政府承擔）下，按每年收款額中用于補償建造和融資成本的金額折現或建造成本加合理利潤確定；在無形資產模式（項目資產投資無法回收的風險完全由社會資本方承擔）下，按成本加合理利潤確定。如果企業是房地產開發項目的主要責任人，但又難以確定正常的毛利水平，在成本可以回收時，可考慮依據已發生的成本確認等額收入。

2.2 項目成本的核算

房地產開發項目成本在企業總成本中占據較大比例，具體包括可行性研究費、土地征用費、拆遷補償費、基礎設施及配套設施費、施工費及其他間接費用、意外費用等多項。“地王”頻出導致大宗原材料價格上漲、房地產開發項目成本增加。為了確保核算的準確性、全面性，應采取圍繞項目全生命周期的成本核算方法。傳統核算手段傾向于人工操作，無法實現對成本核算信息的及時、全面收集與分析等操作。在信息化發展背景下，企業有必要加強信息化建設，通過搭建項目成本管理系統將項目核算流程線上化，實現項目全生命周期成本核算，從而使工作更加輕松高效。這需要企業保持長期性、持續性的信息化建設投入，以長遠獲益來沖抵表面成本的增加。

2.3 核算周期的確定

房地產開發具有開發周期長、風險系數高、投入資金大等特點。從拿地到項目投入使用，完成一個新增項目一般需要經歷幾年時間，涉及征用土地審批、土地征收立項、老舊建筑拆遷協調等多方面的問題。企業應針對不同項目建設情況開展好相應的核算周期管理工作，但在實際工作中項目會計核算周期受多種因素影響，具有較強的不可預估性。在多數情況下，需要根據內外環境變化來對其進行調整，而會計準則也未對房地產開發項目核算周期予以明確規定，這在一定程度上增加了會計核算的工作難度[3]。

3 緊抓會計核算工作重難點，提升會計核算質量

3.1 明確會計核算對象

為了避免因時間過長而引起核算不準確等問題，企業應明確會計核算對象。不同項目的會計核算對象有所不同，既可以將整個項目作為會計核算對象，也可以按照開發形式進行會計核算對象劃分。對于規模較大、構成復雜、短期內難以完成的項目，可以僅圍繞一段時間內的開發情況來開展會計核算工作[4]。倘若有項目開發量較小，則可以將最終形成的開發結果作為會計核算對象。在房地產開發項目中，成本核算占據重要地位。根據國家稅務總局相關政策文件規定，應嚴格遵循可否銷售、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分、分類歸集等一系列原則確定成本核算對象。財政部相關政策文件指出“房地產企業一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。”結合其他政策文件規定，按以下方法選擇成本核算對象：第一，成本分期、分區開發建設的項目，應以各期、各區作為成本核算的對象。第二，規模大、周期長的開發項目，應根據項目的具體情況，將建設區域或建設內容作為成本核算的對象。第三，同一項目下有不同功能的子項目，基于期/區成本對象，按功能劃分成本核算對象。第四，部分配套設置，主要是獨立施工圖預算或編制設計，可將其視為獨立的成本核算對象。

3.2 科學設置會計科目

通常，房地產開發企業會計科目有以下幾種：第一，資產類科目，涵蓋流動資產及長期資產，房地產企業特設資產類科目，如“開發產品”“周轉房”，其他科目為通用科目。第二，負債類科目，包括流程負債及長期負債。第三，所有者權益類科目，用來核算各項所有者權益增減變化情況。第四，成本類科目，“開發成本”“開發間接費用”為房地產開發企業特設科目，倘若企業有自己的施工隊且開展了施工業務，應設置“工程施工”“工程結算”“施工間接費用”等科目。第五，損益類科目，用于計算企業損益，該類科目于會計期末轉入“本年利潤”賬戶。在實際設置會計科目時，房地產開發企業應做好前期準備工作，如詳細了解房地產、建筑施工等行業相關政策，明確把握企業當前的經營狀況及未來發展方向等。知名房地產咨詢機構仲量聯行指出，“3060”目標下，“碳排放核查、碳配額獲取、清繳履約等已成為影響房地產開發企業及其樓宇運營的重要一環”。對于房地產企業而言，應注重綠色會計科目的設置，以推動自身的節能減排。

3.3 加強內部會計控制建設

內部會計控制是企業內部控制體系的重要組成部分，能夠規范并約束會計核算及管理行為，對企業提升會計核算質量起基礎性支撐作用，因此，企業有必要加強內部會計控制建設。《企業內部控制基本規范》明確了內部控制五要素，房地產開發企業可以從內部控制五要素的角度，實施內部會計控制建設。第一，控制環境方面。企業管理者，特別是項目負責人應明確內部會計控制在會計核算中的價值作用，大力支持并推進其工作的落實，通過有效控制來提高會計核算信息的真實性、準確性、全面性，避免違法違規行為發生。同時，還能不斷完善會計核算制度，如新增電子會計憑證填制、入賬、申報等制度內容，加強紙質與電子會計憑證的并行管理，推進核算流程標準化、流程化，并規范內部監督制度，確保會計核算工作流程得到持續、動態監督。第二，風險評估方面。對外關注行業政策、產業形勢、市場需求、經濟變動等風險因素，對內關注運營管理、投融資管理、財務狀況等風險因素，著重強調對內部會計控制風險的科學評估，如因人員不規范操作所引起的信息失真風險、因人員思想道德素質低下所引起的財產損失風險等。第三，控制活動方面。重視資產清查與盤點工作，由專業的資產管理小組定期清查企業資產，了解賬目信息與實物信息的一致性，完善資產信息[5]。對于PPP項目資產，必須確認是固定資產還是無形資產。其資產建造期不應用在建工程核算，而是通過合同資產核算。在建造期結束后，對于由政府方直接收購的資產，按資產提前處置處理，收取的處置價款及對應金融資產/無形資產的賬面價值之間的差額確認為資產處置損益或投資收益。第四，信息與溝通方面，準確、全面披露土地儲備信息、項目開發費用收支信息、項目開發風險信息等，以提升信息披露透明度，避免信息披露違規。暢通內部溝通渠道，一方面，促進同級各部門的有效溝通，以便于財務部門及時獲得有價值的會計核算信息；另一方面，促進上下級的有效溝通，助力企業會計核算制度、政策、目標、方案等快速落地。第五，內部監督方面，建立財務、業務、風險管理、審計等各監督力量構成的內部監督體系，采購等業務部門對房地產開發項目建設中形成的會計憑證負責，財務部門、風險管理部門行使自身監督職能實施常態化監督，審計部門通過內部審計進行專項監督，出具審計報告，提出問題整改意見，并全面督促相關部門對現行工作加以改進。

3.4 提升會計人員素質

隨著會計改革的進一步深化，房地產開發企業會計管理面臨變革性發展，企業會計人員也應順應時代形勢，及時更新自身知識、技能。如何提升財務會計人員綜合素質，培養出復合型的會計人才團隊，是當前房地產企業亟須解決的問題。財政部《會計行業人才發展規劃（2021-2025年）》，從當前會計人才發展情況與形勢出發，提出了針對會計人才培養的主要任務，具體有會計誠信建設、人才能力框架建設、人才評價體系建設、繼續教育機制建設、高端人才培訓培養、會計人員管理服務平臺建設等。房地產企業應以政策為指引，結合自身人力資源發展規劃，堅持需求導向，建立健全會計人才培養體系，為會計核算質量提升提供強有力的人才支持。首先，充分考慮企業人才現狀及培養能力，按照會計青年骨干人才能力框架，為企業培養會計核心骨干人才。其次，緊抓繼續教育培訓，對不同層次、不同類別的會計人員進行差異化、針對性的培訓，注重采用靈活多變的培訓方式，豐富教育培訓內容。最后，著力提升會計人員誠信素養，大力推進會計法治教育、職業道德教育、誠信自律教育等工作的落實。

3.5 強調信息系統建設

數字經濟時代，運用信息化系統開展會計核算工作已成為常態。目前，會計信息系統在房地產開發企業中的應用尚停留于初級階段，盡管多數房地產開發企業建立了自己的會計信息系統，但并未在會計核算中真正發揮出系統優勢，或存在板塊開發不完善導致信息來源不準確，或存在系統壁壘造成數據共享效率低下[6]。對于房地產開發企業而言，信息化是大勢所趨，應加強會計信息系統建設，構建標準化、規范化的會計核算與管理流程，以期提升工作效率。在具體實踐中，應運用領先的信息系統架構思想，圍繞財務的基本保障及價值創造職能進行系統建設，重點優化核算與報告、資金管理、成本管控、稅務管理等系統。例如，對核算與報告系統進行智能化、自動化的升級改造，使其實現核算智能化與報表自動化；加強資金管理系統與項目系統的有機對接，實現項目資金統籌調度管理與實時動態監控；將成本管控系統與采購等業務系統相連接，緊抓成本源頭管控與過程管控；以業財稅一體化為核心目標，搭建稅務政策信息庫，強調對涉稅事項的動態監控，以及對稅務風險的全面分析。

4 結束語

綜上所述，在會計核算工作中，房地產開發企業應緊抓收入與成本核算、費用核算、稅費核算等重點，以及收入確認、項目成本核算、核算周期確定等難點。為了有效提升會計核算質量，房地產企業應以行業相關政策文件為指導，明確會計核算對象，科學設置會計科目，并根據企業內外變化對科目內容進行細化，同時，還應從內部控制五要素角度，加強內部會計控制建設，通過建立健全會計人才培養體系提升會計人員綜合素質，著重強調信息系統建設，逐步完善自身會計核算與管理體系。

參考文獻

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[6]陳偉.房地產企業會計核算存在的問題及對策研究[J].支點，2023（01）：123-125.

作者簡介：張俊旺（1990-），男，漢族，浙江寧波人，本科，中級會計師，研究方向：會計核算。