房地產項目目標成本測算及成本管控

摘" 要：隨著近些年我國房地產行業調控力度的日益加大，企業之間的競爭變得越來越激烈，開發商必須加強成本管控，才可以提高工程項目的利潤空間和經濟效益。目標成本測算作為項目前期規劃的重要成本管理手段，需要開發商加強對市場趨勢的分析和了解，依托專業成本分析技術，加強財務數據信息的收集，明確項目的總成本預算，為后續的投資決策、資金籌集渠道豐富、銷售策略制定奠定數據基礎。在項目成本管理工作中，應實現全過程成本管理，建立健全成本管理體系，提高人員綜合素質，加強信息化平臺建設，保證企業成本管理工作的科學性及完善性，發揮出成本管理具有的作用及價值，為房地產企業的可持續發展提供物質保障。

關鍵詞：房地產項目；目標成本；成本測算；成本管控

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.07.106

引言

改革開放之后，我國房地產行業經過數輪發展，進入了繁榮時期，各城市房價大幅度上漲。中央與地方政府為了控制房價，促進行業的可持續發展，頒布了一系列的從嚴調控政策，旨在對房地產行業進行宏觀管理。由此，企業的利潤空間被大大壓縮，必須改變傳統粗放化的經營管理模式，實施精細化管理，加強對企業經濟潛力的深度挖掘。在房地產行業經歷平穩發展、快速發展和持續發展等諸多階段之后，整個產業已經較為成熟，行業格局出現了顛覆性變化，產業結構開始重組，企業之間的競爭越來越激烈，優勝劣汰趨勢變得越發突出。因此，企業應加強資金管理，以成本管理作為有力抓手，減少企業成本支出，幫助企業獲得更多經濟效益，以促進企業的可持續發展[1]。

1 房地產項目目標成本管理概述

房地產項目成本管理是一種對成本進行系統化管理的方式方法，其目標在于在企業預算規劃之內，保證成本管理工作的科學性及有序性，在提高企業經濟效益的同時，也可以滿足工程項目的建設要求。目標成本管理，主要是指以目標作為基本導向的成本控制及管理方法，可以對工程項目建設的各個階段進行成本規劃、控制及分析，保障項目成本管理工作始終在預算計劃之內，實現企業經濟效益最大化。在房地產項目目標成本管理工作中，涉及成本預測與規劃、成本分析和控制、成本分析和優化、成本考核和激勵等關鍵要素，應從設定目標成本、編制成本計劃、實施成本控制、經營成本分析、持續改進等階段著手，保證企業成本控制的科學性及完善性。

2 房地產項目目標成本測算思路

房地產項目目標成本測算需要從多個階段著手，做好全生命周期測算，保證成本管理工作的科學性、經濟效益性。第一，項目拿地階段。這一階段主要是針對工程項目的意向成本、財務費用等進行系統化測算，拿地測算的科學性和準確性，將給后續的成本管理帶來直接影響。這一階段的成本測算主要影響因素在于：從土地公告一直到企業獲得授權周期，時間可能不足半月，短時間內無法做到對所有土地條件信息的系統化挖掘，導致這一階段的成本測算存在失誤。為了保障拿地階段成本測算的科學性及完善性，企業應建立健全土地條件必減清單、以時間換空間建立成本轉換機制、競品對標要素清單、產品指標模擬數據庫，以確保拿地成本測算結果的準確性和可比性。第二，項目適配階段。這一階段主要指的是在報規正式通過之后，基于工程項目建設整體方案框架之下，做好對工程項目方案細節的優化。這一階段企業應制定產品目標成本適配映射表，做好資源的有效配置，有效規避由于企業內部人員意見的沖突，導致企業出現無效增減配置，影響企業的成本投入水平。同時，也可以通過設置競品差異化對比曲線的方式，對競品成本投放的重點進行全面分析[2]。第三，項目招投標階段。這一階段，企業可以通過建立健全分類分級采購資源庫的方式，對各單位的優勢和劣勢進行比較分析。在分級分類采購資源庫的建設過程中，資源種類分為工程類、材料類和咨詢顧問類三類。工程類主要是工程總包工程，材料類主要分為集采和當地咨詢，顧問類主要分為設計、造價和監理。各類資源庫應按照A、B、C、D四個不同的層級進行分類管理。A級代表資源較為優質，可進行優先合作；B級代表資源良好，可以進行長期合作；C級主要代表企業資源處于合格狀態，需對合作量進行管控；對于D級企業，代表著該類企業資源不符合企業目標，直接拒絕該類企業合作。第四，工程項目施工建設階段。這一階段企業應測算建安費用，結合工程項目規劃指標表和建造標準，對建安費用進行測算，明確施工建設時人員、設備安裝等投入的費用，還包括一些其他費用的測算，如監理費、管理費和財務費。以上這些費用無須直接體現在建筑施工中，但也是項目成本測算中不可缺少的一部分，在測算內容完成之后，需要進行信息匯總，編制施工階段目標成本表格，將其作為成本管理工作的參考依據。

3 房地產項目成本管控措施

3.1 強化全過程成本管理

3.1.1 設計階段

第一，確定設計標準和要求。在工程項目啟動初期階段，應加強和設計單位之間的溝通和交流，明確項目建設的功能、風格、定位、預算限額，保障后續設計工作的功能性符合業主期望。企業可以通過設置設計審查機制，要求設計單位實行限額設計，提高工程項目設計方案的效益性，降低成本投入[3]。第二，合理確定設計預算。加強市場信息的調研，汲取其他工程項目建設的成熟經驗，對工程項目設計階段的費用支出進行合理估算，其中包括咨詢費、設計費和圖紙打印費等。同時，建立設計預算管理機制，針對這一階段產生的成本支出進行動態監控，避免出現超預算行為。第三，選擇合適的設計團隊。企業可以通過市場調研和招標等多種方式，選擇具有一定專業能力、扎實工作經驗、價格合理的設計團隊，加強和設計團隊之間的溝通及交流，保證設計方案的科學性和合理性，既可以體現出業主單位訴求，又可以滿足企業的成本控制標準。

3.1.2 招標階段

招投標階段，也是成本管理的重要階段，可以從以下幾個方面著手：第一，設計詳細的招標文件。主要是在招標文件中確定工程項目的具體范圍、限制要求、時間進度和付款方式，保障投標者可以了解項目建設的具體需要。配套建設投標評審機制，針對投標單位資質、報價和經驗進行系統化評估，保障承包商選擇的科學性及完善性。第二，加強供應商管理和成本談判。企業可以通過建立供應商信息庫的方式，針對供應商產品質量、價格、服務等進行系統化評估，確保材料、設備既具有一定的質量，同時又符合企業的預算控制要求。招標時，應加強和投標者之間的成本談判，爭取獲得最優質量和價格組合。第三，嚴格執行招標工作流程。招標工作應始終秉承著公開性、公平性和公正性的基本原則，從根源上控制暗箱操作、利益輸送等違法行為。企業可以通過建立監督機制的方式，對招標過程進行動態監控、實時追蹤，確保最終招標結果的合法性[4]。

3.1.3 施工階段

施工階段是進行成本管理工作的重要時期，企業應從多個方面著手，做好這一階段的成本管理。第一，加強材料成本管理。企業可以和材料供應商建立長期穩定的合作關系，展現出一定的買方優勢，獲得更為優惠的材料價格。在各種材料進場時，需要安排專業工作人員進行材料現場驗收，并做好材料計量，避免材料質量、數量不符合工程項目建設要求，后續出現施工現場進度問題。第二，加強現場管理。通過對施工進度的科學安排，保障分部分項工程施工建設工作有序推進，從根源上控制施工現場產生的窩工和返工問題，并加強安全和文明施工管理，控制各類事故發生的可能性，以避免出現過多成本損失。第三，加強變更管理。工程項目變更是影響成本投入的重要環節，一般是由于設計變更和業主需求變更所致。在出現變更需求時，房地產公司應及時進行評估和確認，并加強和設計施工單位之間的溝通和交流，確定科學合理的變更方案，并做好費用的有效調整[5]。

3.1.4 結算階段

第一，明確工程是否按照合同規定完成。針對工程項目建設情況進行系統化檢查及驗收，明確工程項目建設質量、進度等是否符合工程項目建設要求，是否存在違反合同條款的問題。對于施工現場存在未完成的工程或是個別分部分項工程存在質量問題，應嚴格依照合同規定進行現場處理或是扣款處理。第二，對工程量進行準確計量。嚴格依照房地產和施工企業簽訂的合同計量規則、單價，做好工程量計算，明確工程項目結算的具體價款，針對其中的簽證部分、變更部分和價格調整部分，應安排專業工作人員進行反復確認及核對。第三，建立健全結算復審制度。通過結算復審制度的建設，可以針對施工現場的結算結果進行有效復核，明確最終結算是否準確、是否公正，若是在復審時發現其中存在缺陷和不足，應做好動態調整，從根源上控制成本糾紛[6]。

3.2 健全成本管控體系

第一，確定成本管理目標和責任。在工程項目建設的初期階段，企業可以綜合市場定位和項目需求，確定成本管理的總目標，明確工程項目建設的總投資成本、單位面積成本和其他費用預算，為其他后續成本管理工作提供基本導向。通過成本管理責任體系的建設，確保成本管理工作可以讓各個部門共同參與到其中，實現專人負責，責任到人。第二，建立健全成本管理制度。成本管理制度是企業成本管理工作的行為約束和基本保障。在制度建設過程中，主要是建設成本核算制度、控制制度和分析制度，明確各個環節的成本管理責任及要求，并將制度以手冊的方式下發到各個部門，要求各個部門嚴格遵守，結合制度內容，做好成本的動態分析和實時監控。第三，加強成本管理工具和技術的運用。企業可以運用更為先進、前沿的成本管理軟件對成本進行實時監控。例如，企業可以通過大數據技術，對企業成本數據信息進行全方位分析，建立大數據成本分析模型，將成本管理工作的主要節點直接通過模型進行展示。在發現成本超支風險之后，可以直接通過該模型進行預警，提醒財務部門進行成本管理。也可以利用我國財務領域較為前沿的理論工具，如價值分析、全生命周期成本分析等，使成本管理工作更為科學。

3.3 提高人員綜合素質

企業成本管理的各項措施需要有關工作人員來實施，所以應全面提高人員綜合素質。第一，企業應定期組織舉辦專業培訓和教育活動。培訓內容主要是成本管控、財務管理和項目管理理論知識、實踐技能，確保企業財務部門和其他職能部門可以了解我國財務領域最新的成本管控知識，并將其合理運用在房地產企業成本控制工作中。此外，也可以鼓勵和引導財務部門員工參與行業研討會、論壇等，在進一步拓寬員工視野的同時，可以加強對行業動態的了解，確保成本管理工作科學及完善。第二，加強部門合作交流。企業的成本管理工作作為一項系統性的長期工程，不僅需要財務部門參與其中，設計、施工、銷售等部門也應及時參與，做好定期交流，加強對項目整體需求的了解。企業可以通過建立業財融合機制的方式，加強部門之間的溝通和協作，并對員工團隊協作能力進行培養，確保各部門員工可以針對成本管理形成全局性認知。

3.4 加快建設信息化管理平臺

通過信息化平臺的建設，可以提高房地產企業項目成本管理水平，加強對數據信息的實時獲取，促進企業業財融合，以保障后期企業成本控制和決策分析工作更加科學有效。首先，應明確信息化建設的具體需求和目標。企業可以對成本管理工作需求進行全面分析，明確信息化平臺建設所需的功能和服務。在目標設定上，可以將其設定為提高成本管理工作的時效性、數據信息的可追溯性和準確性。其次，結合項目成本管理工作的具體需求，對系統架構進行設計。值得注意的是，企業應保障系統設計具有一定的可拓展性，可以適應企業未來的業務增長和變化需求。在這一過程中，系統開發既可以是房地產企業自行研發，也可以選擇優秀的軟件公司共同進行合作研發。在確定系統架構之后，企業需要打通各個部門的數據接口，加強對財務部門、業務部門不同格式數據信息的整合，確保成本數據信息獲取的全面性和完整性，明確數據管理的標準和規范，加強對不同維度數據信息的比較和分析。系統建成并正式上線之后，應對各個部門員工進行平臺操作培訓，可以將系統操作要點以指南和手冊的方式分發到各個部門，讓各個部門了解平臺使用的具體方法。也可以通過宣傳和推廣的方式，讓各個部門了解平臺使用的重要性[7]。

4 結束語

綜上所述，在越來越復雜的房地產市場中，項目目標成本精確測算和嚴格的成本控制管理至關重要。為了在競爭越來越激烈的市場環境中真正地實現脫穎而出，房地產企業應在成本管理工作上下足功夫，做出努力。目標成本測算不僅是針對企業的整體成本投入進行預測和分析，更重要的是如何針對市場進行全面洞察，制定出科學合理的戰略發展規劃。通過科學完善的成本測算，企業可以對項目的盈利空間進行準確把握，確保后續定價和銷售策略制定的科學性及完善性。在這一過程中，企業應從資金配置、風險管理、質量控制等多個維度著手，制定出科學合理的成本控制管理措施，可以保障企業項目開發的順利進行。

參考文獻

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[7]張麗文.目標成本動態管理理論在房地產項目中的應用研究[J].中國產經，2023（12）：81-83.

作者簡介：宋沿平（1983-），女，漢族，山東東營人，本科，中級會計師，研究方向：成本管理。