我國房地產產業地位的理論分析

皮文華 邱力生

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

內容摘要:我國房地產業一直是人們密切關注的領域,一則是其具有與人類社會經濟活動密不可分的特性;二是其增長速度驚人,房價上漲過快,引發許多問題;三是人們對于房地產產業地位的觀點存在分歧。房地產業的地位如何認識,這既是個理論問題又是重要的現實問題,本文對此進行了探討。

關鍵詞:房地產業 支柱產業 金融安全 產業政策

近年來,國內有一種觀點認為房地產業已經不是我國國民經濟和地方經濟的支柱行業,這實際上是把產業結構內不同產業的作用與房地產業發展的實際偏差混為一談。房地產業的地位如何認識,這既是個理論問題又是重要的現實問題,需要進行深入探討。

房地產業作為國民經濟重要支柱產業的特征

一般來說,支柱產業具有四個特征:一是高產業比重。它必須是在一定時期的國民經濟中占有比較重要的地位,具有增長能力強、增長率高、貢獻率大的特征;二是高產業關聯度。支柱產業必須具有較強的產業關聯度,能通過產業之間的聯系產生巨大的帶動力,直接和間接地帶動其他產業部門的發展;三是高市場需求。支柱產業的主要產品必須具有廣闊的市場前景和旺盛的社會需求,并能在相當長的時期內保持持續增長穩定發展的勢頭;四是高科技含量。目前我國房地產行業無疑具有以上特征,所以在現階段房地產行業是支柱性產業。當然,支柱性產業也具有階段性,在未來相當一段時間內,房地產業作為我國國民經濟支柱產業的地位不會動搖。

房地產業作為國民經濟的支柱產業,是與我國國情相適應的。我國是人口大國,但城市人口比重較低,自改革開放以來,城市化率雖然提高很快,但總體水平跟發達國家相比較,仍然有相當一段距離,隨著我國城市化率的提高和城市人口的增加,房地產需求十分旺盛。一方面居民自主的剛性自住需求和改善性住房需求有著非常大的市場空間,另一方面城市改造和建設也給房地產市場創造了相當數量的被動需求。

房地產業既是支柱產業又是國民經濟的先導性產業,這體現在要發展經濟,必須超前發展房地產業。由于房地產商品的形成需要耗用較長的時間,一般一個項目的建設周期平均需要4年多時間,所以相對于對房地產商品提出需求的其他行業而言,房地產的開發和建設一般需要超前。另外,房地產的投資開發還會引發對其它許多行業的需求,對相關產業產生程度不同的帶動作用。

房地產產業是國民經濟的重要支柱產業,這個結論是肯定的,不能因為其發展中存在的問題就否認它的支柱性質,也不能否定其經濟規律的性質,要客觀地評價。

房地產業在擴內需、保增長中的作用

近幾年,我國宏觀經濟的快速增長導致了流動性過剩現象的產生,在一定程度上加速了房價的過快增長,對我國房地產業的長遠發展產生負面影響。然而,美國的次貸危機使得全球的金融海嘯愈演愈烈,各國的實體經濟受到嚴重打擊,我國國內經濟出現下滑。為了遏制實體經濟的下滑趨勢,中央政府推出了進一步擴大內需,促進經濟增長的措施。由于房地產業具有產業關聯度高、融資量大、產業鏈長、帶動力強的特點,在擴大內需,促進經濟增長中的作用非常明顯。因為作為需求市場,房地產業需要國民經濟中許多部門和行業提供生產資料并配合其發展,房地產業可以拉動鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等產業的發展,房地產行業直接或間接影響了60余個行業。據估算,房地產開發投資對經濟增長的貢獻中,由房地產開發投資拉動的其他產業投資,居民消費和建筑裝飾品,耐用消費品的消費支出對經濟增長的貢獻大于其本身對經濟增長的貢獻。其中,直接貢獻約占40%,間接貢獻約60%。房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率達到了20%。所以,通過房地產行業的穩定發展來帶動相關行業需求的增長無疑是擴大內需的重要方面。所以說,房地產業可以拉動的內需是最直接、最有效的市場。

房地產業在國家金融安全中的重要性

中國證監會(CSRC)于1999年4月以國家統計局制定的《國民經濟行業分類與代碼》為主要依據,將產業分為三級,13個門類,86個大類和307個種類,CSRC把房地產業作為一個單獨的門類排在第15位。房地產行業的資金密集性特征決定了其與金融行業密不可分。從產業性質來說,把房地產歸類于金融產業更加準確,這在摩根斯坦利和標準普爾共同推出的全球產業分類標準(Global Industry Classification Standard,GICS)以及倫敦金融時報推出的全球分類系統(Global Classification Standard,GCS)中得到了充分印證,作為投資型的產業分類體系,GICS和GCS的分類標準既考慮了產品類型,同時也結合了消費者的市場需求,更著重考慮到產品和產業投資價值的同一性,即從生產者立場向消費者立場轉移,因此,GICS和GCS 均將房地產業歸類于金融行業。

我國房地產市場的發展歷程表明,房地產業和金融業相互支持、相互依存、共同發展,而且房地產市場的起伏波折與金融及相關政策變動密切相關。一方面,房地產業的發展離不開金融業的大力支持;另一方面,房地產業又是金融業借貸資本的最大出路。對銀行貸款過分依賴的現狀是我國房地產業在短期內無法改變的,房地產業貸款同時也是金融業的優質信貸資產。因此可以說,我國房地產行業的問題一定程度上也是房地產金融的問題,房地產業產生的風險傳導到金融業會給我國金融安全帶來不良的后果。所以,我國要解決金融安全問題,不應輕視房地產業的重要性。

房地產業相關產業政策及配套改革的實施

為了房地產業的穩定健康發展并使之符合科學發展觀的要求,房地產業的相關產業政策及配套改革應該有條不紊的進行。

(一)改革房地產開發企業準入門檻制度

在考慮地區差異的前提下,對房地產開發企業準入門檻制度進行大幅度改革。我國房地產開發企業的準入門檻制度于2000年才得以建立和完善,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產經營管理條例》,建設部頒布了《房地產開發企業資質管理規定》,根據該規定,房地產開發企業按照企業條件分為四個資質等級:一級開發企業注冊資本不低于5000萬元,二、三、四級資質開發企業注冊資本分別不低于2000萬元、800萬元和100萬元。準入門檻制度對規范我國房地產企業經營行為,促進我國房地產業健康發展發揮了建設性作用。然而,過低的準入門檻使得房地產產業市場秩序混亂,以至于產生誰都能進入房地產行業,誰都能搞房地產的假象。

房地產業是專業性很強的產業,投入大,周期長,政策性強,對于技術、經驗、管理、資金都有很高的要求,大量的外行和小企業進入房地產必然隱藏巨大風險:一是市場風險,在房地產業日趨規范后,市場必然會優勝劣汰,大批有失專業水準的開發商面臨淘汰出局;二是社會風險,低水平的開發不僅不能為城市居民提供高品位的商品,還會造成社會資源的極大浪費。因此,我國房地產行業要根據區域特征提高房地產業準入門檻,不能搞一刀切。

(二)改革現行房地產業金融政策

我國房地產開發企業的自有資本金制度是地方政府根據《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)的規定以及《國務院關于調整部分行業固定投資項目資本金比例》(國發(2004)13號)的通知精神而制定的,房地產開發企業的自有資本金不低于項目總投資額的35%。內源性資金不足和外源性資金來源渠道單一是房地產業的通病,為了克服這一通病給房地產業帶來的不利影響,有必要采取雙管齊下的辦法來改變這一局面。一方面,大幅提高自有資本金的比例來解決內源性資金不足的問題。這對自有資金不高、過分依賴銀行貸款的房地產項目抑制作用會更強,而這一類項目一般都包含著許多風險。這樣做首先可以減緩房地產業的增長速度。房地產業增長速度太快往往帶動其他產業過熱,使能耗、物耗過高的企業能夠維持下去,這不利于產業調整。其次,能夠抑制中小資本大量進入房地產業,使現有資金實力較強的企業更能有效地發揮規模經濟的作用。再者,能夠有效防止銀行產生不良資產。因為中小房地產企業主要是靠銀行貸款,遇到金融危機或者其他經濟問題時,其還款能力差容易導致銀行不良債權的出現。另一方面,加快推進房地產金融創新步伐,拓寬房地產企業融資渠道,解決外源性資金來源渠道單一給房地產業造成的資金瓶頸。.

(三)完善與《物權法》相配套的拆遷管理制度

近年來城市建設中的拆遷安置問題呈逐年上升趨勢,各地的“釘子戶”事件層出不窮。房地產業要得到健康發展必須完善現行的拆遷管理制度,使之既能滿足城市建設快速發展的需要,又能相應化解因拆遷而引發的社會矛盾。因此,建立與《物權法》相配套的拆遷管理制度顯得異常迫切。

第一,以人為本的思想要在拆遷過程中得到具體的體現,政府強制拆遷的權力必須在維護公民財產權,保證被拆遷人得到合理賠償的前提下合理使用;第二,區別對待公益目的與商業目的的拆遷,強制拆遷只能用于公益目的的市政建設,對商業目的的拆遷應做出嚴格限制;第三,對房價的評估要公正、公平,嚴格監管估價機構及人員的職業行為;第四,對房屋拆遷中腐敗行為要及時按中央紀委關于推進黨風廉政建設和反腐敗斗爭“六項措施”嚴厲查處,堅決制止司法部門縱容和幫助濫用強制拆遷的行為。

(四)從三元供應體制過渡到二元供應體制

按照現行的住房保障制度設計,低收入家庭可以住廉租房和購買經濟適用房,中低或者中等收入家庭可以購買限價商品房,高收入家庭可以購買商品房,確立了我國住房制度的三元供應結構,即廉租房、經濟適用房和商品房。然而,上述三個層次既無嚴格的審核標準,又無明確的退出機制,不可避免地出現尋租行為。廉租房作為低收入家庭的住房保障措施無可厚非,經濟適用房作為低收入家庭的保障措施必須輔之以完善的退出機制。只有這樣才能保障社會公平。住房商品化是不可避免的歷史潮流,房地產業只有堅持市場化才能合理配置資源,從廉租房、經濟適用房、商品房的三元供應體制過渡到廉租房、商品房的二元供應體制,推進我國房地產業的健康發展。

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