新形勢下房地產企業財務狀況問題與應對思考

吳鎮

摘 要：我國社會經濟的快速發展帶動了房地產行業的崛起，使其成為了我國稅收的重要組成部分。在房地產企業的日常管理中，財務管理是一項重要的內容，可以對企業一定時期內的財務狀況和經濟活動的過程加以綜合反映。因此，對房地產企業的財務狀況進行分析，可以更清晰的知道本企業的財務指標，從而保障企業的長遠、健康發展。所以，本文對經濟新常態下的房地產企業的財務狀況進行了分析，找出其存在的問題，并給出了相對應的解決措施，希望幫助我國的房地產企業實現自身的可持續發展。

關鍵詞：新形勢下；房地產企業；財務狀況；問題及對策

一、新形勢下房地產企業的財務狀況分析

（1）企業的資產管理水平較低，影響了企業正常的運營資金

和其他的行業相比，房地產企業從土地購買再到開發建設的過程中，對資金需求的量很大而且集中，但是資金回款卻是采取分散的銷售方式，加之其環節較多，如果對資產缺乏有效的管理，就有可能造成資金鏈的斷裂，使企業面臨財務危機。

（2）企業的自有資金比較少

目前，我國的房地產企業在發展過程中，依舊面臨著比較大的財務風險。因為企業自身缺乏充足的資金支持，最多只夠用來購買土地?？墒请S著現階段房地產行業的成本不斷增加，土地的購買成本也越來越大。所以，很多時候企業在買完土地之后，也就剩不了什么資金。并且，一般情況下，房地產企業會通過多種融資方式將房屋加以出售，從而實現資金的回籠?？墒潜M管如此，依舊還是會出現貸款到期無法償還，從而出現不少財務問題的狀況。此外，由于企業在資金借貸方面的困難，使得資金的周轉并不是十分流暢。所以，房地產企業自身并不具備很強大的資金實力，可是卻存在著很多的貸款，致使房地產企業償還本息的能力很差。銀行為了避免這一風險，提高了房地產企業的貸款門檻，使得房地產企業面臨了更大的壓力。一些房地產企業由于在銀行難以獲得貸款，就只有去其他的擔保機構貸，但是，我國的擔保機構體系發展得并不健全，而且很多擔保機構缺乏足夠的擔保能力，并且擔保的費用比銀行高出很多，因此事實上，也很難滿足房地產企業對資金的需求。

（3）企業的財務杠桿呈現負效應

對于高負債的房地產企業來說，總資產的報酬率是明顯的低于貸款利率，其直接的后果就是致使企業的財務杠桿呈現負效應，對股東的價值產生了不小的影響，此外也加劇了企業的財務風險。從2014年到2018年，地產開發商對房地產的投資不斷加大，和整個社會的固定自然增速相比要快很多，一直到2018年的4月才有所滑落。從國家統計局的有關數據來看，近年來開發商在房地產行業的投資比重增速在17%左右，回落點在14%左右，這些數據就說明企業的財務杠桿負效應是比較明顯的。

二、新形勢下房地產企業財務狀況的應對策略探討

（1）對企業資產進行科學、合理的安排，改善營運資金管理

1.加快實現區域重組。由于在不同的地域，房地產企業的市場需求回收彈性是不一樣的，這就要求房地產企業在土地購買方面得十分謹慎，根據不同地區的經濟發展能力作出科學、合理的選擇，投資那些具備綜合盈利能力最大的房地產開發用地，盡量避開那些具備高風險的土地。從2016年開始，房地產市場就一直在推行“去庫存”政策，不過各個地方施行這一政策的市場空間是不一樣的，如果這一區域的市場萎縮，就需要將當地的資產進行整體出售，從而實現資產的剝離，加速資金回籠，以此來增強對資金的管控能力。

2.加強對流動資產的管理。對于房地產企業而言，其流動資產占總資產的比重可以高達80%以上，而且流動資產的變現能力比較差。因此，加強對流動資產的管理，提高其變現能力就成為了房地產企業資金管理的重要內容和關鍵環節。首先，需要對支付的建筑安裝工程款及設備的采購加以嚴格的控制，按照預算的標準加以嚴格的執行，并制定出科學、合理的采購方案，盡可能降低在建項目的資金占用量，對現金的流出嚴加控制。此外，要加快項目工程的竣工率，盡可能的縮短建設周期，盡快制定出科學、合理的營銷方案，提升建設項目的銷售速度，力爭在盡可能短的時間內實現資金的回籠。

（2）對運營模式加以創新

1.對智慧化的模式進行轉變?，F階段，我國房地產運營的模式一般有兩種，分別是視覺模式和城市綜合體模式。不少城市已經對此進行了一系列的創新，主動探索智慧城市的建設和運營。比如在房地產的建設時期，對現代科技進行良好的運用，如：借助于網絡信息技術就可以對信息實現共享，并實現對碎片化信息的整合，從而滿足社會和家庭的需要，組建出一個全新的利潤增長點。

2.重視配套服務和設施的建設。房地產行業要改變傳統的粗放型經營方式，加快建立自有品牌，并積極建立科學、合理的配套設施，關注社區服務的便利程度，不斷提升配套設置的質量和服務的水平，以便更好地滿足住戶的需求，最終實現產營一體化，提高企業自身的綜合實力和市場競爭力，從而實現企業利潤的增長。

（3）積極完善資本的結構和融資方式

1.建議房地產企業適當的引入金融資本，對重資產的經營方式加以積極的轉變，適當增加輕資產的比重，對企業的資本結構進行優化和整合，加快推進產融結合，積極推進產業和資本的有機結合，保障企業的持續、健康發展。

2.加快實現資產的證券化，積極拓寬融資渠道。加快推進資產證券化，是房地產企業實現改革的根本，可以有效減少庫存和現金流的壓力，還可以有效解決借貸還貸這一難題，對于做好市場融資、優化資本結構很有幫助。

參考文獻

[1]何春芳.新形勢下房地產企業加強財務管理的探討[J].會計師，2018，（18）：20-21.

[2]宋淑琴；邱煥龍.新常態下房地產企業財務狀況分析及應對策略[J].建筑經濟，2016，（6）：19-23.