澳大利亞財產學會（API）介紹

澳大利亞財產學會（The Australian Property Institute，API）在參與國際組織活動、教育培訓等方面與我會有許多相同之處。API是國際評估準則理事會（IVSC）和世界評估組織聯合會（WAVO）的成員組織，也是國際機器設備評估大會的籌委會成員組織之一。其資深會員格萊格?麥克納馬拉(Mr.Greg McNamara)先生曾任IVSC主席，對我會參于國際評估事務起到了積極的推動作用。2008年，API與我會簽訂了友好合作備忘錄，進一步確立了雙方良好的合作關系。現將API有關情況介紹如下，供業界了解。

一、組織概況介紹

澳大利亞財產學會（API）最初作為評估師聯邦組織始建立于1926年，隨著其成員的不斷擴大和提供服務內容的不斷拓寬，協會在上世紀歷經數次更名。

API是國際評估準則理事會（IVSC）和世界評估組織聯合會（WAVO）的成員組織。2008年，API與我會簽訂了合作備忘錄。2009年，API與加拿大評估協會、香港測量師學會（產業測量組）、新西蘭資產協會、皇家特許測量師學會（產業測量組）、新加坡測量師及估價師學會（產業測量組）簽訂了互惠協議。這些互惠協議以及API的高教育水準，給API成員提供了得以全球從業的技能和職業資格。

API的目標是推動學會成為澳大利亞最重要的資產評估專業組織；提高成員的專業水準；用成員的專業可信性贏得和保持社會的尊重；提升學會形象和影響力；鼓勵提供和維護澳大利亞產業教育的最高標準；確保學會出版澳大利亞領先的業內雜志“澳大利亞和新西蘭資產雜志”。

API是一個非盈利組織，總部辦公室位于堪培拉，7個分區辦公室分別位于澳大利亞首都地區、新南威爾士、昆士蘭、南澳大利亞、塔斯馬尼亞、維多利亞，及西澳大利亞州。

學會的戰略方向由API全國理事會控制，該理事會由一名主席和各州及領地派出的一名理事組成。API全國理事會負責監管學會的管理和運作。

二、主要職責和管理體制

（一）主要職責

API致力于實施和維持一個有效和全面的管理政策，以及制定相關程序。學會的目標是成為澳洲首席資產評估專業機構。學會主要的職責是建立和維持其會員及更廣泛的同業者在專業實踐、教學、道德和職業行為中的最高標準。其主要職責包括：

1. 管理相關委員會（見管理體制圖）；

2. 制定行為準則及道德規范；

3. 在API認可的教育機構開設相關課程，制定未來專業教育計劃，為資產行業提供領軍人物；（完成相關課程并滿足有關條件，便可成為學會會員）

4. 為會員提供后續教育、講座以及頒發相關資格證書；

5. 為會員提供一些福利及專業知識指導，如酒店優惠，與其他協會有效溝通等；

6. 出版資產評估方面的雜志。

（二）管理體制

三、會員資格

（一）會員種類及獲取方式

API包括約8600名澳大利亞及海外的資產專業人員。API的成員包括：住宅、商業、廠房及機器設備評估師、物業顧問、物業分析師和基金經理、物業律師，以及物業研究人員和學者。API的會員是根據申請人的資格和經驗確定的。API在許多大學開設課程，例如TAFE大學就開設了API教育要求的課程，完成課程即成為會員。但是，也有其他一系列的教育背景可以使你成為API的會員。

目前API的會員主要分為5大類：學生、大學畢業生、臨時會員、準會員和終身會員。5類會員分別有不同的申請方式及要求：

1. 學生會員：適用于那些正在學習API認證課程的學生，API為他們提供免費年度會員資格。適用于一次性申請費用。它可以讓學生會員實時了解澳大利亞資產行業的動向，為其提供訂閱澳大利亞和新西蘭地產雜志的服務，并且API辦事處為學生會員提供具體實在的好處。對于那些正在學習API認證課程的學生，成為API會員很簡單，下載附件表格，輸入要求填寫的信息，附上入學證明，最后提交給當地的API辦事處即可。

2. 大學畢業生會員：適用于那些已經完成API認證的大學課程之一，且工作經驗不滿兩年的人。一個已經完成API認證的大學課程之一，且在資產行業工作經驗不滿兩年的畢業生，可以申請成為API的畢業生會員。請注意，畢業生會員正在被逐步淘汰，取而代之的是臨時會員。因此，申請進入這個特殊的會員級別有一些限制條件。

最新變更——畢業生會員申請者將不再被要求必須由介紹人推薦。取而代之的是，API在申請表中增加了一個所有申請者都必須完成的“良好的品行和聲譽”部分。

3. 臨時會員：適用于那些已經完成API認證的大學課程或TAFE課程之一，且工作經驗不滿兩年的人。臨時會員認可那些已經完成API認證的大學課程之一，并擁有不同等級資產評估經驗的人。完成認證的大學課程，且在資產行業工作經驗不滿兩年的畢業生，可以申請成為臨時會員。符合上述標準，且有一年住宅評估經驗的申請者可能有資格申請成為住宅資產評估師（RPV）臨時會員。完成認證的TAFE課程的畢業生可以申請成為臨時會員，但是在升級為準會員前必須先升級相關資格。擁有一年以上住宅評估經驗的TAFE畢業生可能有資格申請成為住宅資產評估師（RPV）臨時會員。

4. 準會員：對于那些已經完成API認證的大學課程之一，且在相關資產行業工作經驗已滿兩年的人，API為他們提供準會員資格。這里擁有種類繁多的認證證書來認證您的特殊專長。

API提供經驗雜志給持有或未持有認證證書的準會員申請者。

5. 資深會員：資深會員是API的最高會員級別，可以通過內部會員申請獲得。資深會員申請者必須具備以下條件：

在申請之日前擁有至少十年API臨時會員會籍；

在申請之日前擁有累計十年資產行業全職工作經驗；

由至少三位互不知情的資深會員以書面形式推薦；

一位令分部委員會滿意的擁有良好品行和聲譽的申請者；

被認為在資產職業中建立了專業聲譽和崇高的道德標準。

（二）會員資格證書

API已建立和保持了關于技術實施標準，行為準則和道德規范的標準，并給會員提供必要的工具和信息，在行業中起著關鍵作用。API會員所擁有的專業知識和專業技能，以及高質量的工作和高素質的表現，在澳大利亞各地受到了高度重視和尊重。API會員具備一些共同的特征和素質，如誠信、服務熟練、經驗、專業知識，高水平的教育和培訓。API會員包括資產及設施管理人員，資產教育者，資產律師，房屋及機器估價師，資產評估師，專業資產顧問和分析師，銀行家，基金經理和會計師。

此外，API提供一系列的資質證書，以反映他們在資產行業的廣泛經驗。這些資質證書同樣適用于那些準會員及其他成員。API資質證書包括以下幾個方面：財產從業者、財產管理者、基金經理、資產管理者、執業估價師、房屋及機械評估師、企業價值評估師、財產發展從業者、設施管理者等。授予的資格資質證書具體如下:

1. CPP資產從業者

資產從業者要擁有資產銷售、租賃、協商、研究、教育、法律、咨詢，金融和房地產企業等多個方面的知識。這類會員所獲得的CPP資質證書，在教育、法律或金融領域分別對應的證書為CPP（教育），CPP（法律）或CPP（財務）。CPP（教育）的申請人學術上必須參加過全職財產教學和輔導講課的學習，或參與過財產教育的基礎研究。CPP（法律）的申請人必須持有合法的執業證書。

2. CPM財產管理者

財產管理者應該具有負責經營管理其自有、租賃、轉租的國有不動產的能力。不動產包括土地，建筑物和建筑里的設備。

其作用為向產權人、開發商或業主提供相關信息：

租金及其他收入的收取；

資產的風險管理（例如：安全的措施，符合OH＆S）；

開支的核查和支付；

適用情況下，經營費用或服務費的分攤和收取；

資產維修，保養和清潔的監督；

承租戶及出租人的聯絡；

加租和續租的通知；

租金的修改，重新出租空置面積，保持和支付的賬戶的談判；

必要情況下，資產看管人員的任命，資產的定期檢查；

與本地和公共機構的聯絡；

... ...任何影響該資產高效運行的其他事項。

3. CFM基金經理

基金經理應該具有負責執行基金的投資策略和管理其投資組合交易活動的能力。一個基金可以由一個人、兩個人的聯合經理、三人以上的團隊進行管理。一個人負責全面管理，控制和監督（房地產）投資以獲得最大收益率和最小風險。基金經理負責優化整個范圍內的投資收益，同時了解投資者能夠承受的風險水平。

4. CPV執業評估師

執業評估師(CPV)應該具有適合執行不動產評估的教育、培訓和經驗。執業評估師在澳大利亞經濟中發揮著重要作用。他們以客觀和獨立的方式幫客戶減少風險，并為客戶提供最大可能的幫助。他們的客戶涉及所有商業類型，當然也可能是不懂得資本市場知識卻有投資意愿的那些人，比如海外投資者、農村土地所有者、酒店業主和經營者、保險顧問、股票經紀、律師，礦產公司或財務公司。當一個人買房子時，銀行或其他貸款機構將首先聘請CPV去評估財產的價值，然后再做出決定是否批準貸款。一個簡單的例子可以體現CPV在商業層面發揮的作用，當一個開發者計劃修建的時候，是選擇修建一個購物中心還是其他建筑，CPV將為其明確，例如，對該地方進行這樣的建設是適合的，以及開發商能最大限度地利用其投資潛力。CPV在當今動蕩的經濟環境中發揮著重要的作用。CPV得到澳大利亞最重要的財產專業機構——資產評估學會（API）的官方認可，是最高質量和最受認可的財產評估師和咨詢顧問，熟悉當地市場的專業知識。擁有嚴格的訓練和方法，以及財產領域廣泛的背景和專業知識，CPV超過其他估價師，能提供健全、可靠的資產估值和相關建議，幫助借貸雙方減少投資風險。

一部分CPV在一些大公司和資產公司中工作；其他的CPV經營著獨自的咨詢公司。CPV往往專注于某一領域：可能是商業、民用住宅或農村物業，在某一個特定地理位置的廠房及機器。所有的評估師應客觀和獨立。CPV在資產行業中擁有獨特的地位。所有的CPV要接受高等教育的培訓和行業中的試用學習，才能得到資產評估學會（API）的官方認可。CPV還需要定期進行API專業課程的學習，不斷更新自己的知識。這意味著不僅是依靠統計方法或“直覺”，還需要CPV利用豐富專業的方法、有效的程序和標準，進行全面、獨立和可靠的估值。

CPV并不僅僅提供資產估值，也可以作為顧問，在廣泛的領域提供各種最新和公正的專業建議。這些領域包括預購或出售的估價、保險估價、訴訟支持、租金評估、資產及財產管理、市場營銷和發展的戰略，破產和清算。

5. CPVPM執業評估師（房建及機器）

執業評估師（房建及機器）通過教育、培訓，擁有廣泛的經驗，適合進行房建及機器的估價。

6. CPVBUS執業評估師（企業價值）

執業評估師（企業價值）通過教育、培訓，擁有廣泛的經驗，適合進行企業價值、企業所有權的利益，抵押物和無形資產的估價。

7. CDP房產開發者

房產開發者定期參與物業發展，包括從選址，發展戰略，可行性研究，規劃申請和建造住宅或商業房，通過出售或租賃相關土地或建筑物獲利為最終目標的開發。

8. CFACM設施經理

設施經理負責統籌協調工作人員與工作組織之間的工作場所。設施經理將負責設施的規劃，預測設施的需求和預算，以及房地產的收購、處置和管理，內部空間規劃，工作場所詳細計劃書，安裝及空間管理，建筑和工程規劃設計，環境健康和安全，物理設備、通信工具和一般行政設備的維護和管理運營。設施經理的工作內容不包含租金的收取或租金升級和續租的通知、空間的租賃和租戶的選擇。

（三）后續教育

1.定期或不定期的開設一些講座；

2.為會員提供其他相關行業培訓，并舉辦考試，合格后頒發相關資格證書。

《隨處自芳菲》 韓宇航

四、業務范圍

API成員提供獨立、保密、公平和誠實的估價及物業事宜的意見。該協會成員都是合格熟練的專業人士，擁有詳細的市場知識、實踐經驗和技術專長。API可以給客戶提供一系列全面的服務。API成員可以提供的服務包括：

1. 住宅、商業、廠房和機器設備評估；

2. 財產和咨詢服務；

3. 銷售，收購和租賃建議；

4. 法律意見；

5. 投資分析和研究；

6. 財產和資產管理。

（譯文由中評協國際部提供）