論房產檔案與司法協助工作

摘 要：隨著經濟和社會的不斷發展，以房產案件的審案、判決、轉移、查封等形式的司法協助行為，在房產檔案管理工作中越來越多，也日趨復雜。本文分析了房產司法協助工作的特點、作用和實踐中存在的問題，并就此提出了相應對策。

關鍵詞：房產檔案；司法協助；現存問題；建議對策

1 引言

隨著經濟和社會的不斷發展，房地產業在社會經濟生活中的地位越來越高，以轉移、查封、注銷等形式的司法協助行為，在房產檔案管理工作中越來越多，也日趨復雜。而且目前我市的房產司法協助工作仍不規范，也缺乏可操作的依據，因此房產司法協助工作是我市房產檔案管理亟待解決的難點工作之一。

2 房地產司法協助行為的幾個重要特點

第一是房產司法協助行為具有強制性。房地產管理部門是具有法定義務的司法協助單位，必須進行司法協助。第二是房產司法協助的依據是已生效的人民法院的法律文書。人民法院在審理案件中，需要查取證據或在基本事實認定的情況下進行最終判決、裁定。人民法院在要求房產管理部門協助執行時，都是生效的法律文書并按照規定的執行程序進行。因此房產管理部門協助執行的依據是人民法院生效的法律文書。第三是房產司法協助執行的對象是提供準確的房產檔案資料。只有已進行房屋所有權登記的、有確切產權歸屬、坐落位置的房產，并且該房產有相應明確的主體。第四是房產司法協助因其標的物價值大，因而房產管理部門所承擔經濟賠償的責任就大，風險也就大。因為它往往對司法案件當事人的利益帶來直接的重大影響。因此提供的房產資料必須做到可靠、合法，否則會遭到行政訴訟。

3 房產檔案在司法協助中的作用

3.1 產權證明的作用

這是房產檔案在司法協助中最基本的功能。房地產檔案是指房地產行政管理部在房地產發證登記、房地產交易買賣、房屋動拆遷、建設用地及批租用地活動中，經過收集、整理、鑒定，按一定的手段形成的放映產權人、房屋自然狀況及使用土地狀況，應當歸檔保存的文件材料。它能提供房產的歸屬、數量、歷史價值、變遷過程等情況。在有涉及到房產案件的爭議中，可為司法部門提供準確、詳實的房產資料，作為重要的審判證據。

3.2 協助司法部門實施財產保全的作用

法院在處理涉及房產的財產糾紛案件中，有些案件需要在未審判或未作出判決結論之前，需要及時對爭議標的物房產進行財產保全。房地產的產權是一對一的，有一份房產就該有一份檔案，在執法中不允許搞錯。而有些房產案件訴訟當事人因某些原因不一定能準確提供財產的位置。法院要想及時查封和凍結該房產而不能出錯，就必須依據房產管理部門提供的有關房產的檔案第一手資料，以防相關房產被非法提前轉移和破壞事件發生。這就要求房產檔案管理負責人明確自己的職責，加強自己的法律意識，不做泄露房產信息的人，造成當事人的合法權益被侵犯。

4 目前房產司法協助存在的問題

4.1 工作不規范，業務不熟悉

目前，各個房管部門在司法協助中主要是協助執行人民法院辦理房產查封、預查封、解封及房產信息確認、查詢。但由于市房管部門并沒有完善房產司法協助工作規范規條，形成可操作的文件，同時，相關負責司法協助的都是檔案員兼職負責，導致房產司法協助存在許多隱患。如房產存在抵押、已轉移過戶并出證、轉移過戶中、已有查封、查封到期需要過戶、輪候查封等情況存在并沒有及時告知人民法院執行人員，造成損失。也有相關業務人員并沒有核對實物檔案，沒有查核實物底冊、產權人的情況、按揭合同終止、辦證及轉移、查封情況就隨便告知執法人員。

4.2 房產強制轉移

在受理房產案件時，作為法院并未及時跟進、查閱房管部門的相關檔案，沒能弄清轉移的房產的房產證是否合法、所有者是否符合實際，倉促做了判斷，導致在房產轉移時房產登記相關部門無法協助司法順利執行。也有法院沒能提出相關的要求責令被執行人在規定的期限內辦理相關的房產登記手續，使得當事人本來可以通過合法的手段領取房產證被執行強制轉移。而事后當事人又將法律文書提供出來，要求房產機關辦理房產證相關手續，導致房產登記機關陷入兩難

窘境。

4.3 法律文書問題

對于法律文書的送達，應有相關司法部門親自送達。存在個別法官將法律文書交給當事人，容易造成不必要的矛盾糾紛。還有就是超過協助執行期的問題。很多當事人認為，只要有法院判決書在手就高枕無憂了，未能按時到房管部門辦理相關產權證明，導致當事人合法利益無法順利完成。再有履行要約協助執行的問題。例如有些拍賣，需要房屋過戶的問題。

5 房產檔案在司法協助工作中的相應對策

5.1 必須加強房產檔案管理，確保房產檔案重要證件作用

房地產的買賣、交換、繼承、贈與等權屬變更不斷發生，房屋的拆遷、改造、擴建、注銷等現狀處于不斷的轉移和變更中，房產檔案也必須及時更新，如實做好變更和注銷登記，才確保房地檔案的真實性和連續性。只有這樣，才能更有效地做好房產檔案的司法協助功能。這對于減少房產民事糾紛的發生和避免對房產管理部門的行政訴訟，也是非常必要的。當然，如何能使房產檔案能真實第放映房產的變更情況，還需要產權人和社會相關部門的主動配合。房產管理部門要注意及時做好檔案的跟蹤記錄。

5.2 房產強制轉移的協助執行

在房產強制轉移或做出查封決定需要協助執行的時候，法院必須先對事情做出詳細的、準確的跟蹤調查，對于不符合登記相關條件的房產，不能簡單地執行。對于具有合法的、有效的房產權屬證明，法院應要求當事人先提供相關手續申領房產證之后，再辦理房產轉移。而對于當事人一方不愿意提交房產證的，應建議注銷房產證。

5.3 法律文書的協助執行

凡屬法院出具的法律文書，應嚴格按照法定送達方式送達房產登記機關，避免協助執行過程中出現不必要的矛盾和糾紛。在裁定書、調解書上，要約中設定了債權債務履行的時間設定。建議司法部門先到房產管理部門核實需要查封的房產狀況，登記受理確認后在系統和檔案上做好明確標識和限制處理。實現登記機構與司法部門的無縫

對接。

5.4 加強業務人員的培訓，完善相關操作法規

要對相關司法協助的工作人員進行定期的培訓，熟悉相關的業務。完善相關協助人民法院辦理房產查封、預查封及解封的規定，詳細列明查詢查封解封的工作流程、操作程序、收取資料。同時要標明拒不履行協助義務或未按要求履行協助義務的法律責任。

6 結語

總之，房產檔案的協助工作是法律所賦予的房產管理部門應盡的義務，要堅持做好這方面的工作，一方面需要房產檔案管理部門盡職盡責，依法辦事，把工作做細，使房產檔案真正起到十分重要的證據作用；另一方面還需要立法部門、法院部門以及廣大居民密切配合，為以后的房產檔案管理工作打下堅實基礎。

參考文獻

[1]黃蕾 .《探析房產檔案管理中的司法保護》.《民營科技》2012年第6期

[2]劉敏艷 .《談房產檔案管理中的法治觀念》.《經濟研究導刊》2011年第17期.

[3]張小虹 .《論檔案管理與利用中的法律保護》.《檔案與建設》2008年第2期.

作者簡介

黃慶華（1982—），女，東莞市麻涌鎮規劃房產管理所。