實施住房反向抵押養老保險的風險及防范

譚艷斌

摘 要：實施住房反向抵押養老保險制度具有完善我國社會保障體系和盤活存量資產的雙重功效。當前我國的住房反向抵押養老保險尚處于嘗試階段，保險當事人面臨的房價波動風險、利率風險、長壽風險、信息不對稱與道德風險等比較突出，針對這些風險本文提出了相應的風險防范措施。

關鍵詞：住房反向抵押；養老保險；風險防范

中圖分類號：F830.5 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2014（2）-0043-04

據相關數據顯示，預計到2050年，我國老年人口總數將超過4億，人口老齡化程度將超越諸多發達國家。老年人口的迅速增長，是對社會養老保障體系的嚴重挑戰。與此同時，我國從20世紀70年代末開始實行住房制度改革，城鎮居民住房自有率高達83%。然而，大多數房產僅僅發揮了居住的功能，而另一項功能——養老投資并未得到充分地發揮。國務院近期發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》鼓勵保險資金積極投資住房反向抵押養老保險。

住房反向抵押養老保險是指符合一定條件的老年人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司對借款人的年齡、預期壽命、房產現值、未來的增值折損情況以及估計殘值進行綜合評估后，將評估值扣除預期折損和預期利息支出，一次性或者在產權所有者預期壽命期內分期支付，產權所有者獲得養老金貸款的同時享有繼續居住的權利并負責維護，直到去世或者永久性搬離后出售或者出租該房產，用以償還貸款。它結合了居住和投資兩大功能，從而能彌補養老保障體系的不足。這項創新在國外發展得非常成熟，而在我國曾經有過試點卻未能成功，究其原因，是在其推行過程中金融機構面臨著較多風險，使較多金融機構望而卻步。

一、我國實施住房反向抵押養老保險的必要性

（一）人口老齡化現象不斷加劇

按照聯合國制定的標準，一個國家或地區 60 歲以上人口占總人口 10%以上或 65 歲以上人口占總人口 7%，即為老齡化社會。早在2000年我國就已經步入老齡化社會，據第六次人口普查資料表明，60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上人口占8.87%，老齡人口已超過1.6億，且每年以近800萬的速度增加。

（二）社會養老保障體系不健全

1995年，中央將個人賬戶制度引入中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶相結合的新體制。由于對各個年齡段的人處理方法不同，從而導致了在向新制度的轉軌過程中，出現了巨大的養老金支付缺口，致使基本養老保險個人賬戶“空賬”運行。2000年我國養老金“空賬”還僅僅為360多億元，到了2012年，“空賬”己經達到2.6萬億元。養老金“空賬”問題如不及時抑制，將產生滾雪球效應，終將壓垮整個社會養老保障體系。

（三）傳統養老觀念受到挑戰

在目前計劃生育政策下，“四二一”家庭將成為未來家庭的主體形式。這種家庭模式下一對年輕夫婦需贍養四位老人撫養一名孩子，精神上和經濟上承受著巨大的壓力。其次，由于市場經濟的發展，導致家庭群體價值觀發生變化，更多的年輕人在成年后與父母分開居住，家庭規模日趨縮小，甚至出現不少“空巢”家庭。家庭的“空巢化”也使傳統養老面臨嚴峻挑戰。最后，在市場經濟的沖擊下，人們的孝文化意識也逐漸淡薄，利己性的經濟思想漸漸滲透，很多子女贍養老人的意識在淡化，更有甚者不愿承擔贍養老人的義務，這些都導致了傳統養老模式難以為繼。

二、我國開展住房反向抵押養老保險的可行性分析

（一）住房擁有率提高

反向抵押貸款業務的開展，首先需要居民擁有對所居住房屋的完全產權。經過多年的住房制度改革和房地產市場的快速發展，我國絕大部分的居民都通過購買房改房或商品房的形式獲得了自有住房，我國城市居民擁有完全產權住房已占到家庭總數的83%。而隨著經濟的發展和投資觀念的轉變，城市老年人的住房擁有率將會越來越高。

（二）二手房市場繁榮發展

北京、上海、廣州等城市的房地產二級市場已經全面啟動，且發展勢頭良好。隨著時間的推移，交易的手續將會隨著二手市場的逐漸成熟而簡化，交易費用也將會隨著交易的活躍和交易量的增加而降低，這就具備了實行住房反向抵押貸款較為關鍵的條件。

（三）保險公司運作資金充足

截至2012年底，中國保險業資產總額達7.35萬億元，保險資金運用余額為6.85萬億元。近年來隨著人們保險意識的增強，保費收入的逐步提高，使得保險企業的保險資金運用余額大幅度提高，可用于住房反向抵押養老保險的資金很充足。

從另外一個角度看，保險機構由于缺乏投資渠道，資金利用率和收益率都呈現不理想的局面，因此迫切需要開發新的金融產品來提高資金的利用率和效益。發展住房反向抵押養老保險是保險機構充分利用閑置資金的有效途徑，而保險公司擁有眾多的分支機構和完整的服務網絡，為住房反向抵押養老保險的開展提供了市場和技術支持。

三、我國開展住房反向抵押養老保險的風險分析

（一）房價波動風險

隨著經濟社會的快速發展及城市化進程的加快，住房價值呈現持續上升趨勢，但具體到某一地域、某一地段或某一幢住房價值升值的具體情況，則會是參差不齊，有時還會出現負增長的情況。某一時點，不同投保人的房產價格波動具有協同性，或普遍高于預期價格，或普遍低于預期價格，故不能分散房產價格波動的風險。在反向抵押養老保險中，保險機構只有等借款人去世后才能獲得房產的處置權，而這一期限通常較長，但是后期房屋價值的變動不明朗，不確定因素較大，使得保險機構面臨房屋價值波動的風險。

（二）利率風險

由于住房反向抵押的期限一般比較長，在交易雙方按照合同發生信用關系以后，利率可能會在放貸期間發生變化。而這種變化會加大資金的機會成本，使保險機構的信貸資金遭受損失。在住房現值一定，其他精算條件不變的情況下，貸款利率越高，借款人取得養老金的成本就越高，保險人給付的年金水平就越低。相反，預定的貸款利率越低，則受益人取得的年金成本越低，保險人需要給付的年金水平相應提高。作為一個年金產品，保險人通常要求提供一個穩定的或者相對穩定的年金給付水平。因此，需要保險人根據往年經驗數據測算出估計的平均利率水平并據此計算養老金給付水平。利率會受到宏觀經濟形勢、通貨膨脹及銀行貸款利率等多種因素的影響，期限越長，不確定性越大，評估的平均利率水平的誤差就越大，從而加大該險種的經營風險。

（三）長壽風險

長壽風險表現為借款人的壽命預期與其實際存活壽命的差異，這是反向抵押保險業務開辦過程中一項非常重要的風險。在反向抵押業務中，老年人每期得到的價款，是根據房屋的價值乘以適當的給付系數再除以設定的預期壽命得出的，然而在實際支付中，卻大都是以老年人的死亡作為合同的終止。因此，老年人的實際壽命長于或者短于預期壽命將導致最終支付的總額超出或者低于房屋的價值。雖然保險機構會將某些標準下的平均壽命作為基準，但就個人而言，其實際壽命是無法預測的，這種壽命差異的風險是無法避免的。

（四）信息不對稱與道德風險

在交易行為中，老年人的身體健康狀況、既往病史、預期壽命及尚可存活年限等因素對反向抵押養老保險業務開辦至關重要，但這些事項的測定所需要的成本也較高。相關機構對于這些信息的掌握往往是不完全的，導致交易雙方對相關信息的掌握存在一定程度的不對稱。此外，投保人與保險公司就住房反向抵押貸款保險達成協議后，雙方便形成了委托代理關系。隨著住房的所有權逐漸轉移給保險公司，投保人的所有權意識逐漸減弱，對房屋的使用管理及維護極易出現不當行為，導致房屋受損，住房貶值，進而增大房產變現價值低于住房反向抵押貸款總額的風險。

四、住房反向抵押養老保險的風險防范

（一）房屋價值波動風險的防范

住房價值波動的不確定性，是一種整體性系統風險，涉及整個國民經濟全局，單一壽險公司顯然無法完全解決。風險防范措施包括：首先，在對房地產的結構、成新、地段系數等項予以認定時，對可高可低、可上可下的情形，一般都是就低不就高。這里既要考慮構成風險的各種因素，又要對抵押房地產最可能實現的價值給予合理的評估，不能為了謀求反向抵押貸款的安全性，就去壓低估價的結果。這會使房地產評估業務失去公正性和權威性，也極大地影響反向抵押貸款業務的開展。其次，不同地域采取差異化舉措。城市化的進程影響房價水平，有些地域的房價上漲很慢，有些地域甚至出現大幅滑落的現象。在反向抵押貸款業務推出中，對抵押房產的價格漲跌，就需要考慮是綜合計算全國一攬子的房價波動率，還是區分每一城市分別界定其房價波動率，或者是區分每一小區前來投保的住房，分別計量界定其房價的波動情況。

（二）利率風險的防范

對利率風險的防范，可設想通過利率保險的形式加以解決，對利率增減變化帶來的收益或損失，建立一種在被保險人和保險公司之間的收益分享或損失共擔的新機制。大致操作思路是：保險公司收取一定的保險費用后，保證該合同期滿時的利率不超過一定幅率，如一個或兩個百分點。若超過這一幅率時，超出部分則由保險公司給予承擔。一般而言，反向抵押貸款業務的期限較長，利率可能會在放貸期間發生變化，可以實行浮動利率。這樣可將保險公司承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給保險公司，從而實現風險共擔。

（三）長壽風險的防范

貸款機構可以降低貸款的絕對數額，減弱長壽風險。譬如采取年金非全額支付的方式，或采取提取長壽風險準備金的方式，對每月應支付的年金“打個八折”。從借款人的角度看，是否吃虧了呢？不是這樣的，反向抵押貸款最終都將按照實際貸款數額與被抵押房屋未來的變現價值進行比較，如果實際貸款數額少了，將來需要償還的數額也就減少了。若房屋未來的變現價值高于實際的貸款數額，那么償還貸款本息后剩余部分正好作為遺產留給子女或其他繼承人。

在美國，反向抵押貸款的借款人可以將住房的全部產權向機構做抵押，得到全部抵押款，也可以只抵押住房產權的一部分，如70%等，而剩余30%的產權不予抵押。將部分住房產權進行抵押，而非完全抵押的好處：一是在借款人去世以后，可以將剩余的住房產權作為遺產留給繼承人；二是住房只抵押部分產權，機構需要支付的貸款數額就大大減少了，可以降低經營風險。

（四）信息不對稱及道德風險的防范

首先，為防止出現道德風險，住房反向抵押貸款機構要重點搜集：（1）個人的基本情況，包括年齡、家庭成員情況、工作單位情況等；（2）房產信息，包括地段、房齡、新舊程度、買入價格、評估價值價格、合法用途等；（3）個人的品格、與銀行和其他非銀行金融機構之間資金往來情況、有無犯罪記錄等；（4）經濟收入的穩定程度及個人擁有的資產，包括家庭經濟支出情況、有價證券、參加醫療、養老、失業、人壽保險的情況等。其次，建立高效的動態監管體系，降低事后信息不對稱。盡管在反向抵押貸款中貸款者不可能準確觀測到房屋持有者的維護行為，但可以通過建立一個高效的動態監管體系，來提高信息透明度，監管和規范當事人的行為。動態監管體系的建立離不開種類齊全、聯系緊密的中介服務市場支撐，通過培育和規范中介服務市場，營造一個良好的外部環境，形成對房屋持有者和特定機構的約束機制，可以有效防范道德風險的發生。針對反向抵押貸款業務的特點，應先重點培育房地產預測及估價、壽險監控預測行業、物業管理等中介服務市場。對于這些中介機構的服務質量，可以通過資格認證和加強機構內部規章制度的設立來保障。此外，還要強調這些中介機構間的密切配合，整合各中介機構的專業優勢建立起針對借款人和抵押物的年度登記復核制度，力圖及時、客觀地對借款人和抵押物狀況實行動態追蹤管理。

參考文獻

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The Risk of Implementing Housing Reverse Mortgage

Endowment Insurance and Its Prevention

TAN Yanbin

（Lijiang College of Guangxi Normal University， Guilin Guangxi 541006）

Abstract：The implementation of housing reverse mortgage endowment insurance system has two effects such as perfecting Chinas social security system and revitalizing the stock assets. The current housing reverse mortgage endowment insurance in China is still in the sample stage， and the insurance parties face the house price volatility risk， the interest rate risk， the longevity risk， the information asymmetry and moral hazard. The paper puts forward the corresponding risk prevention measures.

Keywords： housing reverse mortgage； endowment insurance； risk prevention

責任編輯、校對：楊振峰