基于房地產市場內生屬性的房價與租金關系實證分析

李寧

[摘 要] 基于房地產市場內生屬性，構建房價租金關系的理論分析框架，運用全國房屋銷售和租賃價格指數數據實證分析，結果顯示房價在短期和長期都將影響租金水平，但租金對房價影響甚微，折射出房屋銷售市場與租賃市場在長期與短期內存在現實分隔，沒有呈現良性的互動發展，并從市場屬性、宏觀經濟背景和消費者偏好三方面，對實證與理論之間、國內與國外之間的差異進行了解釋，進而針對產生偏離的原因提出了相應的政策建議與今后進一步研究的方向。

[關鍵詞]房價；租金；投資；消費；內生屬性

[中圖分類號]F293.35 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0461（2014）03-0031-07

一、引言與文獻回顧

隨著我國經濟高速增長，城鎮住房制度改革的不斷深化，以貨幣化、市場化改革為目標導向的房地產市場獲得了快速發展，但房地產市場改革與完善的過程中也遇到了諸多問題，其中最引人關注的便是房地產市場自身的泡沫問題，國際上通常采用房價收入比、空置率、租售比等指標來評價房地產泡沫存在與否及其程度大小。與此同時由于房地產市場本身租售并舉，租售比作為房屋銷售價格與房屋租賃價格相互關系的直觀反映，便引起了國內外學術界對于房屋銷售價格與房屋租賃價格（房價與租金）之間關系應然與實然的研究。

國內學者對房價與租金的研究，主要集中于從租售比與兩者變動關系等角度出發。在租售比方面，學者認為租售比①將隨著城市化[1]、利率[2]、預期房價上漲率和政策變化而變化[3]，我國目前的租售比遠遠超過國際上的臨界合理標準[4]。……