如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

何煥珍

【摘要】近年來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。但隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要問題。

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn) 問題 措施

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有投入大、周期長(zhǎng)、收益高、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。經(jīng)過十余年的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲得了高額的利潤(rùn)與巨大的發(fā)展。但隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，銀行信貸資金減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)企業(yè)也積累了巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2013年底，商務(wù)部研究院信用評(píng)級(jí)與認(rèn)證中心與《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)非金融類上市公司財(cái)務(wù)安全評(píng)估報(bào)告》披露，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)多年位居財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最高行業(yè)之首。如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。筆者作為一名執(zhí)業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，在對(duì)多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)后對(duì)此問題的重要性具有深刻的理解，希望通過本文與各位同行就如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行討論研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述及分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于各種宏觀與微觀因素的存在，企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離蒙受意外損失的可能性，主要包括償債風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整、穩(wěn)定發(fā)展期，貨幣信貸投放速度趨緩，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的資金來源有所減少，稅收、土地、金融政策改革的逐步落實(shí)，加之過去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

（一）宏觀因素分析

與其他行業(yè)相比，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有社會(huì)關(guān)注度高、資金投入大、回收速度慢、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，受到國(guó)家產(chǎn)業(yè)、稅收、金融政策的影響更大，面臨的各種意外因素也更多。但很多房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家政策以及市場(chǎng)供求的變動(dòng)缺乏預(yù)見或認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，會(huì)一直得到政府政策的扶持，在人民生活水平不斷提高的情況下存在大量改善居住條件的剛性需求，即使出現(xiàn)國(guó)家政策調(diào)整、泡沫增加等情況，也不會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。正是在這一慣性思維下，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)政府近年來出臺(tái)的一系列政策（例如提高土地出讓金、調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的某些城市實(shí)行限購(gòu)等）缺乏事前準(zhǔn)備，對(duì)其不利影響估計(jì)不足，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重困難。

（二）微觀因素分析

1.過分利用財(cái)務(wù)杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率過高。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道狹窄，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款往往是其籌資的主要來源。即使是已經(jīng)上市的大型房地產(chǎn)公司，負(fù)債比重增長(zhǎng)也很快。根據(jù)2013年70家上市房企披露的年報(bào)，其負(fù)債總額為1378.62億元，較2012年1118.48億元約上漲23.26%。在銷售順暢、能夠盈利的情況下，企業(yè)負(fù)債比例越高，財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮的作用越大，利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度會(huì)越大。但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫加劇、有價(jià)無市的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下降、虧損可能性增加的情況下，過高的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)導(dǎo)致極高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏系統(tǒng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與管理體系。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非常復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展很難充分把握，對(duì)資金的籌集、運(yùn)用、收益分配等各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題也常常無法準(zhǔn)確事前預(yù)測(cè)。管理者與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危害的認(rèn)識(shí)與了解不足，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)。即使在出現(xiàn)某些風(fēng)險(xiǎn)預(yù)兆的情況下，由于缺乏可以量化的檢測(cè)指標(biāo)，完全依靠財(cái)務(wù)人員和管理者的主觀判斷，無法精準(zhǔn)進(jìn)行量化分析。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及部門和環(huán)節(jié)多，從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研，投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理，涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門，資金回籠速度慢，一旦出現(xiàn)資金供應(yīng)斷裂就會(huì)帶來嚴(yán)重后果。

4.內(nèi)部控制問題往往在房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)面前被忽視，但目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也存在著治理機(jī)構(gòu)不完善、資金管理存在較多漏洞、收入成本核算不合理、工程項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)大、審計(jì)監(jiān)督流于形式等問題，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，收入與利潤(rùn)下降，這些問題就會(huì)集中爆發(fā)出來。

二、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）通過多種渠道融資，減少對(duì)銀行貸款的依賴

在銀根緊縮的情況下，企業(yè)應(yīng)大力拓展多元化融資渠道。首先，為降低不能按期償債的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)盡量擴(kuò)大權(quán)益性融資比重，比如股權(quán)合作、投資合作、權(quán)益包銷等；其次，有條件的企業(yè)應(yīng)盡量通過發(fā)行債券、預(yù)售按揭貸款、商業(yè)信用等方式籌資；最后，在還款時(shí)間方面，要注意短期、中期和長(zhǎng)期均衡安排，避免還債期過于集中和還款高峰過早出現(xiàn)。

（二）增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理水平，學(xué)會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。房地產(chǎn)企業(yè)在施工前，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、資金運(yùn)作、效益回報(bào)率等方面做細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，事先進(jìn)行成本預(yù)測(cè)、事中進(jìn)行成本計(jì)量、事后進(jìn)行成本分析評(píng)價(jià)，對(duì)各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分解，將成本控制在最小范圍，減少企業(yè)的成本消耗。

（三）不斷完善公司內(nèi)控體系

有效的治理結(jié)構(gòu)是決定公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康成長(zhǎng)的基礎(chǔ)，是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的組織保證。首先，要設(shè)立內(nèi)部審計(jì)、稽核等專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。要以制度約束人，強(qiáng)化責(zé)任追究制度，確保內(nèi)部控制工作真正得到全面落實(shí)。其次，要持續(xù)推行內(nèi)部控制制度建設(shè)。構(gòu)建規(guī)范化的內(nèi)部控制體系，對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，編寫崗位職責(zé)說明書、制作關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程圖、制定和完善相關(guān)控制的管理制度，實(shí)現(xiàn)管理系統(tǒng)化、程序化，使工作環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)步驟清晰可見，順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。應(yīng)以防范風(fēng)險(xiǎn)為目的，將內(nèi)部控制工作融入日常經(jīng)營(yíng)管理過程中。

（四）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)要注意通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行分析計(jì)量，結(jié)合實(shí)際情況分析存在的問題；在出現(xiàn)可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的情況時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制要及時(shí)發(fā)出警告，提醒經(jīng)營(yíng)者及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，并根據(jù)診斷結(jié)果做出相應(yīng)的措施，使企業(yè)重新回到正常的運(yùn)作軌道。

（五）建立和完善預(yù)算編制與執(zhí)行制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過建立完善動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理地掌控各開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進(jìn)程度，加快經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強(qiáng)公司對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見性和承受能力，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)承受與資源價(jià)值創(chuàng)造的最佳結(jié)合，有效規(guī)避資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，政策壓力越來越大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識(shí)，不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制，降低企業(yè)成本，加強(qiáng)預(yù)算管理，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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