房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率的研究

王強(qiáng) 王弘穎

[摘 要] 本文運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)和機(jī)制設(shè)計(jì)相關(guān)理論，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率問(wèn)題，在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率影響因素的基礎(chǔ)上，提出提高房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率的政策建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場(chǎng)； 信息效率； 信息形態(tài)； 參與者結(jié)構(gòu)； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； 學(xué)習(xí)模式

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 056

[中圖分類(lèi)號(hào)] F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）05- 0099- 03

1 前 言

信息經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，信息是不完全的和不對(duì)稱(chēng)的，經(jīng)濟(jì)個(gè)體通常并不具有做出最優(yōu)決策所需要的信息，完全理性轉(zhuǎn)化為有限理性，同時(shí)個(gè)體理性可能導(dǎo)致集體非理性，價(jià)格并不能囊括全部的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，信息經(jīng)濟(jì)就是要運(yùn)用機(jī)制設(shè)計(jì)理論來(lái)設(shè)計(jì)“非價(jià)格”制度。

機(jī)制設(shè)計(jì)理論考慮構(gòu)造什么樣的博弈形式，使得這個(gè)博弈的解最接近設(shè)定的那個(gè)社會(huì)目標(biāo)。它包括信息效率和激勵(lì)相容兩個(gè)方面的問(wèn)題[1]。信息效率研究制定的機(jī)制是否只需較少的信息傳遞成本，較少的關(guān)于消費(fèi)者、生產(chǎn)者及其他經(jīng)濟(jì)參與者的信息等問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)參與者都擁有一定數(shù)量和質(zhì)量的公共信息與私人信息，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息表現(xiàn)出以下一些特征：一是不同的參與者需要的信息不同；二是信息可能不真實(shí)，為了在交易中獲取更大利益，各個(gè)參與者會(huì)積極提供對(duì)自己有利的信息，隱瞞不利信息，如果監(jiān)管不到位，他們就可能提供虛假信息；三是信息的廣度和深度不足，信息是稀缺資源，獲取信息需要成本，各類(lèi)參與者很難獲取決策所需的全面、細(xì)致的信息；四是信息來(lái)源多樣，可信度不一。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率的因素十分復(fù)雜，主要有4類(lèi)，即信息形態(tài)、參與者結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)模式。在有效信息不充分的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與者之間進(jìn)行著復(fù)雜的博弈，各種亂象此起彼伏，嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。本文從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率的因素入手，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息效率問(wèn)題，并提出相應(yīng)的政策建議。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息形態(tài)

信息形態(tài)是指由信息的多種特征或?qū)傩越Y(jié)合在一起所表現(xiàn)出的狀態(tài)，包括信息的強(qiáng)度和傳播方式等[2]。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不僅是動(dòng)態(tài)的，而且以多種形式存在，信息形態(tài)的差異影響著市場(chǎng)的信息匯總程度。概括地看，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息形態(tài)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率的影響主要源于以下3個(gè)原因：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分布的不對(duì)稱(chēng)；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息傳播方式的多樣性；三是反映房地產(chǎn)信息的變量選擇差異。

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分布的不對(duì)稱(chēng)

與其他商品市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息分布處于更加不對(duì)稱(chēng)狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱(chēng)主要表現(xiàn)為賣(mài)主比買(mǎi)主擁有更多的私人信息，買(mǎi)方處于信息劣勢(shì)地位，而賣(mài)方處于信息優(yōu)勢(shì)地位。賣(mài)方為了自身的利益，會(huì)盡可能地充分利用自身的信息優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)行為會(huì)使消費(fèi)者的正當(dāng)利益受到極大的損害，從而導(dǎo)致逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在 “劣質(zhì)商品”的情況下，處于信息劣勢(shì)一方的消費(fèi)者就會(huì)做出逆向選擇，即不輕易購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品或持幣觀望 ，即使市場(chǎng)上存在實(shí)實(shí)在在的 “優(yōu)質(zhì)”房地產(chǎn)商品。這樣，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)在不斷萎縮的狀態(tài)下運(yùn)行。從總體上來(lái)說(shuō)，由于信息不對(duì)稱(chēng)所引起的 “逆向選擇”問(wèn)題導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)效率低下。

在房地產(chǎn)交易完成以后也存在著道德風(fēng)險(xiǎn)。由于不對(duì)稱(chēng)信息和不完全合同使負(fù)有責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為者不能承擔(dān)全部損失 （或利益），因而他們不承擔(dān)其行動(dòng)的全部后果，這會(huì)引起市場(chǎng)交易各方的效用沖突，導(dǎo)致市場(chǎng)的低效率。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息傳播方式的多樣性

傳播方式指?jìng)鞑サ乃俣群屯緩剑缧畔⑹且詽u次傳遞方式被公眾獲知，還是瞬間擴(kuò)散到每一個(gè)受眾，屬于傳播速度的差別；信息通過(guò)媒體披露還是個(gè)人之間交流而被傳播，屬于傳播途徑的差別。不同傳播速度和傳播途徑交織組合在一起，構(gòu)成信息傳播方式的多樣性。

（1） 傳播途徑的多樣性：政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站、研究機(jī)構(gòu)、已購(gòu)房親友等都是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的提供者；各類(lèi)提供者由于不同的利益訴求，采用多種途徑來(lái)傳播信息，也導(dǎo)致信息的可信度參差不齊。

（2） 傳播速度的影響：早獲得信息與晚獲得信息的交易者對(duì)房地產(chǎn)的需求量存在顯著差異，供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格，信息獲知的早晚必然對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生作用，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息效率。其原因是信息直接影響人們的預(yù)期，而預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)具有不可忽視的作用，因此獲得信息的早晚對(duì)房?jī)r(jià)的影響是有差別的。

2.3 反映房地產(chǎn)信息的變量選擇差異

選擇反映房地產(chǎn)信息的不同變量對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生不同作用，并且不同變量的價(jià)格敏感性也不盡相同。房地產(chǎn)信息主要有：房源、產(chǎn)品、政策、信譽(yù)、歷史交易記錄、消費(fèi)偏好及消費(fèi)能力、國(guó)有土地、各類(lèi)購(gòu)房總需求、房產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)主體等信息。

不同類(lèi)型的市場(chǎng)參與者關(guān)注的信息不同，即使同類(lèi)型的參與者關(guān)注的信息也不盡相同。如同樣是產(chǎn)品信息，有的關(guān)注價(jià)格、面積、地理位置、地形、交通情況、戶(hù)型等基本信息；有的關(guān)注增值潛力和物業(yè)管理等不確定性信息；還有的關(guān)注產(chǎn)品的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等內(nèi)在信息。

由于信息不完全和存在信息成本，每個(gè)市場(chǎng)參與者只能選取自身最關(guān)注的信息變量。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)參與者各自更關(guān)注哪類(lèi)信息變量，并提供這些信息變量相關(guān)的真實(shí)數(shù)據(jù)，就顯得尤為重要。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者結(jié)構(gòu)

參與者結(jié)構(gòu)是指不同類(lèi)型參與者間的數(shù)量關(guān)系及其分布特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的結(jié)構(gòu)不同，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)程度不同，市場(chǎng)價(jià)格所顯示的信息也不同。參與者結(jié)構(gòu)從4個(gè)角度影響市場(chǎng)匯總信息。

3.1 市場(chǎng)影響力差別

市場(chǎng)信息效率理論發(fā)現(xiàn)：當(dāng)具有壟斷地位的市場(chǎng)參與者以?xún)r(jià)格而不是產(chǎn)量作為操作目標(biāo)時(shí)，其交易僅會(huì)使價(jià)格增加。如開(kāi)發(fā)商有充分的激勵(lì)維持高價(jià)并在此過(guò)程中可以獲得更多的利潤(rùn)，其原因是通過(guò)等待可以獲得有關(guān)消費(fèi)者更多的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度的信息從而在討價(jià)還價(jià)過(guò)程中獲得更多的收益。也就是說(shuō)隨著時(shí)間的推移，維持高價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是可以把房子賣(mài)出去的[3]。

但是當(dāng)壟斷參與者面臨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)其策略轉(zhuǎn)為選擇產(chǎn)量，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的信息效率得到改善。這也說(shuō)明，參與者市場(chǎng)影響力的變化（這里表現(xiàn)為從完全壟斷到寡頭競(jìng)爭(zhēng)）會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)策略的改變，市場(chǎng)價(jià)格顯示信息的程度隨之改變。

3.2 狀態(tài)依存偏好

所謂狀態(tài)依存偏好，是指隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)和參與者心理等狀態(tài)變量變化而發(fā)生改變的交易偏好。最常見(jiàn)的情況是，參與者所處的收益狀態(tài)不同，所采取的交易策略會(huì)有所不同，結(jié)果造成市場(chǎng)匯總信息的效率不同。

最簡(jiǎn)單的收益狀態(tài)有兩種：損失和贏利。當(dāng)參與者處于損失狀態(tài)時(shí)，就會(huì)存在損失厭惡心理，傾向于推遲交易以避免損失成為既成事實(shí)；相反，當(dāng)其處于贏利狀態(tài)時(shí)就會(huì)產(chǎn)生贏利鎖定動(dòng)機(jī)，愿意立即交易以鎖定盈利。

因此需要將由這些狀態(tài)依存偏好形成的參與者結(jié)構(gòu)考慮進(jìn)來(lái)，才能理解信息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響及其作用的方向，也有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率的分析和檢驗(yàn)。

3.3 稟賦差別

參與者事前所具有的資源（包括資產(chǎn)、信息等各種可用的資源）和反應(yīng)模式上的差別形成了稟賦差別。比如知情者和不知情者之間的差別就是一種稟賦差別。

不同稟賦參與者的數(shù)量和所占的比例代表特定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，各類(lèi)參與者在市場(chǎng)上的比例出現(xiàn)變化，則房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的供求壓力也會(huì)發(fā)生改變，市場(chǎng)均衡過(guò)程必然因此有所調(diào)整；即使面臨相同的信息，市場(chǎng)價(jià)格也可能是不同的，可見(jiàn)稟賦差別對(duì)市場(chǎng)信息效率的影響。

3.4 決策模式差別

異質(zhì)性的參與者具有差異化的決策模式，不同決策模式導(dǎo)致定價(jià)函數(shù)和定價(jià)機(jī)制的差異，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格必然受決策模式的影響。就市場(chǎng)整體而言，具有不同決策模式的交易者的數(shù)量及其比例關(guān)系，決定了各種決策模式發(fā)揮作用的程度及其相互影響。

4 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)指產(chǎn)品的種類(lèi)及其數(shù)量對(duì)比關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以粗分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)，住宅又可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅等，各種房產(chǎn)又可以按面積、價(jià)格等要素進(jìn)行細(xì)分。隨著不完全市場(chǎng)理論的發(fā)展，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的影響逐漸引起重視。有關(guān)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率關(guān)系的研究主要沿著以下兩個(gè)方向進(jìn)行。

4.1 市場(chǎng)不完全性

當(dāng)參與者具有的信息不同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全必然導(dǎo)致資源配置的不確定性，資源配置的不確定將轉(zhuǎn)化為價(jià)格的不確定，導(dǎo)致即使面對(duì)同樣的環(huán)境，理性預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格也可能有多個(gè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與信息不具有穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，因此價(jià)格信息不能有效發(fā)揮指導(dǎo)作用。

由于資本市場(chǎng)不完全，投資決策時(shí)必須同時(shí)考慮當(dāng)前的收益和預(yù)期的未來(lái)收益，投資者必須考慮未來(lái)的不確定性，而未來(lái)的不確定性是無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)的，以此為依據(jù)的決策必然包含噪聲，并且噪聲的含量將因房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全程度的增加而增加，這意味著資本市場(chǎng)的不完全性決定了市場(chǎng)均衡價(jià)格不能完全顯示信息。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性的影響具有實(shí)質(zhì)性和穩(wěn)健性特征，不可能被輕易消除，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性將加劇房產(chǎn)價(jià)格偏離其基礎(chǔ)價(jià)值的程度。

4.2 具體結(jié)構(gòu)

通過(guò)兩類(lèi)不同屬性組成設(shè)定具體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，研究不同產(chǎn)品的數(shù)量對(duì)比關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同產(chǎn)品類(lèi)型之間存在信息上的互動(dòng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)通常是參與者決策的重要依據(jù)。

5 學(xué)習(xí)模式

現(xiàn)實(shí)中人具有的異質(zhì)性和不完全理性，要將人的學(xué)習(xí)行為（如觀察、模仿、推理等）與特定的外部條件（如信息環(huán)境、產(chǎn)品種類(lèi)和數(shù)量、交易者的類(lèi)型和數(shù)量等）結(jié)合起來(lái)考慮信息匯總過(guò)程。

5.1 學(xué)習(xí)方式多樣性

在私人信息不足時(shí)，模仿以往的決策范例或別人的行為是普遍現(xiàn)象，而這導(dǎo)致羊群效應(yīng)必然發(fā)生，因此市場(chǎng)均衡是信息無(wú)效的，從而導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)信息的匯總不足。

口口相傳式學(xué)習(xí)也是一種普遍的學(xué)習(xí)方式。采用這種學(xué)習(xí)模式，市場(chǎng)均衡狀態(tài)受樣本大小、現(xiàn)實(shí)狀態(tài)的數(shù)量以及交易者取樣的方式影響，多數(shù)情況下都會(huì)阻礙市場(chǎng)對(duì)信息的匯總。

參與者對(duì)他人的錯(cuò)誤行動(dòng)做出策略性的反應(yīng)，調(diào)低他人信息的權(quán)重，調(diào)高自有信息的權(quán)重。結(jié)果造成即使參與者是理性的，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)信息的匯總也是不理性的。

5.2 有限的努力程度

假定人是完全理性的，那么搜集信息的努力程度就必然是進(jìn)行到成本與收益相等那一點(diǎn)。然而在社會(huì)學(xué)習(xí)背景下，這一觀點(diǎn)變得不那么肯定了。對(duì)于不同的均衡狀態(tài)，參與者搜尋信息的努力程度是不同的，在未得到足夠的信息之前，他以最大的努力程度去搜尋信息，一旦獲得了足夠的信息，他就把這種努力程度降到最小。

同時(shí)一個(gè)人對(duì)信息搜尋的努力，不僅依賴(lài)于他已經(jīng)掌握的信息，而且依賴(lài)于信息的質(zhì)量和其他人搜尋信息的努力程度，在給定信息分布以及他人的信息質(zhì)量和努力程度情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的最優(yōu)搜尋努力隨著個(gè)人信息精度提高而下降，同時(shí)在其他條件相同的情況下，參與者的搜尋努力隨著他人努力程度的減少而增加。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中的信息含量受參與者為獲取信息所付出的努力程度的影響，市場(chǎng)均衡通常不可能匯總?cè)康男畔ⅰ?/p>

5.3 策略選擇

有限理性具有多種表現(xiàn)形式，不同表現(xiàn)形式對(duì)價(jià)格調(diào)整的影響存在很大差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者一般不愿意改變基于私有信息做出的決策，這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中錯(cuò)誤信號(hào)的含量可能很高。

6 政策建議

信息不對(duì)稱(chēng)、不完全給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)許多不利的影響，但同時(shí)，要徹底消除信息不對(duì)稱(chēng)和不完全現(xiàn)象、營(yíng)造完全競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境又是不可能的。這就需要政府職能部門(mén)研究如何實(shí)現(xiàn)激勵(lì)共容和提高信息效率。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率影響因素的分析，本文提出以下提高房地產(chǎn)市場(chǎng)信息效率的政策建議。

6.1 確認(rèn)各方最核心、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益訴求，尋求統(tǒng)一、明確的社會(huì)目標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者眾多，各方的利益訴求不一，需要厘清各類(lèi)參與者最核心、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益訴求，并以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建統(tǒng)一、明確的社會(huì)目標(biāo)；這個(gè)社會(huì)目標(biāo)是各項(xiàng)房地產(chǎn)管理工作的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)。

6.2 調(diào)查本地區(qū)各類(lèi)參與者最關(guān)注哪些信息，針對(duì)不同的信息，從信息處理的環(huán)節(jié)入手，提高信息的真實(shí)性和有效性

由于信息成本的存在，調(diào)查參與者最關(guān)注的信息，可以抓住重點(diǎn)，有效提高效率。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)核心信息的種類(lèi)，從信息處理的每個(gè)環(huán)節(jié)（收集、加工、發(fā)布、反饋等）入手，采用檢查、獎(jiǎng)勵(lì)守信者、嚴(yán)罰違規(guī)者、暢通民眾反饋機(jī)制、多渠道降低維權(quán)成本等方法，提高信息的真實(shí)性和有效性。

6.3 減少房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，建立真實(shí)、全面的信息傳播平臺(tái)

由于市場(chǎng)機(jī)制在解決信息不對(duì)稱(chēng)方面有其自身的缺陷，因此，要求政府加大規(guī)制力度，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)，以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足。設(shè)計(jì)激勵(lì)共容機(jī)制，鼓勵(lì)處于信息優(yōu)勢(shì)的一方樹(shù)立“誠(chéng)信”意識(shí)，提供完整、真實(shí)的私人信息。

構(gòu)建信息發(fā)布、共享的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)；積極引入多種社會(huì)力量，構(gòu)建平臺(tái)型的房產(chǎn)信息服務(wù)公司；政府應(yīng)做好督促、指導(dǎo)、檢查等管理工作，并及時(shí)提供政府所擁有的相關(guān)房產(chǎn)信息。

6.4 整合政府現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，建設(shè)基于唯一數(shù)據(jù)信息源、統(tǒng)一平臺(tái)、統(tǒng)一工作流、應(yīng)用系統(tǒng)模塊化、集成各項(xiàng)應(yīng)用的信息綜合管理系統(tǒng)[4]

為全面客觀地反映房地產(chǎn)運(yùn)行狀況、發(fā)布準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息、增加透明度、及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題、判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、提出調(diào)控對(duì)策，需要在統(tǒng)一的系統(tǒng)平臺(tái)上，構(gòu)建統(tǒng)一運(yùn)行環(huán)境、統(tǒng)一服務(wù)配置、統(tǒng)一定制工作流、統(tǒng)一數(shù)據(jù)源、應(yīng)用集成的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息綜合管理系統(tǒng)。

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