關于房地產企業成本核算特點與成本控制的分析與探討

尹春花

[摘 要] 自從我國實行改革開放以后，經濟就進入飛速發展的階段，居民的生活內容不再單一。房地產行業也迎來了發展的高峰期。眾所周知，投資開發期長、投入資金量大以及較高的回報率是房地產開發行業的顯著特點，這也關系到房地產開發企業的投資預算。針對當前經濟發展環境，本文對房地產開發企業成本問題做進一步的分析與核算，根據成本核算的范圍，選擇合適的成本核算方法，進一步完善企業的成本核算，從而實現房地產開發企業成本的高效利用。

[關鍵詞] 房地產企業；成本核算；成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 008

[中圖分類號] F275.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02

0 引 言

在房地產開發企業中最重要的環節就是成本控制，加強成本控制不僅可以減少甚至杜絕企業的浪費問題，還可以整合社會與經濟資源。房地產開發行業在我國屬于一種新型產業，其發展環境還不是很成熟，存在很多的問題。而在競爭激烈的房地產行業中，只有加強對成本的控制才有利于房地產經營管理模式的進一步完善。

1 房地產開發企業成本核算的特點

房地產行業與其他行業的經營管理模式是有差別的，開發周期長是房地產項目的顯著特點。項目申請土地使用權的過程最快的也需要1～2年的時間，甚至3～5年，而房地產企業內部對于會計核算也是與其他行業有差別的。無論是在項目的開發成本、收入還是稅息利率方面都是有差別的，下面針對會計核算方面的問題進行詳細的介紹。

1.1 對開發成本的相關核算

會計核算對象的復雜性與重復性是房地產企業在成本預算過程中不可避免的問題。針對會計核算對象的復雜性進行詳細的分析，房地產行業中涉及到的土地使用權方面轉讓費用、居民獲得的拆遷費等是一筆巨大的經濟支出，工程設計規劃與可行性方案的制訂都需要經費。在進行項目工程的建設時需要預算的總成本費用、基礎設施費用以及項目開發過程中征收的稅費、開發過程中存有的隱形消費全部在成本核算之內，因此根據上述所列出的費用不難看出房地產行業中的會計核算是比較復雜的。會計核算中重復性是指需要在項目開發的過程中進行兩次的成本核算。

（1）房地產企業的項目開發投資金額高且面臨高風險性，因此科學性與可行性的方案就成為項目開發成功的重要因素。為了降低高風險，項目在進行開發之前需要專業的財會人員針對項目的成本進行估算，而在項目正式的實施之后，專業的財會人員就會根據項目開發進程的成本再次進行及時的核算，這次核算要客觀、科學，得出一個準確的成本核算數值。

（2）在房地產項目投資核算完以后，專業的財會人員還需要根據房地產行業會計核算的方法進行項目的成本核算，項目開發過程中所涉及到相關的直接開發費用與間接開發費用都要進行詳細的核算并且登記入賬。項目開發完成后還要進行如實的成本核算以及結轉。根據登記入賬的明細將資金轉入相應的賬戶，從而完成項目開發的全部會計核算。

1.2 對收入成本的核算

房地產企業的收入來源有很多，其中最主要的還是房屋銷售。不過房屋銷售收入在房地產行業中具有特殊性。很多房地產企業在房屋銷售方面主要是采用預售的方式，其根本在于房地產在項目工程開發到結束同時面臨著高風險與高價值。想要實現商品的預售不僅需要房屋銷售許可證與預售許可證，還需要簽訂相關的手續合同，當開發的項目工程質檢通過后，還需要跟客戶簽訂一份正式的銷售合同，獲取應有的房屋款，在辦理完房屋產權過戶等相關手續后，房屋才算是真正售出。

由此可以看出，與平常的企業在收入確認方式方面相比，房地產行業就有所不同。房地產企業的收入確認存有的特殊性不僅加大了會計工作人員對成本核算的工作量，也成為會計人員在后期預售房屋時款項的錄入方向最大的難題。雖然在企業產品銷售收入中將風險與價值的轉移作為標準，而房地產行業在此制度上與其他企業還是存有一定差別的，雖然企業都按照相應標準進行收入確認，但是企業在實際操作的過程中還是不能達成統一的共識。因此，會計工作人員都會根據企業性質對企業內部的成本進行核算，關鍵在于收入風險和報酬轉移。

1.3 對應繳稅款的相關核算

在前面提到，預售方式是我國各大房產企業房屋銷售的主要方式，而預售與客戶簽訂的合同以及客戶預交的房款都是同時進行的。不過我國的稅法中明確規定，納稅人采用預收款行為對產品進行轉讓或者是銷售時，那么在收到預付款后就需要履行納稅人的義務，因此房地產企業的稅款是按照預收款進行計算的，不過在會計記賬時對于預收款項的稅金是不計算的，而是將款項在應交賬戶中的借方體現。通常房地產企業的收入是在年末時達到確認條件的預收款項，并且根據收入比例計算稅金的數額，然后會計人員進行分錄，按照會計人員的錄入方式，房地產企業中的稅金繳納與利潤表中的稅金金額是不一致的，這也證實了房地產企業在稅金繳納方面與其他企業存有一定的差異。

1.4 對利息支出的相關核算

根據我國稅法相關條例規定，房地產企業在從事相關開發行為的過程中，所有通過借入方式獲取的資金而產生的利息費用，以及在工程完成之前所產生的一切利息費用都屬于開發成本；不過現行會計財務模式下，此類利息費用屬于企業財務費用支出。所以總體看來，兩者是有區別的，如何找尋來兩者的結合點，最重要的是如何準確、嚴格、統一劃分房地產的開發項目是否已經完全竣工，對此并沒有明確的參考標準，于是此類利息支出也就不好嚴格區分，極容易歸入企業的財務費用支出類別中，也極容易歸入成本費用類別中，此舉就給相關財務會計人員的核算工作增添了難度。

2 房地產企業在成本控制過程中所存在的問題

2.1 對成本控制這一概念認知有誤

現在的房地產企業基本上不會對成本控制這一方面投入太多的精力，只有極少數的房地產企業做到了這一點。其實有很多房地產企業對成本控制這一概念認知有誤，有的房地產企業認為只需要在設計這一環節上注重成本控制即可，其他階段可有可無；有的房地產企業則認為材料、設備支出是企業耗費的最大成本。根據目前發展趨勢來看，房地產企業的未來建設之路所涉及的層面愈來愈廣，無論大小，所有成本都應該計算在內，此外，在職員工所開展的一切活動所消耗的費用也都應該計算在成本控制之內。

2.2 缺乏成熟、科學的成本控制方法

房地產行業的有些企業對成本控制方面的認知只是來源于財務部門所提交的財務報告，由于各種原因，此報告時效性低，與當前的成本耗費信息相脫節，于是在此模式下也就無法充分發揮出成本控制的效用。在整個成本控制中，缺乏成熟、科學的成本控制方法，比如事前預測方法和過程控制方法，此類模式與我國現行成本控制方式還有很大的差距，如果不能夠及時發現問題、解決問題，容易對企業的發展帶來很大的阻礙。

2.3 成本控制制度體系不成熟、不規范

目前很多房地產企業缺乏成熟、規范的成本控制制度體系，即使有的發展比較好的房地產企業已經建立了相對比較完善、比較規范的成本控制制度體系，但是在實際運行過程中卻只是起到花瓶的作用。此外由于相關管理制度的不完善，在員工工作過程中沒有明確的獎勵、懲罰措施，干得多的與干得少的，拿同樣的工資，并且很多管理者出于個人私情，對應該得到處罰的人沒有進行相關處理，這樣就大大地挫傷了員工的工作積極性，從而潛移默化中給企業的發展與建設帶來巨大損失。

3 搞好房地產企業的成本管理的方略

3.1 科學管理，規范工作

房地產企業的成本管理部門員工工作任務要清晰，因為成本管理的效果就體現在管理上，不僅在項目工程方面做好成本的管理，還要深化企業員工成本管理理念，企業內的每個員工都要肩負起成本管理工作的重擔，每個員工都積極地參與到成本管理工作上來，針對不合理的成本設計以及管理方法，員工可以提出具有建設性的方案，便于工程項目成本管理有條不紊地進行；房地產企業各個部門要做好配合工作，由于項目工程的成本控制的實現是通過工程的載體，所以需要各個部門間的有效配合，從而實現項目進度管理與成本管理以及資金管理三者間的有效整合，取得最大的經濟效益；各個部門對于成本管理要進行及時的監控，便于應對風險問題。

3.2 分別制定切實可行的成本目標

房產企業的目標成本按照內部制定的成本結構進行層次性分解，企業各個部門按照預算計劃進行工作的分配，員工在執行成本預算的過程中要將數據與原先制定的目標數據進行對比，找出兩者間存在的差異，針對存在的問題進行深入的分析，并且制訂出應對方案與措施。制定目標的目的就是要激發員工工作的熱情，由于此項與員工的績效相關，所以更容易調動員工的積極性。

3.3 靜態、動態控制方法雙管齊下

動態控制法的順利實現需建立一個特殊的模型，充分考慮具有關聯性任務的影響因素，其中一個任務的成本出現了變動，那么該項目就會根據變動的數據進行及時的更新與修改，項目成本預算隨時進行更新與測算，通過成本預算與目標成本進行對比就可以清楚地了解項目成本控制的有效范圍。企業內的多個項目在同時進行時，企業利潤的預算就可以根據市場狀況進行及時的調控，從而有效地為企業發展制定方向。所謂的靜態控制法就是企業內的各個項目成本預算值嚴格按照市場行情進行準確的制定，成本預算主要包括額定成本、最高成本以及最低成本，判斷成本是否在可控制的范圍，關鍵是要任何一個任務的時間進度規劃同時滿足最高、最低的成本要求。需要針對每個子項任務的成本按照實際情況進行成本的準確制定，任何一個子項任務的時間進度規劃同時滿足最高、最低的成本要求就是在可控制的范圍。

3.4 應用科學合理的成本控制技術

清單報價模式的主要作用就是體現房地產企業的整體控制水平，房地產企業的真實成本的消費通常是在定額模式下進行的預算，具體預算結果每個部門都會看到。工程量清單是一種能夠適應市場經濟并且能夠與國際接軌的計價模式。每一個單位對于同一個項目工程的預算價格是不同的，進一步體現房地產企業在成本管理控制方面是存有差異的，只要加強對成本的控制，才能提高成本管理的水平，從而利于清單計價模式的正常運行。企業全局作為企業成本控制策略的重要對象，制定的成本控制戰略主要是以企業總體發展戰略為中心。在成本戰略運行的過程中都會體現成本信息，不僅對公司的成本結構與行為進行全面的了解，還可以進行提升與完善，從而具備最大的競爭優勢。將企業內部管理結構與外部環境相結合， 反映了企業內部自身創造價值與企業外部價值轉移的企業價值鏈。根據企業所處于的競爭環境制定戰略成本規劃控制，對企業內外部的價值鏈以及競爭對手的價值鏈都需要進一步的分析，只有知己知彼才能百戰不殆，而企業內的各種戰略也是這樣制定的。

4 結 論

成本控制是一個涉及全公司職員的整個過程控制，在房地產企業的發展過程中發揮著重要的作用，因此在未來的房地產企業建設過程中，務必要將熟練、科學、全面掌握成本控制，根據成本核算的特點，促進企業成本控制水平的提高，在及時發現問題、及時修正問題的過程中，為房地產企業相關營銷決策的制定提供科學、全面的參考依據，從而為企業的發展與建設創造更多的經濟效益。