房地產(chǎn)項目實施階段成本管理與控制分析

沈艷麗　李剛

摘 要：成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而實施過程中成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內(nèi)容。從房地產(chǎn)項目實施階段成本管理與控制為出發(fā)點，針對實施階段成本管理出現(xiàn)的問題，較全面地對房地產(chǎn)項目實施階段各個環(huán)節(jié)存在的具體問題進(jìn)行分析，并針對房地產(chǎn)實施階段成本控制的方法進(jìn)行進(jìn)一步的探索，以期達(dá)到成本控制的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；實施階段；成本管理；成本控制

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）19-0165-02

引言

如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強企業(yè)內(nèi)部管理，已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題，而房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制作為企業(yè)的核心競爭力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要解決的問題。房地產(chǎn)工程項目的實施階段包括分為設(shè)計、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。而每個過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動構(gòu)成的。房地產(chǎn)工程項目的工程成本控制管理貫穿了項目的全過程，即從房地產(chǎn)項目決策的投資估算到設(shè)計階段設(shè)計概算，以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個階段的成本控制目標(biāo)是有機聯(lián)系在一起的，各個階段互相制約、互相補充。因此，要建立一體化的管理體系，及時發(fā)現(xiàn)偏差，糾正偏差，使幾個階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項目工程成本。

一、房地產(chǎn)項目成本管理問題分析

在房地產(chǎn)項目成本管理上，房地產(chǎn)商通常只重視施工階段的成本控制，而對設(shè)計、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。中國房地產(chǎn)商只重視“顯成本”的控制，而對“隱成本”不加以重視，結(jié)果造成了房地產(chǎn)項目只得益于設(shè)計成本費用的減少卻反而增加了其后工程成本的造價，使得成本實際卻大大增加。具體房地產(chǎn)項目成本管理存在問題如下：

（一）只重視施工階段的成本控制，不重視設(shè)計階段的成本控制

施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段，應(yīng)該說是比較重要的一個階段，房地產(chǎn)開發(fā)普遍對項目工程施工階段非常重視。房地產(chǎn)公司均設(shè)有工程部，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項目施工進(jìn)行直接的監(jiān)控。開發(fā)商忽視了對設(shè)計階段的成本控制，往往將設(shè)計費一壓再壓，認(rèn)為這就是節(jié)約成本。開發(fā)商普遍缺乏對設(shè)計進(jìn)行監(jiān)控的能力，往往使施工圖設(shè)計保守或不合理，從而造成浪費。

（二）不重視計劃和管理，導(dǎo)致成本失控

企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動效能低下，資源沒有得到合理利用，成本失真的問題時有發(fā)生。在評估成本支出時，材料利用率低、設(shè)備效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲備不足、價值轉(zhuǎn)移和價值增值過程的無用環(huán)節(jié)、資源浪費等現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

（三）招標(biāo)投標(biāo)沒有真正起到成本控制的作用

通過實行招投標(biāo)以降低造價，保證質(zhì)量，確實有其必要性和現(xiàn)實性。很多房地產(chǎn)公司（特別是一些國有房地產(chǎn)公司）不愿意搞公開的工程招投標(biāo)。雖然政府作了硬性規(guī)定，工程招投標(biāo)依然若隱若現(xiàn)未能全面實現(xiàn)，沒有起到成本控制的作用。

（四）現(xiàn)場簽證控制不力，導(dǎo)致成本失控

由于房地產(chǎn)項目的實施周期長，工程變更是項目施工階段經(jīng)常會遇到的問題，它常常伴隨著工程費用的增加，同時也可能會引起停工、返工現(xiàn)象，造成項目總成本的大幅增加。如加強預(yù)算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理等，卻忽視了對工程變更的控制，從而造成施工階段的支出超出預(yù)算，使得施工階段的成本難以控制。

二、房地產(chǎn)實施階段成本控制的措施

（一）設(shè)計階段的成本控制措施

設(shè)計階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其是初步設(shè)計階段。因為在初步設(shè)計階段，建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)等已基本確定，因此在初步設(shè)計階段就開始進(jìn)行投資估算顯得尤為重要。設(shè)計階段可以采用的成本控制方法有：

1.推行設(shè)計招標(biāo)與設(shè)計監(jiān)理

實行設(shè)計招標(biāo)制度可以有效地防范設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)和實力的設(shè)計單位在良好的制度環(huán)境下公平競爭，不斷加強自身管理，提高設(shè)計水平，增強競爭能力，同時也擴大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計方案的選擇范圍，保證了設(shè)計方案的質(zhì)量。

2.實行限額設(shè)計制度

積極推行限額設(shè)計，實行設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。作為設(shè)計單位，要推行限額設(shè)計，在設(shè)計中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。項目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位提供盡可能詳盡的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，明確項目開發(fā)的定位和工程建設(shè)成本范圍，特別要強調(diào)設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性，在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下盡可能節(jié)約成本。

3.運用價值工程優(yōu)選設(shè)計方案

在設(shè)計階段運用價值工程進(jìn)行投資控制，就是把工程的功能和投資兩個方面進(jìn)行綜合分析。選擇投資相對較低，功能相對較高的方案，確保必要的使用功能，消除不必要功能的費用，從而達(dá)到控制投資的目的。

4.加強圖紙會審工作并實行設(shè)計的獎懲制度

加強圖紙審核，將工程變更盡量控制在施工之前。在設(shè)計出圖前，組織設(shè)計部、工程部造價部對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、同時，制定較為詳細(xì)的、操作性較強的獎懲方案，從節(jié)約額中提取一定比例的金額進(jìn)行獎勵，進(jìn)而提高設(shè)計人員的工程成本控制意識，避免工程設(shè)計的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高鋼筋混凝土強度等級等提高工程造價的現(xiàn)象。

（二）施工階段的成本控制

1.工程變更控制

設(shè)計變更是在工程施工過程中為滿足施工現(xiàn)場條件變化、保證設(shè)計和施工質(zhì)量，完善設(shè)計而進(jìn)行的修改工作。工程成本增減幅度應(yīng)控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失進(jìn)行比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。建設(shè)單位要事先做好各項準(zhǔn)備工作，設(shè)計變更時間做節(jié)點控制，主體變更控制節(jié)點應(yīng)該為標(biāo)準(zhǔn)層砌筑完成，現(xiàn)場統(tǒng)一檢查與核對；室外變更時間控制節(jié)點應(yīng)該為污水、雨水管線完成施工，對總圖進(jìn)行全面檢查。

2.索賠控制

在索賠事件發(fā)生后做好同期記錄，根據(jù)工程的實際情況，給承包商發(fā)放停工和復(fù)工通知，盡可能減少工程損失，并應(yīng)掌握第一手資料，以便于與承包商日后索賠費用的核實。

（三）竣工階段的成本控制

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本。

1.核驗結(jié)算資料

根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核計算，審查是否按圖紙和合同規(guī)定完成工作，是否有丟項、落項的工程。

2.結(jié)算費用審核

根據(jù)各項合同，處理好施工過程變更和索賠后，重點審查工程量、審查材料價格及單價的套用、換算、補充是否合理，是否符合合同規(guī)定；在結(jié)算時實行復(fù)審制度，以確保工程結(jié)算能按照合同約定的方式進(jìn)行，并進(jìn)行工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

結(jié)束語

本文強調(diào)對影響房地產(chǎn)項目成本最大的實施階段的成本控制存在的問題和成本控制措施進(jìn)行分析和研究。在設(shè)計階段，實行設(shè)計方案招標(biāo)制度和限額設(shè)計制度，加強圖紙會審工作，實行設(shè)計的獎懲制度，加強成本的控制。在招投標(biāo)階段，選用合理的合同模式編制招標(biāo)文件、評標(biāo)、議標(biāo)工作，并對部分材料實施戰(zhàn)略采購制度，通過競爭得到合理的市場價格。在施工階段，通過對項目工程變更和索賠控制，實現(xiàn)項目過程成本的控制。在竣工階段，進(jìn)行核驗結(jié)算資料和加強結(jié)算費用審核工作等具體成本控制措施。

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[責(zé)任編輯 安世友]endprint