淺談住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與控制措施

古麗萍

摘要：隨著住房公積金政策的普及和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，住房公積金貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，但隨著貸款業(yè)務(wù)的蓬勃開(kāi)展，其中存在的隱性風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，損害了廣大職工的根本利益。本文通過(guò)分析防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的必要性，針對(duì)當(dāng)前的主要風(fēng)險(xiǎn)特征提出防范策略，以期通過(guò)本文的闡述對(duì)實(shí)現(xiàn)住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期良性發(fā)展起到一定的積極作用。

關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款；風(fēng)險(xiǎn)；控制

我國(guó)的住房公積金制度是借鑒新加坡住房制度，于1991年5月在上海先行建立，而后全國(guó)廣泛鋪開(kāi)。19年的實(shí)踐證明，住房公積金制度對(duì)于促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高繳存職工的住房水平，具有重要的作用。《住房公積金管理?xiàng)l例》中特別規(guī)定，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，保障住房公積金運(yùn)作安全。

一、 住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)是指借款人及其擔(dān)保人未按合同約定償還貸款本息導(dǎo)致貸款發(fā)生損失的可能性。

二、風(fēng)險(xiǎn)的分類

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。按照財(cái)務(wù)管理理論，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是不可控風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，一座城市的房地產(chǎn)價(jià)格是當(dāng)?shù)卣囊粋€(gè)光彩指標(biāo)，住房公積金貸款政策放得過(guò)開(kāi)，對(duì)房?jī)r(jià)起著推波助瀾的作用。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于前些年投機(jī)過(guò)度，價(jià)格一漲再升，虛假繁榮，泡沫橫生。這種現(xiàn)象首先危及的是住房公積金信貸資產(chǎn)的安全性，當(dāng)價(jià)格回落時(shí)，無(wú)法正常回收貸款，或通過(guò)處置抵押房產(chǎn)無(wú)法收回貸款本金，勢(shì)必造成風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)大起大落，住房公積金貸款有著無(wú)法回避的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 2、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。這里要分兩層意思理解。一是住房公積金管理中心內(nèi)部工作人員的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。盡職盡責(zé)的優(yōu)秀員工是單位寶貴的財(cái)富，我們稱之為人力資源。而工作懈怠、責(zé)任感淡漠、職業(yè)道德水準(zhǔn)低下的員工剛是我們工作的隱性風(fēng)險(xiǎn)。審貸工作一要從嚴(yán)把關(guān)，二要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。否剛不可想象。二是由于《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)。委貸銀行往往對(duì)委貸業(yè)務(wù)重視不夠，辦理業(yè)務(wù)相對(duì)不夠謹(jǐn)慎，加大住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行不承擔(dān)住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)損失，因而對(duì)貸款的回收力度、催收力度不夠，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3、政策風(fēng)險(xiǎn)

（1）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第三條規(guī)定，強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無(wú)法解決居住問(wèn)題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住所。這增加了我們的處置成本。按照《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》的司法解釋，對(duì)設(shè)定抵押房屋的處置做出了規(guī)定。該司法解釋第六條規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”。依照此司法解釋，對(duì)于抵押物處置存在障礙，從而造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（2）宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家宏觀調(diào)控銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈條斷裂，樓盤(pán)期房項(xiàng)目存在著完工風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

（3）住房公積金制度風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金的制度決定了住房公積金貸款應(yīng)向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工工作流動(dòng)性較大，收入不穩(wěn)定，償債能力不強(qiáng)，影響了信貸資產(chǎn)的安全性。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地抵押風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了辦理開(kāi)發(fā)貸款，將土地抵押給商業(yè)銀行。按照現(xiàn)行的操作藍(lán)本，房地產(chǎn)企業(yè)土地如果是抵押的，住房公積金中心要加大保證金的扣收比率。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)歸還商業(yè)融資機(jī)構(gòu)的貸款，不能及時(shí)辦理借款人的他項(xiàng)權(quán)證，這勢(shì)必造成我們的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

5、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款流動(dòng)性較低，貸款期限較長(zhǎng)，容易形成信貸資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

6、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。抵押物的市場(chǎng)價(jià)值在貶值的情況下，房屋的市場(chǎng)價(jià)格總體趨于滑落時(shí)，抵押物有著資產(chǎn)能否保全的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

7、借款人信用風(fēng)險(xiǎn)

（1）收入降低。個(gè)人收入降低甚至經(jīng)濟(jì)狀況惡化，無(wú)力償還借款。

（2）離異風(fēng)險(xiǎn)。由于借款人離婚導(dǎo)致家庭收入減少，可能對(duì)貸款的正常償還造成風(fēng)險(xiǎn)；借款人離婚后不辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，使得房屋實(shí)際占有人與實(shí)際登記的所有權(quán)人不一致，或者法院判決中的所有權(quán)人與實(shí)際登記的所有權(quán)人不相符。這種情形會(huì)造成住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（3）刑事風(fēng)險(xiǎn)。刑事風(fēng)險(xiǎn)主要指在還款期間，借款人由于觸犯刑法而被判處刑罰，從而影響其還款能力的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。借款人失去工作后，住房公積金貸款能否按期收回受到直接的威脅，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（5）“老賴”風(fēng)險(xiǎn)。一些借款人履約義愿出現(xiàn)危機(jī)，有錢(qián)不還，這種“老賴”，勢(shì)必造成住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

1、進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金管理中心貸款管理的主體地位，形成風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體的統(tǒng)一。即住房公積金貸款均由住房公積金管理中心自行審批，從嚴(yán)審批，嚴(yán)格管理。

2、堅(jiān)持住房公積金貸款政策性金融的市場(chǎng)定位。《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》（銀發(fā)1994〔313〕號(hào)）第三條第四項(xiàng)規(guī)定，住房公積金是政策性住房資金。不盲目追求個(gè)貸率，個(gè)貸率與風(fēng)險(xiǎn)是呈正相關(guān)的。商業(yè)銀行對(duì)擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸力度有著極高的熱情是因?yàn)榫瓦@項(xiàng)業(yè)務(wù)可以帶動(dòng)低成本活期沉淀資金（開(kāi)發(fā)企業(yè)、客戶個(gè)人活期存款）、增加存款余額、拉動(dòng)中間業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)的發(fā)展。商業(yè)銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力比住房公積金貸款強(qiáng)。個(gè)貸率較高的年份2007年，杭州的個(gè)貸率為78.40%，天津個(gè)貸率為81.30%。同期南京為83.00%，蘇州為84.26%。上海為86.30%。住房公積金貸款率最高的城市是常州。常州個(gè)貸率為95.63%，市區(qū)的該比例更高達(dá)97.73%。這么高的住房公積金貸款率，意味著資金流向很可能入不敷出，步步超越危險(xiǎn)的臨界水平。中國(guó)各家商業(yè)銀行在貸款方面受到銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格約束，除了有法定存款準(zhǔn)備率，存貸比（發(fā)放的貸款與吸收的存款之比）都不得超過(guò)75%這根紅線。以前認(rèn)為這個(gè)約束有點(diǎn)過(guò)于保守，國(guó)外銀行普遍比這個(gè)松很多，但現(xiàn)在金融危機(jī)來(lái)了之后，這條規(guī)定被認(rèn)為是中國(guó)金融機(jī)構(gòu)之所以至今保持相對(duì)穩(wěn)健的重要制度保證。

3、強(qiáng)化職工責(zé)任意識(shí)。信貸工作無(wú)小事，任何一個(gè)關(guān)口都要把好，杜絕人情貸款、風(fēng)險(xiǎn)貸款。資金的安全性絕對(duì)重要。

4、建立科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的住房公積金貸款審批機(jī)制。科學(xué)嚴(yán)密的機(jī)制對(duì)集體、對(duì)職工是最好的保護(hù)，對(duì)信貸資金是最好的保障。多級(jí)審批，審貸分離。

5、嚴(yán)格執(zhí)行貸前審查制度。一是嚴(yán)格執(zhí)行信貸管理制度，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)項(xiàng)目書(shū)面資料檢查、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備原件審查、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、土地抵押情況核實(shí)。在工作中我們發(fā)現(xiàn)，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)企圖隱瞞土地抵押事實(shí)。嚴(yán)格的執(zhí)行制度才能保證項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的萬(wàn)無(wú)一失，堅(jiān)決杜絕爛尾樓的出現(xiàn)，防范風(fēng)險(xiǎn)。二是嚴(yán)格審核房屋抵押登記。三是通過(guò)人民銀行征信查詢系統(tǒng)對(duì)每個(gè)客戶及其共同借款人查詢個(gè)人客戶信用報(bào)告，看其是否在銀行有商業(yè)貸款余額，個(gè)人信用是否良好，查詢銀行予以蓋章。四是認(rèn)真核實(shí)客戶收入狀況。根據(jù)客戶所提供的收入證明，對(duì)其進(jìn)行了技術(shù)性核實(shí)。虛報(bào)的調(diào)減，嚴(yán)防信貸風(fēng)險(xiǎn)。五是審慎應(yīng)對(duì)房屋權(quán)屬問(wèn)題。對(duì)財(cái)產(chǎn)共有人而并非共同借款人的，讓其書(shū)面承諾，當(dāng)貸款變成風(fēng)險(xiǎn)貸款時(shí)將自己所占的房權(quán)股份無(wú)條件償還住房公積金貸款。六是對(duì)客戶貸款年限的把關(guān)。防止借款人公積金賬戶不再繳存而貸款尚未結(jié)清的現(xiàn)象發(fā)生。七是對(duì)繳存狀態(tài)的把關(guān)。有的客戶單位分明已將其公積金賬戶封存，他（她）們很“聰明”，不支取公積金，這樣保持公積金繳存余額，企圖蒙混過(guò)關(guān)。七是嚴(yán)格審查客戶是否是第幾套房屋貸款，對(duì)每一客戶及其共同借款人，都進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的檢查。嚴(yán)格執(zhí)行信貸管理制度規(guī)定，維護(hù)住房公積金制度的尊嚴(yán)和威信，防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

6、加強(qiáng)貸中審核。嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真仔細(xì)，一絲不茍。

7、加強(qiáng)貸后管理。貸后管理是從貸款發(fā)放之日起到貸款本息結(jié)清日止的貸款跟蹤管理。一是要同步建立信貸紙質(zhì)檔案與電子檔案，二是要及時(shí)錄入借款人還貸信息資料，三是要加強(qiáng)對(duì)逾期及其他不良貸款催收力度。

8、建立培訓(xùn)長(zhǎng)效機(jī)制。一是應(yīng)培訓(xùn)職工的職業(yè)道德、責(zé)任意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴。二是邀請(qǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家、金融專家講授房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)信貸，讓廣大信貸工作者接受最前沿的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和信貸理論，把握市場(chǎng)的脈搏和跳動(dòng)，從容應(yīng)對(duì)信貸工作的新情況、新挑戰(zhàn)。

9、建立委貸銀行業(yè)務(wù)考核機(jī)制。住房公積金管理中心對(duì)委貸銀行引入委貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建立委貸業(yè)務(wù)考核機(jī)制，將代辦手續(xù)費(fèi)與貸款工作質(zhì)量相聯(lián)系，量化考核。

住房公積金信貸工作任重道遠(yuǎn)，信貸作為政府、社會(huì)考核公積金組織機(jī)構(gòu)服務(wù)社會(huì)、服務(wù)百姓的一個(gè)重要參數(shù)，保證信貸資金的安全性是我們住房公積金人的神圣使命。我們既不能畏首縮尾，也不能橫沖猛撞。風(fēng)險(xiǎn)是絕對(duì)的，但只要我們兢兢業(yè)業(yè)做好防范工作，未雨綢繆，就一定能做好住房公積金信貸工作，為提高廣大繳存職工的住房水平服好務(wù)，實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益，開(kāi)創(chuàng)住房公積金信貸事業(yè)新的篇章。

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