我國小產權房制度法律思考

我國小產權房制度法律思考

余俊

華中師范大學法學院，湖北武漢430079

摘要：近年來，農村小產權房的交易在我國各大城市不斷升溫，備受人們的青睞其實，早在上個世紀后期隨著城市面積的不斷迅速擴展，小產權房就己經出現了，小產權房的出現也帶來了一些問題，研究這些問題對于我們更好的認識小產權房有一定的幫助。

關鍵詞：小產權房；現狀；成因；應對策略

中圖分類號：D923；D922.181

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)14-0215-01

作者簡介：余俊(1990-)，女，漢族，河南光山人，華中師范大學法律碩士。

一、小產權房的概念

小產權房并不是一個法律上的概念，小產權房顧名思義，指的是農村集體土地上，建設的商品性住宅。它由鄉鎮政府頒發房產證，有別于國家建設部門頒發的不動產權證書，因這種房屋證書國家沒有房管部門的蓋章，故稱為鄉產權或“小產權房”。

二、我國小產權房現狀

小產權房的出現并非近一兩年的事，它的發展是非常久遠的，最初是由村民自建房屋或者出售給外來務工的人員，隨著市場經濟的快速發展，城市的用地規模加大，很多外來人口增加，一些集體組織為了利益增值，大規模開發形成一大片的廉租房，發展到隨后，集體組織為了保障租戶或房主的不動產權，給他們頒發土地或政府部門出具的產權證明書，保障其權利，小產權房熱也就興起了。就拿北京舉例，大規模的外來人口融入北京，這個城市的規模本身就有限的，其土地寸土寸金，實在難以容下這么多外來人口，他們的生活居住成了最基本的社會問題，很多北京郊區的城中村，積極進行自主開發，供給租戶以及購房者，他們一方面也承擔著保障外來人口基本居住需求的責任呢，另一方面由于未能獲得國家的政策的認可，其房屋的合法性無法保障。不至于北京，我國目前很多一線二線的大城市城中村都會存在開發小產權房的情況，國務院也出臺了一系列的保障性住房措施，但畢竟人口流動過快，很難及時解決現實生活中存在的小產權房的問題。解決小產權房問題，不止在于政府，更在于民間群眾的認識，需要雙方共同努力。

三、小產權房存在的原因

(一)對農村集體土地使用權的限制。我國的城鄉二元土地所有制限制了一類特殊的用地，即農村集體經濟組織的土地使用權，物權法規定，農村集體組織的土地所有權是國家經濟發展的土地紅線，是保障國家糧食安全的重要途徑，不允許個人私自處置、變賣農村屬于集體所有的產權。這樣一來，就限制了集體土地的自由流轉。小產權房只要得到政府的授權即可自由轉賣，對于很多無房者來說，無疑是非常誘惑的。這也是小產權房存的體制原因。

(二)房價虛高不下，老百姓投石無路。小產權房以其低廉的房價獲得中等收入者的青睞，在明知沒有國家頒發的土地證的情況下，為了生存，只能變相的鉆法律的空子。這也和中國房地產價格虛高，有著很大的關聯，試問如果買的起國家規劃之內的有產權保障的合法房屋，一般人是不會冒大風險去購置小產權房的。正是有由于城市人口激增，房地產規模擴大，房屋供不應求，房價過高，使得一部分老百姓鋌而走險，購買無產權證的小產權房。

(三)地方保護主義嚴重。我國的小產權房大量存在，一個很大的原因即地方政府為了刺激本地方經濟的發展，在一定程度上加速了小產權房的大規模的興建。同樣與地方政府的“保護主義”也是相關聯，房地產開發商被視為地方經濟發展的財神爺，政府為了經濟的發展，損害農村集體的利益，刺激地方泡沫經濟的發展。

四、小產權房問題解決途徑

(一)改革和完善我國的土地所有制結構，支持農村集體土地所有土的流轉。新時期下，加強農村土地的流轉，是有利于提高土地利用效率，促進農民共同富裕，開發多種形式的土地流轉形式，保障國家基本土地規劃的基礎上，合理利用閑置地，發揮市場經濟對資源配置的作用，幫助農民富裕起來。

(二)制定房地產開發計劃和規劃，嚴格控制開發土地的數量。國家要順勢而為，合理調控房地產市場，發揮國家宏觀調控作用，積極完善落實住房保障機制，在一定范圍內，控制房價的高規模增長，這樣一來，老百姓就可以買的起國家正規房、地，而不是靠夠買便宜的、廉價的小產權房了。

(三)改革財政體制，整治土地財政在中央與地方分稅制下。要使房地產市場實現有序競爭，房價調控政策切實發揮作用，必須使地方政府擺脫對土地財政的依賴，將中央和地方分稅制用法律程序進行嚴格規制，根據地方經濟發展狀況和發展需求來分配中央和地方財政收入，確保地方政府權責財實現統一，開征房產稅物業稅，讓地方政獲得可持續性的穩定收入，真正從用價格剪刀差掠奪農民土地價值的土地財政中跳出來。

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