住房公積金在房地產經濟中重要意義探討

鄭延菁

【摘要】住房公積金從本質上來說，就是運用政策有效的對住房資金進行籌集、管理和使用，對房地產經濟的發展具有重要的支持作用。本文以房地產經濟的發展現狀為討論基礎，研究了住房公積金在房地產經濟中的重要意義，希望為提高人們對住房公積金的認識程度，充分發揮住房公積金的作用提供幫助。

【關鍵詞】住房公積金 ?房地產 ?作用

一、前言

住房公積金制度是由政府主導的政策性住房金融制度，在房地產經濟乃至整個國民經濟中所發揮的作用有：解決財政和國有企業負擔過重問題、支持中低收入者解決住房問題、促進居民消費結構的改善、促進儲蓄向投資轉化等。并且隨著房改實踐的證明，公積金建設規模的擴大對房地產經濟具有很好的調節作用，對于實現住房商品化，促進房地產經濟持續、健康發展具有重要意義。

二、房地產經濟給我國經濟發展帶來的影響

（一）促進了國民經濟增長

房地產業是整個國民經濟的重要組成部分，并在國民經濟中占主導地位。房地產業發展的快慢，是一個國家或地區經濟發展速度的重要標志。在市場經濟發達的國家和地區，房地產業幾乎都是國民經濟的支柱產業，其增加值約占國民生產總值的10%左右，為了保持國民經濟的快速發展，必須擴大有效需求。其中一個重要方面就是擴大投資需求，因為投資中的40%左右會轉化為消費。其中房地產投資的增長起了重要的作用。同時，房地產業還具有先導性作用，通常超前于國民經濟的發展速度。經經濟學家預測，房地產業增長速度與國民經濟的增長速度之比為1.4：l，如果我國國民經濟增長速度按8%計算，則房地產業的增長速度應為11.2%。如表1所示。

表1 房地產業與國民經濟發展速度的關系

（二）有利于協調社會總需求與總供給的關系

房地產業的發展，對于供求關系的調整，主要表現在：①促進房地產自身的供需平衡。通過形成房地產資金的自我循環機制和房地產需求的自我約束機制，可以解決房地產緊缺和分配不合理的狀況。②協調城市產業結構。房地產業的發展，可以帶動建筑業的發展;房地產業的蓬勃發展，必然促進商業、服務業等第三產業的興起;房地產業也屬于第三產業，房地產業本身的發展，直接增大了第三產業在城市經濟中的比重，從而使城市經濟產業結構更加合理。③房地產業的發展，有利于調整人們的消費結構。人類生活消費首先是基本生活必需品的消費。住房不僅是生存資料，而且逐漸成為享受資料和發展資料。隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對住房的數量和質量的要求日益增加和提高。房地產業的發展，有利于調整消費結構，使其趨于合理，從而起到平衡物價、穩定市場的作用[1]。

二、住房公積金對房地產經濟的影響

（一）有利于保證住房建設資金的穩步增長

住房公積金制度的建立，結束了傳統的由國家或單位單向且只投無收的運行局面，擴大了住房建設資金來源。通過國家、單位和職工三者共同籌措住房資金，不僅能夠保障資金數量，而且能夠提高國家住房融通資金渠道，增加住宅建設的發展進程，在一定程度上刺激了房地產經濟的發展。此外通過向消費者個人提供長期抵押貸款，幫助職工個人購建房融資，提高購建房能力，有利于住房資金的長期周轉。這種短期和長期結合的良性資金循環周轉，并逐步擴大，也為房地產經濟的健康發展，打下了可靠的資金基礎。

（二）住房消費投入的增加加快了住房建設的步伐

隨著市場經濟的不斷發展和完善，我國的經濟體制改革也得到了深化發展，人們在住房問題上的也逐漸改變了“等、靠、要”的思想習慣，對住房這一商品的概念逐漸得到了加深，從而促進了住房制度改革方案的出臺。尤其是住房公積金制度的建立，不僅讓人們樹立了住房只能靠自己“買、建、租”的新理念，而且提高了職工家庭住房消費含量的增加，為房地產建設增加了資金來源[2]。

（三）促進了房地產市場的繁榮

從供應角度來講，住房公積金制度為房地產開發商提供了資金融通，擴了住宅開發資金來源和數量，從而有利于開發商提供更多的住房數量;從需求方面來說，住房公積金制度的存在提高了職工構建房的能力。從供需雙方來說，有利于促進住房建設的良性發展，以及住房市場交易的活躍和繁榮。

三、目前我國公積金制度存在的問題

盡管住房公積金為我國房地產經濟的發展做出了重大的貢獻，但一些運作不規范、監督力度不大等方面的問題也亟待解決。

（一）公積金管理不夠完善

主要表現在以下幾個方面：

（1）還沒有形成“機構健全、管理規范、使用高效、監督嚴密”的全國住房公積金管理體制，區域性、行業性特征明顯。

（2）公積金中心管理職責不清、財政監督不到位的問題比較嚴重。一些地方房委會決策變成了政府決策、部門決策甚至個人決策，財政監督難度較大，公積金中心運作資金的風險因此增加，管理運作資金的成本也相應加大，不僅損害了單位和個人權益，而且影響了住房公積金的安全和完整。

（3）部分管理中心還無法向個人發放繳存住房公積金的有效憑證，不能保障繳交住房公積金職工的合法權益[3]。

（二）住房公積金低運用率和不規范運用現象并存

從總體上看，住房公積金貸款運用率偏低，沒有充分發揮住房公積金制度的作用。個別地區住房公積金管理中心甚至坐吃利差，基本失去了建立住房公積金制度的意義。從使用情況看，真正用于中低收入家庭租房、購房的貸款比重低，向中低收入發放的長期貸款更少，與住房公積金的初衷也不吻合。為數眾多的從未分配過住房又無機會以低價購房的中小企事業單位的中低收入職工，較難從公積金制度中受益。個別的還存在著公積金挪作他用的情況。由于住房公積金采取低進低出的政策，因此，其資金運行是封閉的。但由于我國個人住房抵押貸款開展范圍較小，資金管理中心如果將這筆資金進行投資或存入銀行，都可以獲得可觀的收入。有個別管理機構違規操作，在國家規定之外的金融機構存放住房資金，或者為單位貸款提供擔保，承擔連帶責任。這使住房公積金制度隱含了一定的風險，或者已經造成了難以挽回的經濟損失。

四、保證住房公積金促進房地產經濟發展的有效措施

（一）加大政策性住房資金的監管力度

理順現有資金管理的體制，建立能夠有效協調和制衡的公積金管理體制。住房委員會的組成，必須有中國人民銀行、審計等部門的人員介入，加強對資金管理部門的監督。住房委員會實行定期會議制度，健全房委會決策制度，明確房委會決策范圍和決策程序。制定能夠確保委員會決策科學、民主的工作程序，盡快形成“住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”的管理機制。定期或不定期對住房資金歸集、存放、管理、使用等情況進行全面檢查或抽查，對違規行為堅決查處。任何單位和個人不得動用住房資金[4]。

（二）努力規范住房資金管理機構的行為

各地在建立健全住房公積金管理機制的同時，應進一步規范城市住房基金和單位住房基金的管理制度。住房公積金是歸個人所有的資金，應按照國家確定住房公積金管理規定，建立健全房委會決策體系，充分發揮財政、建設等部門以及工會代表和專家等房委會成員的議事決策職責。同時，公積金中心必須嚴格執行我國住房公積金管理條例所賦予的職責，集中精力抓好住房公積金的管理運作工作，保證住房公積金的專款專用。城市住房基金屬于財政性資金，應按預算管理辦法進行管理。單位住房基金是歸單位使用的資金，應按現行單位財務制度進行管理。

（三）擴大資金供給渠道

我國住房資金目前的兩大來源主要是：個人住房公積金和商業銀行吸收的存款。住房公積金目前數額尚小，不能解決職工的住房信貸資金需求的問題，而商業銀行運用吸收的存款進行房地產貸款。往往面臨較大的金融風險。根據國際經驗，住房信貸資金來源可以有：商業銀行吸收的存款、發行抵押貸款債券、政府強制儲蓄和契約儲蓄系統。因此可采用以下措施：實行利率補貼，刺激商業銀行運用吸收的存款進行住房消費信貸;建立住房契約儲蓄系統，鼓勵居民進行住房專業性儲蓄;發展住房合作社;政府擔保，發行住房抵押債券籌集住房信貸資金等。

五、結語

通過本文分析可知，住房公積金對人們購房能力的提高具有巨大的促進作用，并且隨著住房公積金制度的不斷完善，必將成為人們購房的強大支撐。同時住房公積金對于刺激房地產市場、協調房地產市場供需關系也具有重要意義，因此我國應深入研究住房公積金制度，不斷改善人們的住房購買力，從而為擠壓房地產泡沫問題，促進我國國民經濟的持續、穩定增長提供保障。

參考文獻

[1]劉華成.對于房地產經濟若干關鍵問題的探討[J].科技創新與應用.2013（13）.

[2]張紅.住房公積金在房地產經濟中重要意義探析[J].經營管理者.2013（16）.

[3]王蓓.淺談房地產經濟與市場經濟發展的協調發展[J].科技創新與應用.2014（26）.

[4]趙廣慶.住房公積金在房地產經濟中重要意義芻議[J].科技創新與應用，2013（08）：10.