遼寧省縣域房地產發展現狀及存在問題分析

張健恩　何紅

摘 要：通過對遼寧省縣域經濟的發展運行情況和遼寧省縣域房地產市場發展現狀分析，提出遼寧省縣域房地產發展存在的問題。

關鍵詞：遼寧省；縣域房地產；現狀；問題

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）04-0070-02

一、遼寧省縣域經濟的發展運行情況

遼寧省100個縣區，其中44個縣（包括縣級市）、30個城市郊區、26個城市區，所轄44個縣（市）土地面積占全省89%，聚集了57%的人口，地域廣闊、資源豐富，經濟發展優勢大、潛力大，是遼寧經濟發展的新空間，是開拓市場的新領域。縣域財政狀況，決定著縣域經濟的興衰。縣域財政狀況的好壞，直接影響省、市和國家財政，影響基層政權的穩定，影響農業、農村經濟的發展和農民收入的增加，影響農村社會的全面進步。

近年來，隨著遼寧縣域經濟和社會的發展，遼寧省縣域房地產業發展較快。2009年，遼寧省縣域經濟異軍突起，發展縣域經濟受到了社會各界越來越高的重視，遼寧省各地認真貫徹委、省政府推進縣域經濟發展的總體部署，咬住“保增長”目標不放松，制定切實可行的政策措施，加大工作力度，使曾被視為“短板”的遼寧省縣域經濟逆勢飄紅，增速大大高于全省平均水平，主要指標都基本達到或超過全省平均增速的兩倍以上，終于使縣域經濟走在了遼寧保增長的前列，為全省保增長作出了重要貢獻。

二、遼寧省縣域房地產市場發展現狀

2010年2月，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）等政策的發布，為縣域房地產發展提供了政策保障。遼寧省政府始終將房地產業作為推動經濟又好又快發展的重要引擎，堅持“政府引導、市場調節、市民受益”的原則，推動了房地產業健康平穩可持續發展。縣域房地產發展是縣域經濟發展的重要內容之一。從全省縣域地區整體的房地產發展情況來看，目前的開發企業以當地的小型開發商為主，且開發規模有限。但隨著近年來的城鎮化進程加快、縣域經濟突飛猛進的發展，在經濟發達的縣域地區，原有的當地開發商正在向規模化和實力化方向轉變，并已逐漸伴有外來的區域性或全國性的大型品牌開發商的進入，例如，瓦房店、大石橋、海城等地已吸引了眾多知名品牌開發商。可以說，開發企業的規模化和品牌化應該成為未來縣域房地產發展的主流方向。另外，品牌開發商的進駐，也規范了房地產開發市場，先進的管理理念及高品質的產品為活躍當地房地產市場起到重要作用。

遼寧省城鎮化進程發展較快，房地產市場需求較大，其獨特的地理位置——東三省內的沿海省份，使其經濟發展速度較快，人民生活比較富裕，并且在居住觀念上也由以前的大城市向山清水秀宜居的縣域轉變，同時，沈陽經濟區、遼寧沿海經濟帶等發展戰略已經確定，城鄉一體化步伐不斷加快，這些都為遼寧省縣域房地產的發展提供非常有利的條件，隨著縣域經濟的快速發展，遼寧省縣域房地產開發量明顯呈現出逐年上升的趨勢。在遼寧省縣域經濟快速發展的背景下，縣域房地產在投資、開發以及銷售三方面產生了很大變化。隨著遼寧省城鎮人口的快速增加，城鎮建設規模不斷擴大，遼寧省縣域房地產市場供求大幅增長，縣域房地產蓬勃發展，逐步成為縣域經濟的重要支撐產業。

三、遼寧省縣域房地產發展存在的問題

近年來，隨著房地產業的快速發展，縣域城鎮化進程不斷加快，房地產業在推動縣域經濟發展和城鎮化進程方面，發揮著越來越重要的作用。但是，也應看到，縣域房地產業也出現了一些新的問題和矛盾，已經影響到了房地產業的穩定和健康發展。

1.縣域房地產開發經營不規范，市場監管不嚴

目前，縣域地區開發商良莠不齊，資金來源結構不盡合理，存在一定的開發經營風險。房地產開發自有資金所占比例偏低，部分開發商預收房款和其他融資占開發資金總額的50%左右，開發經營存在一定風險。另外，縣域房地產市場中還存在一些不具備開發資質條件的企業進行房地產開發，在一定程度上，造成國家的稅費流失，給社會帶來嚴重的負面影響。

在商品房銷售過程中，還存在違規銷售期房的現象，不利于社會穩定。目前，縣域房地產領域期房銷售比例偏高，部分房地產開發企業在未取得預售資格的情況下，便提前違規預收房款，提前長期占用購房者資金，造成商品房銷售面積大于竣工面積，需求大于供給的假象。另外，未達標準提前申請按揭貸款，還會增加購房者的利息負擔，同時增加銀行按揭貸款的階段性擔保風險，不利于社會穩定。

2.配套體系不完善，總體居住品質較低

部分房地產開發企業規模較小，商品房開發層次不高。房地產開發不能適應市場需要來提供布局合理、套型多樣、設施完善的商品住房。個別住宅小區內的水電路、通訊、商業網點、集貿市場、學校、停車場、綠化等配套服務設施不能滿足居民生活需要。同時，市民物業管理意識不強，小區物業管理難以開展，物業服務企業生存困難，散舊住宅區物業管理工作有待進一步推進，總體的居住品質有待于提升。

3.住房供應體系不規范，產品供應結構不合理

住宅體系建設及商品房開發缺乏整體規劃，對于住房的供應體系以及產品供應結構均缺乏合理性。大多數消費者需要的中、低價位和小戶型商品房供應明顯不足，中、高價位和大戶型商品房供應相對偏多。另外，經濟適用住房、廉租房等保障性住房的供應比例不高，不能滿足低收入家庭的住房需求。

4.總體發展不平衡，存在地區差異

根據調查，遼寧省縣域房地產發展呈現出不平衡狀態，地區間差距較大。由于受到地域、經濟基礎、政策導向等方面因素的影響，遼寧省縣域房地產業呈現出地域間的差異，發展不均衡，一是經濟基礎好的地區房地產業發展快，二是房地產政策好的地區房地產業發展快。遼寧省44個縣（市）的房地產發展狀況，總體上呈現南高北低的發展態勢，以瓦房店市、大石橋市為首的東南沿海縣（市）總體發展好于以彰武縣、西豐縣、義縣為代表的遼西北縣域地區。

參考文獻：

[1] 孔凡文，于淼.遼寧省縣域房地產發展對策研究[J].遼寧經濟，2010，（2）.

[2] 劉麗華.縣域房地產市場現狀、問題及建議[J].河北金融，2010，（6）：70.

[責任編輯 陳麗敏]endprint