我國不動產(chǎn)一物數(shù)賣之物權(quán)變動制度的完善

林鵬程（廣東財經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，廣東 廣州510320）

我國不動產(chǎn)一物數(shù)賣之物權(quán)變動制度的完善

林鵬程
（廣東財經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，廣東 廣州510320）

摘要：在交易便捷的時代背景下，不動產(chǎn)一物數(shù)賣的現(xiàn)象時常發(fā)生。一物數(shù)賣的合同效力和物權(quán)歸屬一直倍受爭議。針對一物數(shù)賣的物權(quán)變動問題，需要對數(shù)合同的效力首先加以認(rèn)定，在不違反合同法強制規(guī)定的前提下，應(yīng)認(rèn)定合同有效；綜合我國的物權(quán)變動區(qū)分原則，對不動產(chǎn)一物數(shù)買的物權(quán)歸屬情況分別界定；借鑒國外經(jīng)驗，對不動產(chǎn)一物數(shù)賣物權(quán)變動制度的缺陷加以彌補，進一步規(guī)制相關(guān)物權(quán)制度，如不動產(chǎn)預(yù)登記制度、轉(zhuǎn)交付支付、不動產(chǎn)登記制度等，使不動產(chǎn)物權(quán)變動趨向于快捷、合理，以適應(yīng)市場交易的需求，切實解決好一物數(shù)賣的物權(quán)糾紛。

關(guān)鍵詞：一物數(shù)賣；不動產(chǎn)；合同效力；物權(quán)效力；制度完善

隨著科技水平的不斷提高與交易方式的多樣化發(fā)展，各種交易日趨便捷快速,一場買賣甚至僅需幾秒鐘便可完成，“點擊交易”日漸成為快捷交易的常態(tài)。在交易效益最大化的驅(qū)動下，引誘出許多一物數(shù)賣的賣家，而買方為了尋求一物數(shù)賣的物權(quán)歸屬也遭受一定的損失。一物數(shù)賣是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，同時也是法律制度的漏洞所帶來的結(jié)果。

一、一物數(shù)賣問題的產(chǎn)生

市場經(jīng)濟具有開放性，各種市場因素充分活躍，交易頻繁發(fā)生。鼓勵交易是我國《合同法》的立法理念之一，尤其是《買賣合同司法解釋三》第3條的頒布，更體現(xiàn)了這一理念。在這種背景下，一物之上訂立數(shù)份合同已成易事，但“一物一權(quán)”系我國物權(quán)法的基本原則之一，一物之上只有一個所有權(quán)，這就出現(xiàn)數(shù)份合同一個物權(quán)的尷尬局面，一物數(shù)賣的債權(quán)與物權(quán)的糾紛就此產(chǎn)生。

談及一物數(shù)賣問題的產(chǎn)生，需要先從我國的物權(quán)制度談起。我國物權(quán)法第9條對不動產(chǎn)公示采用“登記要件主義”，一物數(shù)賣中的物權(quán)變動的登記手續(xù)僅作為一方當(dāng)事人的合同義務(wù)，而且法律規(guī)定未經(jīng)公示不能發(fā)生物權(quán)變動。登記產(chǎn)生于合同成立并生效之后，需要義務(wù)人到登記部門履行手續(xù)。交易的風(fēng)險產(chǎn)生于合同的生效與物權(quán)變動的時間差之間。如何確定物權(quán)歸屬，處理糾紛，規(guī)避風(fēng)險，成為學(xué)界討論的焦點。

一物數(shù)賣物權(quán)糾紛產(chǎn)生的問題有：首先，數(shù)個合同是否都生效？因為合同的生效與否是物權(quán)變動的基礎(chǔ)與依據(jù)。其次，物權(quán)變動的規(guī)則與公示制度如何？這是解決一物數(shù)賣之物權(quán)變動的理論根據(jù)。最后，如何完善相關(guān)制度、彌補法律漏洞？規(guī)避一物數(shù)賣的風(fēng)險，是由市場效率所規(guī)制，或由法律制度加以追求公平理念，對不動產(chǎn)一物數(shù)賣的物權(quán)變動制度的完善顯得尤為重要。

二、一物數(shù)賣合同效力的認(rèn)定

（一）當(dāng)事人仍未完成不動產(chǎn)變更登記的情形

這種情形下物權(quán)歸于賣方，其訂立買賣合同的本質(zhì)是有權(quán)處分。此時，賣方訂立數(shù)份合同按照次買受人訂立合同時之知情與否區(qū)分，可分為善意次買受人訂立合同的情形與惡意次買受人訂立合同的情形兩種。

對于善意的次買受人與賣方訂立的合同效力認(rèn)定，學(xué)術(shù)界都認(rèn)為有效。因為賣方與他人訂立的合同主體合法、意思表示一致、不存在違反合同法的強制性規(guī)定，因此合同是有效的。而針對惡意的次買受人訂立的合同效力如何，則有不同看法。有學(xué)者認(rèn)為該法律行為系屬于 《合同法》52條第2項的情形，據(jù)此認(rèn)定合同無效［1］。這種看法有失偏頗。我們先以字面釋意，“惡意”意為知情，而52條第2項為惡意串通，即該第三人有“知情”加“串通”兩行為成立方適用。我國《合同法》規(guī)定惡意串通應(yīng)有以下條件：其一，當(dāng)事人基于惡意的企圖。其已知曉或應(yīng)該知曉其行為將損害第三人利益時明知故犯之；其二，相對人形成串通之不法動機。即當(dāng)事人已在行為的目的、動機等方面達成一致，為共同目的的實現(xiàn)而相互配合。這里的“串通”應(yīng)理解為有人引誘債務(wù)人違約，以損害第三人利益為目的；其三，雙方實施的行為造成第三人、國家或集體利益的損害。即惡意串通的結(jié)果須造成第三人、國家、集體的損失。由此，前述行為對此款并不完全適用。認(rèn)定合同無效應(yīng)界定其是否違背法律強制性法規(guī)或者違背公序良俗，且不宜將“強制性規(guī)范”進行擴大解釋，對于違反任意性法規(guī)的不能依此認(rèn)定合同無效［2］。對于次買受人僅為知情或提高價位的行為不能簡單認(rèn)定為違反強制性規(guī)定的行為，應(yīng)依具體的交易動機或案情而定。數(shù)合同能否依第一買受人之撤銷而歸于無效？債權(quán)對于給付標(biāo)的物并無支配的排他性［3］，再者債法上之撤銷權(quán)以債務(wù)人無清償能力為標(biāo)準(zhǔn)，債務(wù)人雖預(yù)期違約但有資力賠償相對方的損失時，除非有法定事由，否則債權(quán)人應(yīng)無撤銷權(quán)［4］。因而，第一買受人得主張違約損害賠償而不宜撤銷第三人之合同。還有學(xué)者認(rèn)為要根據(jù)惡意的程度來決定合同的效力，這種看法也有一定的道理，但是實踐起來很難區(qū)分。

（二）物權(quán)已變動后賣方再訂立數(shù)合同的情形

此時該行為系屬無權(quán)處分。就無權(quán)處分法律行為之效力，學(xué)術(shù)界仍有爭議，形成有效說、無效說、效力待定說等不同的觀點。我國《合同法》在回應(yīng)這個問題時，采取的是效力待定，如《合同法》51條之規(guī)定，即此時的合同效力要依物權(quán)人決定其是否有效。然而，買賣合同司法解釋三則采取有效的觀點，該法條一方面承認(rèn)了交易的效力，基于鼓勵交易，同時也考慮到第二買受人的利益救濟［5］。臺灣學(xué)者王澤鑒老師認(rèn)為，第二份以上的合同之有效成立并不由于合同一方是否為所有人，而應(yīng)基于債之性質(zhì)，以負(fù)擔(dān)債務(wù)為內(nèi)容之負(fù)擔(dān)法律行為，除了履行不能或違反法律強制性規(guī)定、公序良俗外，應(yīng)認(rèn)定其有效，此時出賣一方是否有處分權(quán)不加考慮。筆者認(rèn)為，在交易便捷的時代背景下，采取合同有效的觀點更加恰當(dāng)，只要不存在違反《合同法》強制規(guī)定的要求，就應(yīng)認(rèn)定每一份合同有效。一方面，我們不能將物權(quán)的生效與否作為合同生效的依據(jù)，合同是一種意定之債，需要更多的意思自治，只要當(dāng)事人表達一致即可；另一方面，不能將合同能不能實現(xiàn)或履行作為合同生效與否的依據(jù)，我們應(yīng)當(dāng)注重于完善合同履行不了的救濟途徑，而不應(yīng)當(dāng)遏制每一筆交易。

三、一物數(shù)賣物權(quán)變動制度的完善

（一）不動產(chǎn)物權(quán)變動區(qū)分原則

1.大陸法系的不動產(chǎn)物權(quán)變動區(qū)分原則

大陸法系對于不動產(chǎn)的物權(quán)變動采取了不同的區(qū)分原則，主要有意思主義與形式主義兩種不同的立法體例［6］，各物權(quán)變動區(qū)分原則既有優(yōu)點也有缺點，值得借鑒與反思。

意思主義的物權(quán)變動模式：這種物權(quán)變動模式中，買賣雙方意思表示一致的債權(quán)合同既約束雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，又產(chǎn)生物權(quán)法上的物權(quán)變動的效力［7］。也就是說，一物數(shù)賣的物權(quán)變動并不需要其他要件，便可以直接發(fā)生物權(quán)變動，唯一的交易風(fēng)險就是不能對抗善意的第三人。此種物權(quán)變動模式明顯也為當(dāng)事人的交易帶來便捷，減少交易的障礙，但是很容易導(dǎo)致物權(quán)公示制度的混亂，不利于交易安全的保護。

物權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式：這種物權(quán)變動模式中，買賣雙方的意思表示一致僅是契約中的一部分，一份完整的契約仍需一方履行在不動產(chǎn)登記簿上的登記［7］。即契約是債權(quán)契約與物權(quán)契約的結(jié)合。這種物權(quán)變動模式無疑對保障交易安全有很大的作用，而且遏制一物數(shù)賣的產(chǎn)生，但是其不利于交易的便捷，與生活實際脫離聯(lián)系。

債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式：這種物權(quán)變動模式下，債權(quán)合同僅是物權(quán)變動的法律依據(jù)，而物權(quán)變動仍需當(dāng)事人履行登記或變更登記方能產(chǎn)生物權(quán)變動。這種物權(quán)變動一方面能保障交易安全，另一方面也能鼓勵交易，但也會產(chǎn)生許多一物數(shù)賣的情形。

2.我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動區(qū)分原則

我國在物權(quán)變動的立法體例上選擇債權(quán)形式主義。限于目前我國的不動產(chǎn)登記制度缺陷以及為了保護交易安全的目的，我國物權(quán)法第9條將“登記”作為不動產(chǎn)物權(quán)變更的生效要件。我國的公示方法就是在不動產(chǎn)登記簿上進行各項登記，公示的依據(jù)是不動產(chǎn)登記簿上的登記者為物權(quán)所有人，買受人交易的依據(jù)也是登記簿上的信息。公示屬于自愿的行為，法律并不強制一定要公示，公示是為了交易安全，如果沒有公示，在發(fā)生糾紛時，法律就只能依據(jù)公示與否的客觀標(biāo)準(zhǔn)來確定物主。在一物數(shù)賣的情況下，誰取得物權(quán)顯得尤為關(guān)鍵。

（二）不動產(chǎn)一物數(shù)賣物權(quán)歸屬的探討

第一，賣方一物數(shù)賣，均未完成登記的情形。這種情形下的物權(quán)糾紛如果蘊含于合同糾紛之中，這時應(yīng)該過戶給誰有不同的說法：一是出賣人選擇說。即過戶給誰，由出賣人來決定，其他的按照違約責(zé)任來處理。二是合同履行在先說。這種是按照合同價款或義務(wù)的先行履行來確定過戶。三是合同成立在先說，即按照合同成立的時間先后來確定物權(quán)的歸屬。四是競價與變價受償說，即按照買方出價的高低來確定物權(quán)歸屬人，出最高者將獲得物權(quán)，其高出價款的部分用于彌補其他買方的損失。筆者認(rèn)為以上的學(xué)說都有其道理，但是第一種與第三種學(xué)說在處理交易糾紛時容易忽視債權(quán)的平等性，數(shù)合同之間應(yīng)當(dāng)平等，不存在優(yōu)先順序之分，不因先后而異其效力，以此確定物權(quán)的歸屬有不足之處。據(jù)此，前后買受人可要求出賣人履行合同，當(dāng)出賣人履行不能而破產(chǎn)時，可以平等地位參與分配債務(wù)人資產(chǎn)。而第四種學(xué)說很明顯對于維護交易便捷與效率是有很大作用的，而且會平衡交易風(fēng)險，但是其會誘導(dǎo)更多賣家一物數(shù)賣，將債權(quán)進行拍賣會導(dǎo)致違約機率的增大，也違背了等價交換的理念，這不利于我國不動產(chǎn)物權(quán)變動制度的完善。筆者認(rèn)為可以在第二種學(xué)說的基礎(chǔ)上，融合其他學(xué)說的優(yōu)點，進一步完善相關(guān)處理規(guī)則。

第二，賣方將不動產(chǎn)過戶給第一買受人，此后數(shù)合同的訂立屬于無權(quán)處分。根據(jù)物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)效力的理論，其不動產(chǎn)的物權(quán)應(yīng)屬于第一買受人，是否再行過戶第三人，由第一買受人來決定。之后的買受人損失只能以合同的違約救濟來尋求賣方賠償。這種情形下，第一買受人起到遏制物權(quán)風(fēng)險的作用，這是我們追求的理想狀態(tài)。

第三，賣方將不動產(chǎn)過戶給第三人的行為。如果第三人是善意的，則物權(quán)直接與第三人發(fā)生變動，這種處理原則是沒有爭議的，此時其可依善意取得制度而獲得物權(quán)。而如果第三人是惡意的，物權(quán)的變更登記行為是否發(fā)生變動則有不同看法。有學(xué)者認(rèn)為第三人是惡意而訂立的合同，損害他人的利益屬于惡意串通的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同無效。因此，物權(quán)變動失去了法律依據(jù)，應(yīng)該不被保護，變更物權(quán)的行為無效。筆者認(rèn)為這種看法有失偏頗，一方面，如上文所述的賣方與第三人之間的合同效力應(yīng)依具體情形而定，不能一味否定其法律效力。另一方面，當(dāng)事人此時的處分是有權(quán)處分，其行為的不當(dāng)最多也就是合同的違約行為，并不存在物權(quán)登記無效的違法規(guī)定。筆者更傾向于該行為的物權(quán)變動有效的觀點。

（三）相關(guān)制度的完善

我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動區(qū)分原則采取的是債權(quán)形式主義，該原則在保護交易安全方面確實有其作用，但是個中漏洞導(dǎo)致其不適應(yīng)于交易便捷化的市場背景，需要進一步完善。在我國的立法背景下，相關(guān)物權(quán)制度在體現(xiàn)效率價值理念的同時，也要兼顧公平制度。我們應(yīng)當(dāng)在公平的環(huán)境里，將這種物權(quán)變動制度變得更加快捷、合理。

我國2014年12月通過的 《不動產(chǎn)登記暫行條例》，能夠解決我國不動產(chǎn)登記的程序、適用法律、登記管理部門不統(tǒng)一等問題，使不動產(chǎn)登記制度得到進一步完善，值得肯定。筆者認(rèn)為可以在此基礎(chǔ)上進一步完善登記的種類，比如預(yù)登記制度。該制度賦予債權(quán)以物權(quán)之效力，可以避免第三人依善意取得制度而取得物權(quán)，具有保護交易安全的重要意義。應(yīng)對一物數(shù)賣的物權(quán)爭糾紛，預(yù)告登記制度不失為一項有朝氣的制度。當(dāng)然，我國的相關(guān)規(guī)定仍存在諸多問題，需要進一步完善。再者，繼續(xù)完善物權(quán)公示制度。公示制度可以隨著科技的發(fā)展而不斷拓展，進一步強化其信息化和科技化的成分。只有系統(tǒng)的規(guī)定才會使我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動制度更加滿足于交易便捷的時代背景，對規(guī)避交易中的物權(quán)歸屬糾紛有極大的作用。

在發(fā)展背景下，我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動制度可以嘗試著構(gòu)建不動產(chǎn)轉(zhuǎn)交付制度。轉(zhuǎn)交付制度源于英美法對于一物數(shù)賣的處理制度［8］。該制度主要是交易當(dāng)事人中間加入一個買賣中間人。具體運轉(zhuǎn)是：轉(zhuǎn)讓人將不動產(chǎn)的所有權(quán)證書交付于該第三人，待一定的條件成熟時，將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人，而受讓人需要先履行一定的價金支付手續(xù)給第三人，由第三人轉(zhuǎn)交付給轉(zhuǎn)讓人。轉(zhuǎn)交付制度系獨立于交易當(dāng)事人的中介，在一定程度上對于保護一物一權(quán)、一物一交易起到了很好的示范作用。我國在某些地區(qū)已經(jīng)有類似于轉(zhuǎn)交付制度的買賣中介，實踐中也已經(jīng)取得了良好的效應(yīng)。該制度運行時主要是該中介履行代登記以及代交付的工作。這種制度的嘗試可以適應(yīng)“一手交錢，一手交物”的交易便捷模式，而且能夠保障交易的安全。這是我國物權(quán)法針對不動產(chǎn)一物數(shù)賣可以嘗試的一種制度。

筆者認(rèn)為在將該制度引入到不動產(chǎn)一物數(shù)賣的物權(quán)制度中要注意以下幾點：第一，關(guān)于中間人資格認(rèn)定的問題，專門的中介服務(wù)機構(gòu)從事轉(zhuǎn)交付營業(yè)時需要主管部門先審核，而且要根據(jù)《公司法》的相關(guān)規(guī)定進行規(guī)范。第二，由統(tǒng)一的部門法加以規(guī)定，使轉(zhuǎn)交付制度有法律依據(jù)，以輔助于不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，彌補我國物權(quán)法對一物數(shù)賣處理的不足。第三，對于轉(zhuǎn)交付需要提交的資料進行規(guī)定，以方便不動產(chǎn)登記主管部門的審核與登記；對于轉(zhuǎn)交付的價金等也要有法定的范圍，以避免市場交易權(quán)利的泛濫。

四、結(jié)語

在交易便捷的時代背景下，一物數(shù)賣應(yīng)運而生，許多法律問題不斷涌現(xiàn)。一物數(shù)賣以合同為基礎(chǔ)，以物權(quán)糾紛為中心。在合同的效力上，筆者認(rèn)為每一筆買賣都是意思自治的產(chǎn)物，而且合同具有相對性，只要不存在違反《合同法》強制規(guī)定的要求，就應(yīng)認(rèn)定每一份合同有效。在物權(quán)的效力上，我國采取債權(quán)形式主義，不動產(chǎn)物權(quán)變動需要登記方能生效。我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動制度很難適應(yīng)交易便捷的要求，筆者認(rèn)為可以繼續(xù)完善不動產(chǎn)登記相關(guān)制度，借鑒國外經(jīng)驗來進一步構(gòu)建轉(zhuǎn)交付制度，以解決不動產(chǎn)一物數(shù)賣的物權(quán)糾紛，并用以提高交易的便捷度。

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（責(zé)任編輯：曾耳）

中圖分類號：D923

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1007-5348（2015）07-0076-04

［收稿日期］2015-05-10

［作者簡介］林鵬程（1990-），男，廣東揭陽人，廣東財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院碩士生；研究方向：民商法。

The Perfection on the Real Right Transfer Institution on Selling One Real Estate for M any Tim es in China

LIN Peng-cheng
(College of Law,Guangdong University of Finance and Economics,Guangzhou 510320,Guangdong,China)

Abstract:In the era background of the convenient transaction,the kind of phenomenon often occurs that estate thing is sold for times.The validity of the contract and of the real estate sold for times of validity of real right has been controversial.To deal with the problem of its ownership transfer,it’s necessary to confirm the contract’s legal effect,without violation of the mandatory provisions of the contract law;the contract shall be deemed valid.Combine our country real right alternation principle of distinction,according to different situation to identify the ownership of real estate thing sold for times;learn from experience and success stories of foreign countries,compensate for the shortcomings of the real property transfer system,further improve the relevant system of real right,such as advance notice registration system of estate,payment system,the real estate registration system,to make the real property right change tend to be fast and reasonable,to meet the requirement of market transaction,which to solve the disputes exactly over property rights of the thing sold for times.

Key words:one thing sold for times;estate;contract validity;real right validity;improvement the relevant systems