廣西開征物業稅的若干問題研究

巫德富+李曉穎+唐鋒

[摘 要] 開征物業稅是一項系統工程，涉及到多方利益和博弈。廣西開征物業稅面臨的大環境和全國一樣，但廣西自身社會經濟條件的不同，在必須遵循公平原則、寬稅基與低稅率原則以及稅收高效率、低成本原則基礎上，開征物業稅還需解決的關鍵問題是：界定物業稅與土地出讓金的關系;評估體系的不完善影響廣西開征物業稅;產權不明成為廣西開征物業稅的一大障礙;物業稅的稅負水平難以確定。廣西開征物業稅在立法、稅制要素、信息資源系統以及物業估價技術等要素都不具備，開征物業稅還有很長的路要走。隨著不動產統一登記體系基本形成，廣西離開征物業稅也就不遠了。

[關鍵詞] 廣西;物業稅;問題研究

[中圖分類號] F810.424 [文獻標識碼] B

一、物業稅的相關概念

從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收，主要針對土地、房屋等不動產作為課稅對象，不區分經營性與非經營性，以其財產價值作為計稅依據，對其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定稅款，且應納稅值隨著不動產市場價值的升高而提高。[1]

理清物業稅與現有房地產稅費之間的關系是物業稅開征的首要前提。房地產稅費種類較多，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅以及房產交易稅費等。由此可見，房產稅僅僅是房地產稅費的一種。而物業稅是對交易環節和保有環節征收，因此，房產稅也從屬于物業稅。從簡化稅制角度，開征物業稅，將房產稅、房產交易稅費，以及現行涉及土地房產的所有稅費并入其中，但不包括土地出讓金。

二、廣西開征物業稅必須遵循的原則

（一）公平原則

所謂公平就是相同支付能力的納稅人應當承擔相似的稅負，較高支付能力的納稅人承擔較高的稅負。保證公平的關鍵是對房地產價值的評估。因此，廣西開征物業稅的一個重要前提就是完善評估體系，建立一支高素質的評估隊伍。

（二）寬稅基、低稅率原則

物業稅屬于地稅，廣西開征物業稅應當堅持寬稅基原則。一般而言，除學校、醫院、宗教等公益性和保障性住房等屬于減免范圍內的房產和土地外，農村和城鎮的其他房產、地產都應該納入征稅對象，這樣可以保證相對穩定的稅源。低稅率原則要實行階梯稅率或差別稅率，對一定面積或價值內的住房實行低稅率，并根據廣西自身的財政支出水平及房地產的市場價值來具體確定。

（三）稅收高效率、低成本原則

所謂稅收高效率就是通過稅收發揮其在社會資源有效配置中的作用，低成本是指在征稅過程中要節省稅收成本，物業稅的開征要使其對社會福利損失降到最低，不能對家庭正常擁有保障性住房的需求產生影響。

三、廣西開征物業稅需解決的關鍵問題

（一）界定物業稅與土地出讓金的關系

物業稅與土地出讓金關系的界定是開征物業稅不能繞開的問題，也是廣西開征物業稅首先要解決的問題。關于二者之間的關系，業界有兩種觀點：一是把土地出讓金并入物業稅中;二是土地出讓金不應納入物業稅中。第一種觀點是政府已經收取了40-70年的土地出讓金，若再收取物業稅，這是雙重收稅，將加重老百姓的負擔。同時，把土地出讓金并入物業稅中，將有利于降低開發商的開發成本，從達到降低房價的作用。筆者認同第二種觀點，主要基于以下考慮：第一，物業稅是稅收，土地出讓金是40-70年的土地租金，是一種收益，二者在本質上就有所不同，將土地出讓金并入物業稅中缺乏理論依據。第二，將土地出讓金并入物業稅中，政府將失去對土地資源的分配依據，土地不在是財產，轉讓、抵押等就無從談起，嚴重影響金融秩序;同時，地方政府失去了一次性取得財政的機會，影響當期的財政收入，影響地方政府開征物業稅的積極性。第三，土地出讓金分開征收，降低了開發商的進入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達到降低房價的目的，房價主要是受區域經濟發展水平及供需關系的影響。

廣西作為欠發達地區，在我國經濟進入新常態的背景下，面臨著主動發展與被動進入新常態的挑戰。剛進入工業化中期階段不久，人均GDP僅相當于全國水平的73%，全面小康社會總體實現程度低于全國7.9個百分點，在發展階段上滯后全國，在這種情況下廣西提前進入新常態，與全國特別是東部地區比起來，顯得比較被動，適應起來難度更大。因此，廣西開征物業稅，同時保留土地出讓金，應當考慮對適用新常態的產業用地在土地出讓金方面給予優惠;物業稅的稅率和減免扣除方面應當考慮經濟發展水平，不能一味的參照發達地區或城市房地產的物業稅的征收管理辦法。

（二）評估體系的不完善影響廣西開征物業稅

就全國而言，物業稅征收的是市場價值，開征物業稅需要每年對房地產的市場價值進行評估。因此，需建立公正、客觀和科學的房地產估價體系，但我國房地產估價體系并不完善，市場還不規范，存在收費標準不統一、政企不分以及評估人員素質低等問題，難以適應開征物業稅的要求。[2]

就廣西而言，近年來房地產估價服務為促進房地產公平交易、維護房地產交易秩序發揮了重要作用。但隨著廣西房地產市場的逐步成熟，房地產估價服務需求日益旺盛，如果開征物業稅，對估價服務的需求將進一步增長。然而房地產估價專業性要求極高，目前廣西房地產行業內從業人員文化素質和業務水平還存在參差不齊的現狀，和經濟發達的地區相比仍有較大的差距。據調查，廣西目前擁有的注冊房地產估價近1000人，完全不能滿足開征物業稅后對估價人員的需求。特別是近年來，誠信缺失、惡性競爭等不良估價行為影響了廣西房地產估價行業的健康有序發展。廣西開征物業稅需要一個良好的估價環境和完善的評估體系與目前房地產估價行業的發展現狀有較大的差距，因此廣西要順利開征物業稅需要完善房地產估價體系，進一步凈化房地產估價環境。

（三）產權不明成為廣西開征物業稅的一大障礙

廣西物業產權關系缺乏明顯的法律界定，主要體現在以下幾個方面：一是廣西大部分物業的《房屋所有權證》與《土地使用證》是分開的，并且證書的頒發分別屬于兩個不同部門，但一般而言，二者是不可分割的，應當雙證合一，頒發《房地產權證》這就需要房管局和土地局聯合辦公;二是同一個人在不同的地區或城市均購買了房屋，應弄清不同物業產權歸屬，弄清擁有多少套房屋，這個問題在國家推行不動產統一登記制度之前很難確定，但隨著不動產統一實施，2014年建立了統一登記的基礎性制度，2015年將推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成，屆時每個人所擁有多少套房屋以及房屋的坐落都可以查詢，為征收第二套、第三套住房提供依據，同時也為同一個所有者在在不同區域征收不同的物業稅做鋪墊，比如，如果第二套房在南寧市所轄上林縣與在市中心區擁有第二套房性質是完全不一樣的;三是產權不明還體現出行政化體制與市場化體制并存的二元房地產體制特征，在實際征管過程中，按照房屋產權人征稅的困難相當大，相當一部分人是使用人在繳稅，這與物業稅是財產稅的性質不符。這一障礙隨著不動產統一登記制度得以清除。endprint

（四）物業稅的稅負水平難以確定

物業稅囊括了所有的房地產稅，涉及到取得環節、開發環節、交易環節和持有等環節，這些環節涉及到大量稅費，既有土地管理及房地產管理等多個部門在房地產登記、使用、經營交易、過戶以及日常管理等環節收取的各種費用，也涉及到稅務機關在房地產取得、保有、交易環節征收的稅，在物業稅征收過程中，哪些應該保留或取消應根據不同的經濟發展水平和具體情況而定，廣西在開征物業稅時應當根據自身的經濟發展水平取消或保留應有的稅費，并確定合理的稅負但難以很快地測算出來。同時，開征物業稅還應同未來將開征的另一種財產稅（遺產稅）相協調。廣西開征物業稅的稅負水平確定主要有以下幾個方面：第一，起征點、免征額的確定。結合自身特點，比如，廣西人均居住面積較高，并且廣西大多數家庭都擁有兩個孩子，起征點以四口之家作為基本單位家庭，如四口之家僅擁有150平方米的房屋，以35平方米作為保障性住房的標準，扣除140平方米，實際交稅為10平方米，這樣在保留土地出讓金的情況下，減輕老百姓的納稅負擔。當然，第二套、第三套住房將沒有起征點和免征額，按全部房產價值為稅基進行征稅，即按現值征稅。第二，稅率的確定。廣西政府根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率。征收物業稅對普通住宅和非普通住宅也應有所區分并根據不同區段不同稅率進行征收或減免。[3]

四、結束語

物業稅是我國未來稅制改革的一個重要方向，但物業稅并不是完全新設立的一個稅種，與正在征收的房產稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關聯，因此牽涉面較廣。目前，廣西開征物業稅在立法、稅制要素、信息資源系統以及物業估價技術等要素都不具備，肯定還需要長時間準備和醞釀，廣西開征物業稅為時尚早，但應進行深入的研究和準備，隨著不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成，屆時，廣西開征物業稅的條件將得到進一步完善，離開征物業稅也就不遠了。[4]

[參 考 文 獻]

[1]徐滇慶.房價與物業稅[M].北京：機械工業出版社，2008

[2]吳立范.物業稅的四個關鍵問題[N].南方周末，2007-11-08

[3]龐鳳喜.物業稅九大問題淺議[J].稅制改革，2008（4）：36-39

[4]張青.我國開征物業稅的意義及現實評述[J].涉外稅務，2010（7）

[責任編輯：王鳳娟]endprint