試論商業地產企業財務控制方法

劉琨

摘 要：本文將圍繞商業地產企業財務控制方法進行詳細的討論，并根據當前商業地產發展現狀提出了一些引導商業地產企業更好的規避財務風險的措施，從而讓商業地產企業的財務管理職能在新形勢下有效且充分的發揮出來。

關鍵詞：商業地產企業；發展現狀；財務控制內涵；財務控制方法

一、前言

隨著我國國際國內經濟形勢的日益嚴峻化，房地產行業面臨著巨大的發展壓力與挑戰。尤其是2008年的金融危機爆發以來，我國房地產行業進入到寒冬。盡管后來快速復蘇，但是，國家開始出臺了一些穩定房地產市場的各種舉措，這就讓原本競爭十分激烈的房地產市場出現了一些不適應的地方。暴利時代對于房地產行業來說已經是一個過去式了。房地產行業要想獲得較多的利潤，就需要盡快改變粗放式的經營模式。很多地產企業都投入到商業地產開發當中，為了避免市場經營風險，商業地產企業就應該采取合適的財務控制方法，以最大限度的規避不必要的財務風險。

二、我國商業地產企業的發展現狀

隨著我國在2010年出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，我國房地產市場的調控大幕就正式拉開了。2011年，我國又再一次推出了房地產市場的調控措施，希望讓快速增長的房地產市場能夠在行政手段干預之下逐漸回歸到理性的發展空間，即讓國家宏觀調控手段來直接調控房價。雖然說這些房地產調控政策在一定程度上影響了房地產市場的發展，但是，商業地產仍然呈現出一種爆發式的增長趨勢，其開發投資額與銷售額都達到了近些年來的新高。那么，商業地產企業必須做好自己的財務控制工作，即通過科學、合理且可行的財務控制方法來最大限度的規避財務風險。

三、財務控制的基本內涵

所謂財務控制就是指企業對自己的資金投入以及受益的全過程和結果進行一定的衡量，一旦出現問題會及時進行修正，從而讓企業經營目標得以順利實現，最終讓企業的財務計劃能夠按期完成。根據現代財務管理理論，企業最為關鍵的理財目標就是要實現企業最大化的財富目標。因此，企業財務控制的綜合性目標就是要在相關法律法規允許的框架之內，盡可能的優化一切資源配置，讓其獲得最大化的配置效益。在企業財務控制過程中，企業需要根據委托責任目標和其他相關的績效考核標準來確定一個合理的財務控制目標，從而確保企業理財目標的順利實現。因此，我們說，企業的財務控制工作將為企業的理財目標提供服務。

四、商業地產企業財務控制方法

就目前的情況來看，商業地產企業的財務控制方法主要有五種。（1）授權批準控制方法。這是一種企業內部部門或員工在處理一些經濟業務的時候，需要得到相應的職責權限。應該來說，這個經濟業務授權制度體系在企業財務風險防范體系中貫穿始終，與各種業務流程緊密聯系在一起。那么，對于商業地產企業來說，授權批準控制方法主要就是對土地款的支付以及固定資產的購置等進行職責授權的審批。這種授權批準控制方法不僅可以有效把控企業內部各個不同職能部門職責內的經濟業務，同時還可以在一定程度上有效防范部門或個人的職權濫用行為，確保企業內部經濟業務的公平、公開以及公正；（2）貨幣資金控制方法。商業地產企業如果有一個科學完善的貨幣資金控制體系的話，將可以大大降低它的經營風險，切實提高它的資金使用效率，從而為企業帶來最大化且最優化的經濟效益。那么，商業地產企業就應該在采取貨幣資金控制方法的時候，根據對現金流量的預測來對實際的資金預算執行情況進行及時且不斷的調整，最終要找到一個最為合適的貨幣資金控制的發展規模。在新形勢下，我國商業地產企業在面對國家宏觀調控政策以及金融機構貸款利率提升的情況的時候，就應該讓貨幣資金控制方法做到盡可能的合理與科學。這就是說，商業地產企業首先應該在面對日益加大的市場競爭壓力的時候，強化對投資項目的風險分析與可行性分析，確保企業面臨的金融環境與施工環境盡可能的暢通。同時，商業地產企業還需要與銀行等金融機構建立一種良好的關系，從而讓自己的資金鏈可以得到及時的補充。這是因為商業地產企業在開發經營過程中，需要的資金量是巨大的。為了順利開展各項經濟業務，商業地產企業就需要運用好財務杠桿。當前，隨著我國房地產調控政策的出臺與實施，商業地產企業已經開始把財務管理目標進行了及時更新，不再簡單的追求最高化的經濟利潤，主要是要確保自身的現金流充足，從而讓企業健康、穩定的發展下去。此外，商業地產企業還應該及時關注各種政策與稅收所可能帶來的潛在資金風險，可以在政策允許范圍內進行納稅籌劃，最大限度的提高企業的經營利潤；（3）預算管理控制與成本控制方法。我國商業地產企業基本上是由集團公司統一領導與管理的，各個項目公司實際上是具有獨立法人資格的子公司。因此，商業地產企業就應該根據每一個不同項目的經營預算與經營指標來確定一個合理的年度預算指標，主要是對企業的資金預算與盈利預測進行科學的預算編制。然后，商業地產企業把相關預算上報給上一級的集團公司進行審批，集團公司要與各個企業進行溝通與平衡，并把反饋建議提供給每一個企業，督促它們做好相關的修改工作，最終確定一個更為科學合理的預算編制。那么，商業地產企業的各個子公司在執行具體的預算編制的時候，應該讓財務負責人全面監控實際的執行過程，找到預算編制與實際執行之間的差距，分析導致的原因，然后再以書面形式向集團公司的財務部進行詳細匯報，從而讓集團公司對此有一個預警式的管理，有利于集團公司財務部做出更為全面的安排。商業地產企業在支出預算內的資金的時候，應該嚴格根據財務審批制度來進行支出審批，從而為企業的財務控制目標順利實現提供堅實的基礎。當然，商業地產企業應該成立相關的預算管理委員會，讓其全面負責企業預算編制與控制等。至于商業地產企業的成本控制方法，主要就是說商業地產企業的成本支出是相當大的一塊支出，它們必須做好嚴格的控制工作，從而確保商業地產企業獲得超額利潤。那么，商業地產企業應該在不同階段采取不同的措施，在立項階段，商業地產企業應該綜合考慮各種制約性因素，做好成本收益預算工作，并對潛在的風險進行預測和評估。在施工階段，商業地產企業應該對施工圖進行嚴格的先期檢查與審核，盡可能的避免由于設計圖紙變更或施工進度變化而出現的額外費用。在竣工結算階段，商業地產企業則應該根據合同要求把驗收合格的工程列入到竣工結算計劃當中去；（4）財務報告內部控制方法。商業地產企業的經營管理過程中存在著一定的代理關系，因此，很容易產生道德風險與逆向選擇問題。因此，為確保企業的財務報告內容真實可靠，商業地產企業的管理者就應該制定相關措施來做好相關的監督與控制工作。具體來說，商業地產企業的董事會領導內部審計對財務組織進行監督，有利于提高企業內部審計工作的獨立性與權威性。董事會委派財務總監對財務組織進行監督，使得企業內部監督工作變得更為獨立。董事會設立專職財務董事對財務組織進行監督，這是一種較高層次上的財務監督工作，并由董事會授權財務總監領導內部審計對財務組織進行監控，還要讓董事會所屬以及獨立董事組成的審計委員會進行財務監控，從而確保企業內部財務報告的可靠性與企業經營活動的合法性，最終提高商業地產企業的財務控制效果。

參考文獻：

[1] 何以文.基于全壽命周期的房地產項目成本控制理論與方法應用研究[D].合肥工業大學， 2008

[2] 劉厲.房地產建設項日的成本管理問題[D].吉林大學，2006