“營改增”對房地產業的影響效應分析

摘 要：營改增從2012年1月1日起在上海開展試點，歷時近三年，目前只有建筑業、金融保險業、生活服務業和房地產業尚未納入試點。根據財政部和國家稅務總局布署，營業稅將在今年全部改成增值稅，即意味著這四個行業也將實施營改增。其中的房地產業由于本身經濟體量大、涉及關聯行業多，在實施營改增的過程中將遇到許多難題和機遇，結合行業情況迎難而上，分析利弊，才能在改革中平穩過渡。

關鍵詞：“營改增”；房地產業；問題分析

2015年是“營改增”的收官之年，國務院明確提出，要力爭在“十二五”期間（2011-2015年）全面完成營業稅改征增值稅（下稱“營改增”）的改革任務。

截至目前，還有建筑業、房地產業（即原營業稅九個稅目中的銷售不動產項目）、金融業和生活服務業（如娛樂業）四大行業尚未納入“營改增”的試點范圍。2015年3月份，財政部長樓繼偉在談及這四個行業的“營改增”時說，其中最難的就是不動產行業轉成征收增值稅。因為涉及上下游關聯行業多，上游涉及建筑業、金融業，本身涉及土地增值稅問題，并且涉及不動產的形態也不一樣，有購買的，租賃的，還有水壩和公路等，進一步加大了房地產業營改增的難度。

1 房地產業營改增的主要難點

1.1 涉及行業廣、從業人數多

房地產業是個涉及相關產業、從業人數非常多的行業，據不完全統計，房地產業涉及的主業或者兼業經營人群大約將近1億。

房地產業涉及的上下游行業廣泛，幾乎波及營業稅的所有項目，這些項目中，截至目前還未實施營改增又與房地產業密切相關、依存度高的主要是建筑業和金融業。建筑業作為房地產業上游的最主要產業，對房地產業的營改增影響巨大。建筑業是以建筑產品生產為對象、從事建筑生產經營活動的物質生產部門，為房地產業提供產品的建設，且房地產業投資的70%左右是住宅投資，因此兩者的依存度非常高，是房地產業營改增抵扣產業鏈中的重要一環。

房地產業開發、建設過程所需資金龐大，是典型的資金密集型行業，作為銀行的主要客戶目標，房地產金融資產一直是金融業的一項重要的、穩定的資產，反過來，金融業的信貸支持也是房地產業穩定、迅速發展的最重要保障。據統計，在房地產業開發資金的多種來源渠道中，源于金融業的信貸資金高達60%。房地產業龐大的借貸資金產生的財務費用能否在營改增的進項中得到抵扣，對房地產業營改增稅負的輕重起著至關重要的作用。

1.2 稅制設計難點多

房地產業目前實行的是營業稅，計算和征收都較簡單，直接以銷售收入扣除相關成本后的余額按5%稅率計稅。房地產業的營改增，就是要對以前按銷售收入全額繳納營業稅的項目采取按增值部分繳納增值稅的方式計稅，并通過進項稅額來抵扣銷項稅額實現稅收的征繳。

房地產業普遍建設周期較長且成本與收入周期相背離，交易環節和成本結構復雜，經營模式不適合增值稅制。因此在設計稅制時難度較大，考慮因素較多。另外對于房地產業普遍存在的已儲備土地，已開工但未建成，已開盤但未銷售等存量資產項目的處理，受營改增影響巨大。假如一個房地產開發項目已建成完工，但樓房銷售過程還遠未結束，在這個時點上如果實行營改增，稅率將從原來5%的營業稅變為11%或17%的增值稅，而且建設項目成本基本上已發生，無法再取得原材料等進項稅票抵扣。房產項目的預售、銷售合同可能也已在建設期間簽訂，房地產企業很難再以修改銷售價格來增加凈收入，稅負就只能由開發商負擔，項目的利潤必然大幅下降，對房地產業的沖擊不可謂不大。

另外，房地產業目前交的稅種中還有一個單行稅種——土地增值稅。土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入減除法定扣除項目（如取得土地使用權成本、開發土地成本費用等）后的增值額征收的一種資源稅。從核算內容和原理來看，與增值稅的直接計算法類似。營改增后，這個稅種將何去何從，會不會和房地產增值稅重合，這都是在設計稅制時應該考慮的問題。

1.3 房地產業營改增后，地方財政收入壓力增大

房地產營業稅是地方財政收入的主要來源之一，據統計，2014年地方財政收入四個百分點的增長是與房地產交易直接相關的稅種，由此可見，房地產業對地方稅收收入的貢獻舉足輕重。對地方政府而言，營改增后，主體稅種萎縮，若沒有新的稅源或替代的收入來源，在土地財政日漸減少的情況下，必會對地方財政收入造成較大壓力，甚至可能成為營改增發展的阻力。

由于自身及所處環境的復雜性，房地產領域的營改增面臨著較大的壓力和阻力，但根據財稅體制改革的進一步深化又勢在必行。因此在改制的過程中必須綜合考慮各種因素，力爭在稅負較均衡的情況下平衡過渡。

2 房地產業營改增對策分析

2.1 建筑、金融業和房地產業同時進行營改增，降低轉嫁風險

增值稅實行的是道道征收、道道抵扣。房地產業與目前尚未施行營改增的建筑業和金融業依存度最高，如果僅僅是房地產業營改增，而其他兩個行業不動，就會影響增值稅上下游抵扣鏈條的完整性，造成抵扣環節斷裂，導致房地產業無進項稅額可以抵扣，單環節稅負就會增加。因此，為了防止重復征稅，降低房地產產品的開發成本，建筑業、金融業和房地產業營改增應同步推進、同時實施。又由于這三個行業本身特點各異，建筑安裝業的毛利遠低于房地產業，金融保險業可抵扣項目相對較少，原適用的營業稅稅率也不盡相同，所以這三個行業的增值稅稅率不應相同，而應根據行業特點仔細測算，分別確定。

2.2 房地產業營改增應逐步推進，實行過渡政策

對房地產業來說，營改增后稅負會不會增加，在稅率既定的情況下，首先要考慮的是進項稅額能不能抵扣，銷項稅額如何確定。房地產業在先期建設過程中有大量資產、資金投入，如機器設備、土地、拆遷補償、綠化配套等，形成大量的進項稅額。這些項目中，土地一般是通過招、掛、拍的方式從當地政府取得的，政府賣地是不交稅的，市政配套和拆遷補償也無法取得專票，這就意味著這三項占到房地產業三分之一的成本無進項抵扣，稅負加重。因此，在稅制設計進項抵扣環節時，雖然從政府處不能取得稅票，但可采用其他方式或虛擬抵扣降低稅負。

由于房地產業上下游轉嫁的復雜性和在國家經濟建設中的重要性，營改增不能粗暴施行，急于求成，易造成短期內行業稅負急劇增加，降低營改增的改革福利。目前，業界普遍認為，應采用溫和的過渡性政策，即各地在前期梳理業務模式、現有采購銷售合同的情況下，根據項目開工情況進行營改增試點，逐步推進改革。

2.3 培育新的經濟增長點，降低地方稅收壓力

房地產業營改增后，原全部歸屬地方財政的營業稅收入將改成由中央、地方共享，在總量不變的情況下，地方將直接減少四分之三的收入。這對目前各地只顧眼前利益“涸澤而漁”的土地財政產生很大壓力。針對這種情況，地方政府應結合區域發展特點，發展非房地產行業，研究經濟項目對地方稅收收入的貢獻，從而科學選擇地方稅的主體稅種，培育新的稅收亮點、建立新的地方稅收體系，如以所得稅、消費稅、資源稅、目前即將立法的房地產稅等財產行為稅類作為主要地方稅收主體稅種。另外，要結合稅制改革，厘清各稅種屬性，進一步理順中央和地方的事權、財權、稅收收入情況，重新劃分共享稅比例。

房地產業的營改增對整個營改增進程起著至關重要的作用，之所以這個行業留到最后施行，也在于其本身涉及面廣，成本構成復雜，營改增過程中的每個環節都要用增值稅發票來進行抵扣，操作難度較大，而且其他相關稅種如企業所得稅等也會受其營改增的影響。總之，營改增對房地產業的初期陣痛是免不了的，為了能在營改增中平穩過渡，不致出現大的稅負波動，除了國家需要在制定具體政策上有一定的扶持外，行業本身在業務結構、經營模式、財務體系等方面也需要成功轉型，以更適應營改增對房地產業的要求。在享受營改增改革紅利的情況下，規范和約束行業行為，充實企業現金流，提升管理效益，形成雙盈局面。

參考文獻：

[1]房地產業營改增后影響到房地產企業稅負壓力，中國報告大廳，2015年1月.

[2]營改增對房地產行業帶來的挑戰及應對措施，中國會計網，2015年1月.

[3]營改增對房地產業、建筑業的影響，企業財務管理，2015年4月.

基金項目：項目名稱：“營改增”對房地產業的影響研究（項目編號：YK15-03-05），項目負責人：朱茹穎。

作者簡介：朱茹穎，女，1973年5月生，漢族，江蘇常州人，職稱：高級會計師，管理學學士學位，會計學專業，研究方向：稅法、財務管理。