《不動產權證書》使用期限問題探析

譚婷　朱慕熔　胡細英

摘要：文章通過對不動產權證書概念、作用和意義的論述，指出新版《不動產權證書》使用期限的設置模糊不清，存在歧義，并與現有法律相抵觸等問題和缺陷，揭示出其問題存在的根源在于“有限的土地使用權”和“永久性房屋所有權”之間的矛盾，這一矛盾的解決首先必須對《物權法》、《土地管理法》等相關法律進行修改，并建立專門的《不動產登記法》。其次才是登記簿冊的重新設計。

關鍵詞：不動產；不動產權證書；使用期限；不動產登記暫行條例

隨著不動產登記在全國大范圍開展的同時，《不動產登記暫行條例》中存在的一些問題引起廣泛關注和討論，其中有關《不動產權證書》內頁中的“使用期限”的爭議更是此起彼伏，問題的焦點就在于國土資源部制訂的《不動產權證書》內頁中有一欄“使用期限”的設置，證書表述的模糊不清，很有可能使得房子的無期限所有權被視為有時間期限的使用權。許多人表示用“使用期限”登記所有權，會讓業主失去房屋所有權，讓“全國業主變房客”。基于此，有必要對《不動產權證書》的相關問題進行探析，以便更好地保護權利人合法權益以及規范登記行為。

一、《不動產權證書》的概念、作用及意義

所謂不動產權屬證書是指權利人享有該不動產物權的證明。權利人通過申請登記，領取《不動產權證書》，對于保護權利人合法權益、規范登記行為等具有重要的作用和意義。首先，對于權利人而言，不動產權證書權利人享有該不動產物權的證明，它能夠清晰地展現不動產的權利變動狀況，當不動產權利人的權利受到侵害或者某項不動產發生權屬爭議時，不動產權屬證書可以用來作為要求法律幫助的依據，確定真正的權利人，這對于保護不動產權利人的合法權益的非常重要的。其次，對于國家而言，不動產權屬證書也是重要的不動產權屬來源材料，是申請不動產登記的必備材料，能夠輔助登記機構審查登記的內容，提高登記質量和效率。并且，也便于國家對有關不動產的監督與管理，更便于人民法院在發生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。最后，對于第三人而言，不動產權證書是對權利歸屬的真實記錄，是對財產擁有或交易的確認，因而它具有公信力，能夠維護不動產交易秩序和交易安全。

二、對不動產權證書使用期限的質疑

2015年3月1日，國土部公布《不動產登記暫行條例》實施，隨即發布了新版《不動產權證書》樣本。該證書按照“房地合一”思路來設計，關鍵內頁所設計的表格中設定了“使用期限”一項。在不動產權證書使用和填寫說明第九條中，對“使用期限”做了說明：“使用期限是指填寫具體不動產權利的使用起止時間，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、構筑物的，填寫土地使用權的起止日期；涉及海上構（建）筑物的，填寫海域使用權的起止日期；土地承包經營權填寫土地承包合同起止日期。土地所有權以及未明確權利期限的可以不填。至此，有關《不動產權證書》內頁中的“使用期限”的爭議此起彼伏，問題的焦點在于不動產產權“使用期限”一欄的設置和表述存在問題和漏洞。

（一）從詞義上看“使用期限”的設置是模糊不清，存在歧義

封面上是不動產權證書，不動產系產權概念，不動產的核心權利是擁有而非使用；另外，房屋作為完整物權，理應歸業主“所有”，而不是“使用”。不動產包括土地和房屋，土地只有使用權，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有權，所有權是沒有期限的，所以，一個不動產權證書，內頁里不該出現使用期限，表格里的一欄“使用期限”就把不動產改成使用權，因此，封面“不動產”是用內頁的動詞“使用”來修飾是不準確、不完整和不清晰的，存在歧義的。現在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權，就可能被視為有時間期限的使用權。

（二）從法律上看“使用期限”的設置與《憲法》、《物權法》等法律是相互抵觸的

第一，根據我國《憲法》第六十四條規定：“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權，其年限是永久的。”房屋所有權屬于個人產權，是私有財產權的一種，是得到《憲法》的保護的。第二，根據《物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”所有人享有的權利不受他人的限制，只受法律的限制。房屋所有權在取得以后，非因房屋所有權的轉讓、房屋的滅失等引起所有權消滅的原因，房屋所有權不發生消滅，而是永遠存在。也就是說，所有人除法律規定的原因外，對該房屋永遠享有所有權，也就是說房屋所有權為無期物權，不存在期限限制。根據現行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在這塊土地上的房子作為私有財產，理應歸業主永久所有。另外，《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”物權法規定的土地續期，是以房子的永久產權為基礎的，現在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權，就可能被視為有時間期限的使用權。第三，根據《物權法》第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”對于權利人來說，《不動產權證書》是不動產權利人的唯一法律憑證，政府存檔的不動產登記簿和《不動產權證書》內容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準，如果圍繞證書出現法律糾紛，那么對不動產權的判定將依照現有相關法律，參照相關政策法規，但是國土資源部對于“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規中進行明確規范。這種設置和表述極大可能在未來造成法律上的一些麻煩，甚至糾紛和訴訟，這是應該慎重對待的。

三、《不動產權證書》使用期限問題的根源分析

新不動產權證書引發爭議并且存在上述問題的根源其實就在于“房地分離”制度。按照我國《物權法》規定的權利結構，土地使用權和房屋所有權是分開的。這種法律關系下，房、地權屬一直是分開記載的，或分別記載在《房屋所有權證》和《國有土地使用證》上，或者統一記載在房地合一的《房地產權證》上。因為分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題一直沒有明顯地暴露出來。現在兩證合一，那么其下設選項理應照顧到房屋和土地兩部分，但現在的證書中籠統設定一個“使用期限”選項，使得長期存在的“有年限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”之間的矛盾突顯出來。根據2007 年頒布的《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期依照法律規定辦理。另外，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條的規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附屬物所有權由國家無償取得。”據此，隨著“房隨地走”，土地使用期限屆滿后地上建筑物和附著物都將被國家無償取得，原所有權實際上將發生消滅。由此可見，我國目前房屋所有權受到土地使用權期限的限制，因為房屋必須附著于特定的土地上，正所謂，“皮之不存，毛將焉附”。這兩者之間的矛盾昭然若揭。所以歸根到底，使用期限之爭，暴露的仍是“有年限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”構成的潛在矛盾，而這一矛盾的背后深層次的原因則是相關法律制度的約束。如現有《物權法》及其他相關法律中，并沒有對于土地使用權續期期限、續期方式等相關細節作出明確規定，以及城市住宅70后產權的歸屬問題也沒有作出明確規定。所以要解決《不動產權證書》使用期限的問題，必須得破解“有限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”之間的矛盾這一難題，而這一難題的解決首先必須通過法律的修改和完善，其次才是登記簿冊的設計。下面將在對策建議中對這兩個方面進行論述。

四、完善《不動產權證書》的對策建議

（一）修改相關上位法，并對其他相關法規范予以“一攬子”式協調完善

作為物權的公示形式，不動產登記簿冊是不動產物權的法律根據，交易者據此減少交易風險，降低交易成本。因此，首先，《物權法》這部確認、利用和保護公民財產的基本法律，應該對如何續期、續期費用等相關問題提供明確的可操作性的規定。其次，《土地管理法》應該對住宅用地70年后續期有償還是無償的問題以及收取出讓金數額的問題作出具體、清晰的規定。再次，盡快起草制定專門的《不動產登記法》，通過新法優于舊法的原則，直接對舊法的內容做出修改和完善。

（二）對《不動產權證書》重新進行設計

綜上所述，通過理順不動產權證書的概念、意義和作用，使用期限存在的問題及其根源分析，這對于不動產權證書設計，其思路也就清晰可見了。在設計統一的不動產權證書時，首先，必須堅持“房地一致”的原則，堅持兩者在歸屬關系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有權和建設用地使用權其中一個登記簿的權利登記時，必須同時反映并記載于另一登記簿之中；其次，必須以“所有權”為核心，即必須承認或成立作為母權的不動產所有權，以解決不動產這一有體物之本體的歸屬關系，然后借助所有權權能之分離，派生出各種不動產他物權。通俗點說，就是把所有權、基礎用益物權的登記作為其他用益物權和擔保物權登記的基礎；再次，必須遵循“物的編成”體例來對不動產權證書的名稱、各登記欄目及名稱、各登記欄目內可登記的權利和事項、各登記欄目以及各登記事項間的關系等進行設計。最后，要注意各種不動產權利登記的銜接，把土地權利的登記作為土地上的其他不動產登記的基礎。

根據上述原則和要求，具有來說，大的方面有三項：第一，對不動產權證書的名稱進行修改。《不動產暫行條例》第八條對登記簿冊的統一設立做了明確規定，同時對登記簿應當記載的事項進行了明確，從法規制度層面上實現了登記簿冊的統一，但是仍然存在一個問題，筆者建議將“不動產權證書”改為“不動產產權證書”。不動產產權證書，顧名思義，就是為“不動產”所編制的產權證書，就如舊版房地產權證一樣，是為“房地”所編制的產權證書。第二，將登記欄目設置成三部分。第一部分，對一宗土地或數宗土地或房屋的自然屬性與狀況進行登記，比如權利人、不動產單元號、坐落、用途、面積以及共有情況進行登記，以使得該項不動產特定化；第二部分，將“權利其他狀況”更名為“不動產權利狀況”，再在這個部分分設兩個欄目，即“不動產所有權欄”和“不動產使用權欄”。“不動產所有權欄”對不動產的所有權進行登記，登記土地或房屋的所有權狀況等等，如所有權來源、所有權性質。“不動產使用權欄”登記土地使用權的權利來源、權利性質、使用期限；第三部分，將“附記”更名為“他項權利狀況”，對不動產他項權利事項以及被限制事項進行登記。登記抵押權、地役權、查封等設置情況。

五、結論

不動產統一登記的核心在于更好地發揮物權的公示作用，明晰不動產權利，定分止爭。統一登記簿冊不僅有利于提高國家治理效率，更有利于維護權利人合法權益和保護不動產交易安全。新版《不動產權證書》存在的問題莫不在這“房地分離”以及法律法規上找到其根源，只有對現行法律進行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最終達到更好地發揮登記的物權公示功能，從而保護和穩定物權，保障交易安全，為完善市場經濟體制和建立現代市場體系奠定堅實基礎的目的。

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（作者單位：江西師范大學城市建設學院）