發達國家房地產保險發展經驗對我國的啟示

【摘要】房地產業是我國的支柱產業之一，對我國經濟的穩定與發展具有十分重要的影響作用。房地產業雖然風險較少，但是一旦發生可能會給購房者及房屋所有者造成巨大的損失及傷亡。房地產保險可以有效的分散風險及減少損失，因此采取措施促進房地產保險的發展很有必要。本文闡述了部分發達國家房地產保險的發展經驗，簡要論述了我國房地產保險的現狀及所存在的問題，最后總結了發達國家的房地產發展對我國的經驗啟示。

【關鍵詞】房地產業 房地產保險 經驗啟示

房地產保險是指在房屋的設計、建造、銷售和居住等環節中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的一種保險，保險公司以房地產中的純粹風險為承包對象，即偶然性、意外性和可測定性風險。房地產保險屬于財產保險，是社會保險的構成部分，根據簽訂的合同，對保險責任事故造成的損失及傷亡進行賠償的一種經濟模式。房地產和保險是我國經濟體系中兩個非常重要的產業。從房地產保險發展完善的國家的經驗來看，保險和房地產可以相互促進，相互配合，共同維護經濟的穩定與發展，特別是房地產保險在國外許多發達國家中都占據著十分重要的作用。但是在我國的經濟發展過程中，消費者對于房地產保險并不是特別的重視，房地產保險發展嚴重滯后。

一、發達國家房地產保險的發展經驗

美國、加拿大和德國的房地產保險市場比較發達，發展的也比較完善，制度也比較健全，因此以美國、加拿大和德國為例來進行經驗總結。

（一）發達國家房地產保險發展情況

1.美國房地產保險發展情況。美國房地產保險業務發達，覆蓋范圍廣泛，種類多種多樣，對房地產市場起著重要的作用，主要包括房屋保險、產權保險和抵押貸款保險等險種。按照標的的不同，還能進行更多種類的劃分，進而使房地產保險市場更加完善，體系更加健全。同時還參考了房屋所涉及的不同的風險環境，適合大部分投保人的保險需求。美國政府在房地產保險市場風險的防范和監管中發揮了重要的作用，政府機構和商業保險機構一起建立了住房抵押貸款保險制度。一方面，聯邦住宅管理局等政府機構，給許多借款人提供擔保服務，使銀行等貸款機構的信心增強及更愿意貸款給客戶。美國還建立了聯邦儲備保險機構以便給銀行等金融機構提供存款保險服務，使儲戶的信心得到增強，也增加了金融機構的信心和信譽。另一方面，盈利性的保險機構也可以進入到市場之中共同參與競爭，它們憑借自身的專業優勢和優質的服務，使其在房地產保險市場中得到了迅速的發展，如今保險公司在美國的住房抵押貸款保險中體系占據著主導地位。美國的這種共同分擔風險的模式，使住房抵押貸款中的風險得到了及時有效地管控。

2.德國房地產保險發展情況。目前德國的房地產保險發展比較完善，使購房者的風險分散，損失減少。種類豐富是德國房地產保險的重要特點，險種多種多樣，范圍十分廣泛，除了一般的房屋意外災害險，還有很多其他險種，比如在德國投保房主責任保險的人數非常多，在其他國家則不多見。假如因為房屋所有者或者房屋的東西導致第三人的經濟損失或者人身傷亡，如從家里掉落的東西砸傷路人，保險公司都會及時調查清楚，對房屋主人應該賠償的部分進行賠付，包括住院醫療費和誤工費等相關的費用。德國的房地產保險的產品往往不強制房屋所有者進行購買，房屋所有者可以自主決定是否進行購買。并且德國房地產保險產品的保費比較低，一百五十平米左右的房屋每年應該交納約為180歐元的保費，使房屋所有者的成本大大地降低。因此房屋所有者可以有更多的選擇，他們購買房地產保險的積極性和主動性也得到了提高，使房地產保險市場得到了快速的發展。

3.加拿大房地產保險發展情況。對于加拿大來說，是由政府專門設立的機構來主辦房地產貸款保險項目，國家給予了政策和資金等方面的大力支持。房屋抵押貸款及住房公司負責經營房地產貸款保險，它是加拿大的國有控股企業，加拿大政府為其提供強有力的保障支撐。房屋抵押貸款及住房公司和商業銀行、貸款機構進行合作，實施住房抵押貸款保險政策。加拿大的住房抵押貸款保險是指為貸款人進行信用擔保，轉移其由貸款導致的資金損失風險，使其為借款人提供貸款的信心得到增強。住房抵押貸款保險首付比例比較低，購買的門檻也比較低，投保的保費也比較合理，充分考慮到了一般的投保人。由于房屋抵押貸款及住房公司的信用擔保，消費者的首期只需要付房子25%的價格款項，第一次購買房屋的消費者只要付首付的5%就可以申請銀行貸款。房屋貸款保險產品的保險費率一般在0.5%～3%的范圍內，需要還款的數額占家庭總收入的比重一般少于32%。貸款的償還期限十分靈活，具體可以分為每周、每兩周、每半月和每月一次。貸款償還的方式也靈活多樣，方便快捷，以上的這些舉措及時有效的使房屋購買者資金短缺的問題得到解決。

（二）發達國家房地產保險的發展經驗

1.房地產保險產品豐富。在美國，房地產保險的產品涵蓋了房屋保險、產權保險和抵押貸款保險等十幾種險種，房地產保險的產品十分豐富，并且在保險產品的開發和推廣上適應了一般消費者的保險需求，即在保險產品設計上體現了眾多投保人的保險利益需求。因此房地產保險對消費者的吸引力非常強，一般的居民都會購買此險種，購買房地產保險如今已成為美國民眾家庭生活中非常重要的一部分。

2.住宅抵押貸款保險制度非常健全。美國的經濟實力雄厚，依靠這種強有力的國家信用，主動引導，實施雙管齊下的貸款保險措施。一方面，退伍軍人管理局和聯邦住宅管理局積極主動為眾多購房借款人進行信用擔保，使銀行等金融機構的貸款信心得到了極大的增強。另一方面，首先，聯邦儲蓄保險公司向銀行等金融機構提供存款保險服務，保護儲戶存款資金的安全，使閑散的資金流向了住宅抵押市場，使資金的提供有了極大的保障。聯邦儲蓄保險公司，是開展住宅金融保險業務的公司，可以很好的保護銀行資金的安全，維護及促進市場的穩定和發展；其次，在美國住宅抵押貸款保險發展過程中，私人住宅抵押保險公司在國家政策和法律制度引導下已成為市場中的重要力量。

3.創新金融產品。荷蘭在壽險保險產品收入和住房貸款利息中有免稅的優惠政策。通常住房抵押貸款是需要借款的人向銀行等金融機構取得貸款資金，并將自己的住房抵押給貸款機構，然后按月償還金融機構一筆數額確定的貸款，一些年之后房子就歸貸款人所有。荷蘭的住房抵押貸款大多數是實行的壽險和住房抵押貸款捆綁的措施，借款人按固定的時間將利息償還給銀行等金融機構，不用償還本金，但是必須要購買一份壽險產品，產品與抵押貸款的期限相同，也與貸款的本金數額相同，借款人按月付給銀行的貸款利息，同時將本金交給保險公司，由保險公司來進行投資，達到資金增值保值的目的。保險公司是按照復利計算利息，同時又可以使資金增值，到了最后支付本金后還會有一筆盈余，盈余的多少按照貸款的利率、期限和保險機構的業績等來進行確定，這筆錢既可充當意外保險費也可返還借款人。借款人的貸款到期后，借款人所購買的壽險產品也剛剛到期，這時由保險機構一次將本金還給銀行。因此借款人在本金和利息不變的情況下，還能有一筆額外的收入，假如借款人在保險責任范圍內出現不能還款的時候，保險公司可以代替借款人進行償還貸款。這種政策使保險公司的業務范圍和空間得到了極大的擴展。銀行等貸款機構放款的目的是為了利息收入，它們比較關心的是能按時收到利息，它們對以后收回本金是完全可以接受的。這種壽險產品和住房抵押貸款捆綁在一起的措施使房地產保險市場得到了快速的發展。

4.政府監管比較完善。政府監管可以防范市場中的風險和自發性缺陷，使房地產保險市場得到健康的發展，有利于解決住房保障問題。在2008年的金融危機中，美國經營房地產業務的保險公司雖然賠付額非常巨大，股價也下跌很多，但是依然能運營并很好地開展業務。美國房地產保險之所以能抵擋金融危機的沖擊與影響，與政府的政策措施密切相關。一方面，政府對保險行業的監管制度非常健全，并對商業的按揭保險業采取特殊的要求；另一方面，在計算提取保險準備金上，必須提取意外準備金，在遇到經營危機時，保險公司可以用意外準備金進行賠付，可以減輕損失。在經營保險業務中，政府對商業保險公司采取獨自的產品線的經營方式，不能在其他保險領域經營保險業務，防止風險損失擴大及利益的沖突的發生。調整政府政策使市場對房地產保險的信心得到了較大的提高。美國房地產市場在次貸危機時受到了較大影響，但是在房地產保險及國家政策的保護下，近些年得到了較快的恢復和發展。由于房地產貸款保險具有高風險和高社會效益并存的特點，國外的一些發達國家專門為房地產貸款保險實施了一些優惠的政策措施，政府調節發揮了很好的效果。綜上所述，在房地產保險比較發達的國家，在調節與監管方面發揮了十分重要的作用，為房地產保險市場的快速健康發展提供了有力的保障。

二、我國房地產保險發展狀況

目前我國在住宅及商品房交易的過程中，房地產保險的購買時消費者必須要考慮的一件事。我國許多商業保險公司推出的房地產保險產品主要有：房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產責任保險等險種。由于房屋的使用年限一般在50年以上，房地產保險可以有效的轉移和分散房屋所有者的風險。房地產業風險發生的少，但是一旦發生將會造成巨大的損失，使人們的工作和生活受到不利的影響。房地產保險能較少損失，維護人們生活質量的穩定，比如房地產保險可以保證居民在房屋遇到風險事故造成損失時，獲得必要的賠償，保障了人們生活質量的穩定。房地產保險也可以使開發商的經營風險得到分散和轉移，推動房地產市場的快速健康發展。房地產保險也可以使被保險人的信用得到提高，購買了房地產保險后，銀行可以更放心的放款。房地產保險不僅可以促進保險業的發展，而且將為銀行業、房地產業的發展產生有利的促進作用，從而使房地產保險市場對于促進我國經濟社會的發展起到巨大的推動作用。

但是我國的房地產保險卻是產品供給不足和保險需求不足的狀況。一方面，房地產保險產品非常少，主要是住房抵押保險，這是房屋購買者依照銀行的要求向保險公司購買的一種保險，房屋購買者的住房保險責任事故內發生的損失由保險公司進行賠償，實質上是購房者自己花錢保障銀行的利益。另一方面，眾多購房者對住房抵押保險不感興趣，很多購房者認為房屋是一種不動產基本上不可能丟失，因此其風險基本上可以忽略，并且銀行是受益者，他們認為即使購買保險應該由銀行來支付保費，自己沒有購買的必要。這種供求都不足的狀況嚴重地制約了房地產保險市場的發展。

三、發達國家房地產保險發展的經驗對我國的啟示

（一）完善政府監管制度

我國政府應該考慮國外房地產保險市場發達國家的發展經驗，可以在完善房地產保險法律政策，加強監管力度，建立政策性保險機構等方面來促進房地產保險市場的快速健康的發展。首先，基于我國現有的房地產保險方面相關的法律制度的不足，完善房地產保險相關法律政策十分重要。其次，為促進房地產保險市場的快速健康的發展，保監會和其他監管機構應該加強監管力度，凈化市場環境，分散和轉移房地產保險市場的風險。最后，推動建立政策性房地產保險機構。房地產保險機構的設置是否恰當、合理，對我國房地產保險市場的快速健康發展起到重要的影響作用。

（二）保險公司進行適度性改革

保險機構在房地產保險的發展具有十分重要的作用，它們負責供給保險產品。我國保險公司在房地產保險的產品開發、專業人才培養以及保險產品宣傳等方面還存在很多問題，應對房地產保險的發展進行適度的改革。首先，開發個性化的保險產品。保險公司可以在政策的支持下，參考國外發達國家的經驗，與我國的市場狀況相結合，開發滿足不同人群的個性化的保險產品。其次，加大專業人才的培養力度。培養一批熟練掌握房地產保險的專業知識及實踐操作比較強的專業保險人才。最后，加大房地產保險的宣傳力度。使購房者對房地產保險有比較全面、準確的認識，讓房地產保險對他們產生較大的吸引力。

（三）大力宣傳房地產保險

房地產保險產品是一種商品，購房者有自主權和選擇權，購房者可以選擇購買，也可以選擇不夠買。房地產保險業務在我國還處于起步階段，要被廣大消費者熟悉并能夠接受，是非常困難的事情。這就需要經營房地產保險業務的保險公司必須積極主動地對消費者的心理想法進行研究，迎合普通消費者的保險需求，將枯燥的理論，變為通俗易懂的形式進行大力宣傳，使消費者對房地產保險有全面、正確的認識，讓房地產保險對消費者產生較大的吸引力和感召力，使消費者主動加入到購買房地產保險當中來。積極的宣傳房地產保險還可以提高保險公司在消費者心中的地位，拓寬保險公司的業務，增強消費者對公司的信任度。

綜上所述，在我國房地產保險發展過程中，國家應該完善法律制度，保險公司應該進行適度改革及大力宣傳房地產保險，這樣才能有效地解決我國房地產保險市場中存在的問題，合理調配市場資源，促進我國房地產保險得到快速健康的發展。

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作者簡介：婁永飛（1990-），男，漢族，河南新鄉人，廣西大學商學院2014級保險碩士，研究方向：商業保險。