控制性詳細規劃在城市規劃中應用價值研究

鄧世觀

【摘要】本文從城市建設規劃角度考察了控制性詳細規劃主要控制指標的落實情況，提出增強控制性詳細規劃實用性的相關措施。介紹城市規劃中控制性詳細規劃的主要控制方式，對控制性詳細規劃落實城市規劃的作用進行了探討分析。

【關鍵詞】城市建設；規劃布局；控制性詳細規劃

隨著社會經濟的發展和城市現代化建設的加快，城市建設規劃指導的重要性尤為凸顯，布局城市建設與開發活動。控制性詳細規劃作為城市建設與管理的依據和核心引導，實現城市規劃的深度和廣度。近年來在城市規劃建設活動中編制了大量的控制性詳細規劃，但成果是否科學合理，是否公平統一，還是值得認真商榷，特別是從非專業視角來看控規的成果形式還難以理解認同，所以強化控制性詳細規劃編制的設計手段，使成果形式盡量直觀易懂。

1 控制性詳細規劃在城市設計的中作用

1.1通過明確公共用地的種類、規模以及布局，可以嚴格保護城市公共設施和生態設施，保障城市整體土地開發，提高土地開發的經濟效益、公共利益和生態效益。

1.2通過合理確定城市用地功能和建設開發時序，控制性詳細規劃促成了相鄰地塊二維平面的協調和時間維度的有序，從而避免周邊地塊功能沖突和開發建設的沖突，更好的體現城市土地的整體價值。

1.3通過明確公共用地的種類、規模以及布局，嚴格保護城市公共設施和生態設施，并通過其提供的公共服務來保障城市整體土地開發，提高土地開發的經濟效益、社會效益和生態效益。

1.4改善城市的環境景觀和整體形象，改善人們的生活品質，是更為具體化的城市規劃。控制性詳細規劃是總體規劃和修建性詳細規劃之間有效的過渡與銜接，起到了深化前者和控制后者的作用，確保規劃體系的完善和連續。

1.5控制性詳細規劃不僅是對城市物質要素進行設計也是銜接城市規劃和建筑設計的橋梁，是為人們創造更美好的人居環境，與大自然和諧統一的一種設計。通過規劃設計滿足人的生理、心理健康要求，維護城市生態平衡，創造優美的城市環境，維護公眾利益。

2 城市規劃中控制性詳細規劃的主要方式

2.1控制性詳細規劃必須經過深入調查研究，對編制區內的用地現狀、建筑物狀況、道路及各種基礎公共設施、環境狀況等問題進行綜合分析評價，并分析和研究城市總體規劃及上位規劃對編制區的規劃要求。

2.2建立科學的規劃控制體系，確定合理的用地功能、公共設施配置，塑造優美的綠地景觀和綜合環境，并以地塊為單位作出相應的定性、定量控制指標和引導要求，同時又結合實際，兼顧當前和未來，使規劃具有一定的彈性和操作性。

2.3為加強開發、建設方對用地選擇的可靠性和目的性，增加透明度，分圖則圖文并茂，其中既有地塊的位置圖，又有地塊控制圖則，同時對地塊的綜合控制指標和控制要求作了明確規定，減少了城市建設規劃控制的難度和隨意性。

2.4對規劃區內各級公共服務設施，特別是突出滿足城市發展的非盈利性項目和各級市政公用設施的用地控制要求做為規劃強制性內容，并將這些需要配套項目的種類、數量、分布和規模落實到用地上，以加強對城市建設的具體調控和引導，保證基礎性、公益性用地不被侵占，切實保證公共利益。

2.5規劃從建筑群體環境層面上對各主要功能分區空間進行空間景觀分析，特別對區內重要地段、公共建筑集中布局區、主要景觀節點進行城市設計深化和引導，以深化和引導傳統控規成果的延續和擴展，充分反映規劃意圖的補充和具體化。

3 影響控制性詳細規劃應用的因素

3.1土地產權。由于土地排他性的完全權利，是土地所有權、使用權、開發權、租賃權、抵押權等多項權利組成的權利束。很多情況下，控規在實施過程中發生調整，都與無法改變土地的產權有關。為了避免該種情況的發生，必須重視產權因素對地塊的影響。

3.2配套設施控制指標。為了保證城市生產、生活活動的正常進行，應按照該地塊發展目標，綜合考慮地價、環境質量影響等要素，明確相應的公共設施、市政公用設施的配置標準和用地布局。

3.3建筑建造控制指標。建筑建造控制是為了滿足生產、生活的良好環境條件，對建設用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關系作出的必要的技術規定。

3.4控規編制時機和過程。控規是否能夠發揮實用性，與編制的時機有著密切的關聯。控規編制內容和審批過程太過繁瑣，也影響了自身對市場變化的反映能力，導致降低了控規實用性。

3.5政府行為。控規是規劃行政主管部門審批建設項目的最直接依據，同樣也受制于政府決策。

4 實施控制性詳細規劃需要注意的幾個要點

4.1城市局部建設和整體發展的辯證關系。要正確處理好城市規劃近期建設與遠期發展的辯證關系，既要保持近期建設的相對完整，又要科學預測城市遠景發展的需要，不能只顧眼前利益而忽視了長遠發展，要為遠期發展留有余地。互相銜接、科學考慮城市各類建設用地之間的內在聯系，合理安排城市生活區、工業區、商業區、文教區等，形成統一協調的有機整體。

4.2指標常數控制難以應付現實復雜多變。隨著社會主義市場經濟的不斷發展，城鎮功能、利益主體、利益訴求等趨向多元化，控規往往難以對發展趨勢做出準確的判斷，而沒有準確判斷的情況下憑著經驗或者理論，制定了一套表面合理控制指標，在實際操作過程中，遇到了難以避免的挫敗，其結果便是頻繁的調整控規。

4.3城市建設規劃在空間形態方面存在的問題。控規中多數指標針對的只是城市建設總量的開發控制，較少考慮城市空間形態方面的研究。決定城市空間環境質量好壞的因素，除了建筑形體之外，由空間界面組成的環境起著舉足輕重的作用。在城市軸線和廣場周圍，建筑實體與界面的貼線度達到80%以上，界定的環境空間尺度宜人，也能較準確地反應規劃意圖，達到理想的環境效果，并在一定程度上削弱由于政府或者開發商出于某種意愿，而過度開發帶來的負面影響。

4.4控制性詳細規劃對場地設計的要求。控制性詳細規劃對場地設計的要求體現了城市總體規劃對于城市用地的發展方向和布局結構的控制之上。對場地設計有更直接的影響是控制性詳細規劃，場地設計對控制性詳細規劃之中的土地使用和建筑布置等各項細則必須落實。這些要求一般包括：對用地性質和用地范圍的控制，對于容積率、建筑覆蓋率、綠化覆蓋率、建筑高度、建筑后退紅線距離等方面的控制，以及對交通入口的方位規定等。

4.5綜合多種方法科學確定控制性詳細規劃指標。指標的確定必須有科學的根據，特別是容積率這種敏感的問題，可綜合運用形體布局模擬法、經驗歸納統計法、調查分析對比法這三種現有的控制指標確定方法，相互校驗，以避免單一的方法有失偏頗。同時運用微觀經濟學原理，加強經濟效益分析，協調業主利益最大化和公共利益最大化的關系，確保土地價值得以充分實現和公共設施得以有效利用。規劃只有綜合考慮了多種因素，并結合實際，才能確定出符合地方發展要求的控制指標。

5 結束語

城市規劃是一個從決策到實施的動態過程。控制性詳細規劃作為城市管理與建設的主要依據和核心引導，指導著城市建設的相關工作。城市規劃這是一項任重而道遠的工作，通過控制性詳細規劃的作用，實現城市規劃的科學布局。

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