略談房地產開發項目設計階段的成本控制

葉凱

【摘要】就房地產企業而言，項目要開發成功必須要注重其品質與價格，而所有房地產開發商的最終目的都是為了獲取最大的經濟效益。為此，在房地產開發項目中就必須要做好成本控制工作，將其貫穿房地產開發項目的每個階段，確保開發項目質量的同時有效節省成本，為房地產企業獲取更多效益。在房地產項目開發過程中涉及到多個階段的成本控制，本文就主要分析房地產開發項目設計階段的成本控制。

【關鍵詞】房地產；項目設計；成本控制

在房地產開發項目中，設計階段的成本控制十分重要，據有關統計數據顯示，通常在整個工程里設計階段的投資僅占據不到1%，但其對整個工程投資的影響卻高達75%以上。基于價值工程理論，在滿足相同使用功能的基礎上，科學、經濟的設計能節省成本5-20%，且帶來的長期效益更是難以估量[1]。所以，在房地產開發項目中要尤為注重設計階段的成本控制，為項目的后續工作奠定基礎。

一、房地產開發項目設計階段成本控制的影響因素

1.方案設計階段的影響。方案設計階段對成本控制的影響主要表現在五方面，即項目定位→開發項目的類型，如辦公樓、商業樓、住宅等；項目品質→建筑項目的檔次、交房標準以及相應的配套設施；結構形式→屬于經濟型的常見造型還是邊角多或是層數錯落的特殊造型；→平面布置，整體布局是否緊湊，綠化程度高低等；建筑工藝→施工需要的材料、設備的檔次等。2.擴初設計階段的影響。擴初設計階段對成本控制的影響可以從設計范圍、系統設計、材料等方面進行分析，如設計范圍→房地產開發項目設計范圍很廣，如用水、用電、暖氣、空調位置、電梯用房、通道等，丟失任何一處都會直接影響整個項目的成本；又如材料設備的選用→窗戶、外墻裝飾材料、系統設備等的選擇都會影響項目成本控制[2]。3.施工圖設計階段的影響。如施工圖紙設計階段裝修的選擇，因為裝修設計要滿足購房者需求，但購房者的需求是多種多樣的，為此，房地產開發商可以將裝修計劃投入的資源轉換成剩余成本，并將其讓給購房者，進而實現雙贏，也能很好地控制成本。4.設計單位選擇的影響。主要是當前設計行業比較缺乏全面性以及綜合型的設計院，容易加劇施工難度甚至是造成大量返工，進而導致成本損失。

二、房地產開發項目設計階段成本控制的有效措施

（一）合同措施

首先，必須要強化合同管理的規范性，工程項目的合同有很多種，業主必須要結合實際考慮項目的工期、規模、施工等多方面因素，結合工程項目的實際類型，選擇與之配套的合同形式。其次，應全面落實合同實施情況的監督與管理，一旦簽訂合同，就需要有專人對合同實施情況進行動態化的跟蹤與調查，并做好記錄，一旦發現問題就要及時糾偏，為工程項目順利施工提供保障。

（二）經濟措施

經濟措施可以從三方面著手：創建物質激勵，結合工作人員崗位、工作情況等，給予相應的物質獎勵，這是最直接也是效果最好的激勵方式；注重培訓與教育，給工作人員提供適合的平臺與機會，注重他們個性化的發展與成長，有效提升他們的工作激情與積極性；注重聲譽激勵，聲譽激勵不論是對優秀工作人員還是普通工作人員來說，都能很好地滿足其精神需求，充分調動其工作積極性，讓其在工作中更加認真和負責。

（三）組織措施

1.成立房地產開發項目設計管理團隊。完整的房地產開發項目設計管理團隊應具備企業設計管理人員、設計監理、外聘設計單位、成本管理者等，全面負責監督、協調與管理項目的設計階段，有效控制項目的設計質量、進度以及成本。

2.實施招投標制度。房地產開發企業應合理選擇設計單位，通過開展設計招投標制度，引入競爭機制，有效提升工程設計質量，控制工程成本，獲取更多經濟效益。實施設計招投標制度能有效強化設計單位競爭力，挖掘設計者潛在的創新能力和創造能力，設計出更加優秀的方案。

3.引入設計監理制度。就國內工程建設監理的現狀來看，監理制度大致涵蓋到了施工階段，但對工程成本控制有重要影響的設計階段還未引進監理制度。為此，應積極在設計階段引進監理制度，通過監理單位專業人員實施工程項目的全面跟蹤與檢查，總結出有價值的意見與建議，提升設計單位水準的同時實現資源的優化配置，進而有效確保項目設計的質量，盡可能避免設計階段出現缺陷和失誤，實現工程項目成本的有效控制。

4.提升工作者綜合素質與能力。房地產開發項目設計階段的成本控制工作極具綜合性和復雜性，這對有關工作人員的綜合素質和能力都要求較高。所以，必須要強化有關工作人員綜合素質與能力的教育和培訓，使其綜合素質與能力都得到有效提升，進而有效確保工程設計的質量和成本的有效控制。

（四）技術措施

1.限額設計。在招標時就要在招標文件里注明項目設計的限額標準，設計單位必須要基于限額標準開展項目設計工作，這對設計單位設計成果是否滿足房地產開發商要求也有重要影響。

2.優選設計方案。借助設計單位招標精選的方式選擇出最優的設計方案，同時借助價值工程優選法定量并定性分析設計方案的成本、功能、工期等，確保選擇的設計方案滿足功能需求的同時還能有效節省項目成本。

3.實施設計標準化。設計標準化即針對設計過程中出現次數較多的重復性部位、所需材料、構造節點等進行統一、標準的設計。標準設計給企業提出了更高標準，除了能借助發展成熟的以及列入國家和行業標準的圖集之外，還應基于企業對項目的定位以及確保技術安全的基礎上，創建具備企業標準的圖庫、節點、材料等。就房地產開發項目而言，多數建筑都具備相似的使用功能，為此可以實施標準化設計，加快工程設計以及項目建設的速度，同時也能有效控制項目成本。

4.強化施工圖紙的審查與變更工作。完成施工圖紙的設計后，房地產開發商要嚴格、全面審查圖紙，當前使用較多的審查方式有外聘監理、第三方審圖機構、咨詢顧問等，嚴格、全面審查施工圖紙及時發現可能影響成本以及質量的因素，進而及時修改與優化，減少不必要的支出，達到成本控制的目的。施工圖紙的審查重點應放在占據工程總成本比例較多和使用量較大的材料及設備上，這樣才能有明顯的成本控制效果。

5.變更管理。房地產開發項目都會受到市場價格變動、工程地質條件等因素的影響或是制約，為此，在施工的時候必須要注重工程的設計變更管理，做好成本控制工作。在項目設計階段通常會忽略或是遺漏一些因素，使得在施工過程中只能變更設計才能順利完成項目施工，特別是管道線路的設計，各個專業間的銜接很復雜，所以在設計的時候可以引進BIM技術，即Building Information Modeling，此技術具備協調性、優化性、可視性、模擬性、可出圖性，能有效減少工程實施過程中的設計變更，最大限度降低項目的不可預見性，進而達到有效控制成本的目的[3]。

三、結語

綜上所述，在房地產開發項目中設計階段的成本控制十分重要，對整個工程的造價、工程質量等都有重要影響。但在項目設計階段影響成本控制的因素有很多，為此，設計人員在設計的時候必須要綜合考慮各方面因素，采取有效措施解決問題，確保設計階段的質量，盡量避免在施工過程中的設計變更和重復工作，進而實現工程項目成本的有效控制。

參考文獻

[1]韋寶蓮.淺談房地產開發項目設計階段的成本控制[J].決策與信息：下旬，2010（04）：125-126

[2]劉小蘭.房地產開發項目設計階段成本控制研究[D].中國科學院大學，2013

[3]黃鏡華.房地產開發項目全過程成本控制淺析[D].華南理工大學，2011