城市寫字樓市場預警體系的相關探討

【摘要】作為房地產市場開發的關鍵戰略措施，市場預警開發體系的建立對于促進城市寫字樓市場的可持續發展具有重要作用。本文首先介紹了城市房地產市場預警系統的組成，然后具體探討了城市寫字樓市場預警體系的構建，以期為相關技術與研究人員提供參考。

【關鍵詞】城市；寫字樓；市場預警體系

寫字樓是城市經濟發展的基礎產業，近幾年更是呈現出迅猛發展的趨勢。然而因國內寫字樓業起步相對較晚，市場規范性較差，所以仍存在部分盲目投資和亂投資的問題，這很容易造成寫字樓的供需之間出現偏差。而供求穩定是市場穩定的基礎，供求關系的不平衡不僅會使寫字樓市場面臨巨大市場風險，引發房地產企業虧損、破產等，還會影響城市經濟的可持續發展。因此，加強有關城市寫字樓市場預警體系的研究，對于改善城市房地產開發質量具有重要的現實意義。

一、城市房地產市場預警系統的組成

依據房地產預警相關理論研究和實證分析結果，房地產預警系統主要包括警素、警情、警兆、警源、警度、警限幾個部分：

（1）警素：指的是警源包含的單個或多個對警情產生影響的因素，實際表現為預警的指標體系。在自然系統內，警素通常可以是單指標；而在經濟系統內，則需要同時考慮經濟效益、經濟內部結構及社會效益等多因素的影響，所以警素需選用多指標。

（2）警情：也可叫做警義，是指在預警過程中確定的要求預報及監測的內容，具體可指引房地產增長速率過快，超出社會經濟發展的承受能力，導致房地產業內部結構過度失衡和商品房嚴重空置。警義一般通過三個層面體現出來，房地產市場增長同社會經濟總體的協調程度、房地產業同相關產業的配合度及房地產業內部結構、發展規模及速度。[1]

（3）警兆：是警素精簡的結果，是在對房地產警源綜合分析的基礎上采用恰當指標篩選出的最能代表警情指標變化的警素。不管是景氣警兆指標還是動向警兆指標，其都能表現出警義指標的變動狀況，具有對警情變化的預測功能。

（4）警源：是指警情出現的根源，包含外生警源和內生警源。外生警源表示影響房地產發展的宏觀經濟政策和形勢、環境、自然等外部條件引發的效應，如稅率、通貨緊縮等；內生警源表示房地產業內部結構、成本、投資規模、需求規模等內部條件的變化。

（5）警度：指的是警情的程度，警度的預測是依據多項警兆指標分析計算獲得的綜合警級標準級預警指數，對警情甄別，并預測警情的程度。

（6）警限：其包含兩層的含義，一層是多項警兆指標依據指定方式整合后的預警指數、指標，另一層是指警兆指標的變動范圍。

二、城市寫字樓市場預警體系的構建

綜合模擬法，也稱作統計分析法，是一種利用與交通管制信號系統類似模式來表現整體市場經濟情況及變化趨勢的方式。首先依據穩定性、超前性和靈敏性等原則建立一組指標體系，隨后將寫字樓市場波動分割為多個判斷區間，臨界點是指辨別各綜合指數及指標的數量標準，最后把各項指標整合為一個數量評價，利用所屬區間來預測寫字樓市場發展狀況及調控政策取向。

1、選取指標體系

以相關經濟政策為指導，依據寫字樓市場預警指標的選擇原則，同時結合房地產預警指標體系構建標準，一般按照三方面要求選擇指標來建立預警的指標體系。首先是展現寫字樓試產同社會經濟發展的協調關系，反映寫字樓產業發展能否適應于當地社會經濟發展，能否促進社會的可持續發展；然后是展現寫字樓產業的市場供求關系，反映寫字樓產業的供求是否平衡；再次是展現寫字樓產業同第三產業的融合度，反映寫字樓產業能否與第三產業的發展相融合。[2]

在此基礎上，可通過咨詢相關專家學者，采用打分法并依據專家意見挑選符合三方面要求的指標。

2、測定各指標的權重與合成綜合預警指數

主城分析法是指采用相關方法將原始多個具有相關性的指標，重新整合成一組新的相關獨立的綜合指標來替換原有指標的方法。一般采用的方式是對原始的P個指標作線性組合，如用F1表示第一個線性組合，其方差越大，則表明F1包含越多的信息。所以在全體線性組合中選取的F1若是方差最大的，則可稱F1為第一主成分。為綜合反映原始數據信息，需再選擇F2也就是第二個線性組合，但F1已有的信息并不出現在F2中，公式表達即為Cov（F1，F2）=0，則稱F2為第二主成分，依次直到獲得第P個主成分。

因以上建立的指標體系分成三個方面，可對各方面包含的各類指標進行主成分分析，求取其權值，并依據分析獲得的主成分同貢獻率間的關系，計算得到寫字樓市場綜合預警指數。具體步驟為：（1）對選擇的數據進行標準化處理；（2）計算相關系數矩陣；（3）計算相關系數矩陣特征值；（4）繪制主成分分析后的各指標權值及貢獻率表；（5）依據綜合指數為選用的主成分和貢獻率的累加原則獲得綜合預警指數。

3、制定預警區間

評測是指對指標工作處于正常、基本正常、異常等狀態的判斷。依據誤差理論，可采用3σ法進行處理，基本原理為：不同指標“正常”與“異常”的參考值并非一個精確數值，而是一個范圍，其應服從正態分布。依據正態分布原理，數值x距離中心值越近，其概率p越高，距離中心值越遠，其概率p越低。若偏離超出1個σ，概率僅為31.74%；若偏離超出2個σ，則概率僅為5%；若偏離超出3個σ，則概率在1%以下。所以依據偏離中心值的標準差倍數可表示數據是否合理。

對于一個正常系統值，數據與中心值偏離過大或過小的概率都比較低。相關寫字樓行業的數據連續年限較少，若選用3倍σ值則可能沒有數據落在異常區間；寫字樓產業經濟的有關數據又具有較高的波動性，采用1倍σ值得要求則相對較為嚴格。所以可選擇2σ值作為異常臨界點，同時選擇1倍σ值至2倍σ值范圍作為基本正常區。通過分析獲得各復合指數數據系列的各級預警中心數，得出偏離中心值1倍σ的區間為正常區間，偏離中心值1倍σ～2倍σ的區間為基本正常區間，偏離中心值2倍σ以上的區間為異常區間，由此可獲得評價與預警預報的5個區間。[3]

4、預測并預警

指數平滑法是將原始時間序列值得加權平均數當作預測值，其是加權移動平均法的一種特例。在此可僅選用一個權數，也就是最近時期觀測值的權數，其他時期數據值的權數可自動推理計算出來。其基本模型可表示為：

Ft+1=aYt+（1-a）Ft

其中Ft+1表示t+1期時間數列的預測值；Yt表示t期時間數列的實際值；Ft表示t期時間數列的預測值；a表示平滑常數（0≤a≤1）。實際使用時可利用殘差最小法確定a值，然后依據以上公式得到預測值，再將預測值放入實際值數列中模擬，同時采用3σ法完成評價。若結果超出正常區間，則采用合理策略實施調控。

結束語

市場預警體系的構建水平將直接影響著寫字樓發展的穩定程度和質量，因此，相關技術與研究人員應加強有關城市寫字樓市場預警體系的相關研究，總結市場預警體系的構建方式及關鍵評價方法，以逐步完善城市寫字樓市場預警體系。

參考文獻

[1] 徐逸倫.上海寫字樓市場投資價值與人民幣匯率的關聯性及實證研究[D].華東師范大學.2012，06（10）：61-62.

[2] 張泓銘，陳則明.城市房地產預警研究（上）——綜合模擬法的運用[J].中國房地產.2011，05（35）：57-58.

[3] 韓立達.我國房地產預警系統的基本特征及方法[J].燕山大學學報（哲學社會科學版）.2011，13（14）：74-75.

作者簡介：馬思龍（1987-），男，陜西渭南，學歷：本科，研究方向：工程管理。