房地產“新政”對三線城市房價的影響及對策研究
——以三明為例

高　娟

(三明職業技術學院經濟管理學院，福建 三明 365000)

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房地產“新政”對三線城市房價的影響及對策研究
——以三明為例

高娟

(三明職業技術學院經濟管理學院，福建 三明 365000)

[摘要]在闡述我國房地產市場現狀基礎上，著重分析我國近年來實施的一系列房地產“新政”對三線城市房價的影響，深挖我國房地產“新政”的不足之處，并提出促進我國三線城市房地產市場健康發展的具體路徑，明確指出其重點方向:加快國家財政體制改革，大力推進保障性住房建設，研究開征房產稅、空置稅等“懲罰性稅收”。

[關鍵詞]房地產“新政”；三線城市房價；對策研究

1引言

近年來，隨著我國經濟的快速發展和人民生活水平的提高，房地產業作為一個新興的產業快速發展起來，并成為國民經濟的重要產業之一，推動著我國國民經濟的發展，但是隨著該行業的深入發展，也暴露出不少問題，如住房空置率直逼警戒線，供需結構不合理，房價依然偏高，甚至出現房地產泡沫。為此，我國政府出臺了一系列的調控政策，但效果并不明顯，反而進入了房價越調越高的怪圈。房價持續走高，買房難的問題嚴重困擾著我國三線城市中低收入人群，影響人民的日常生活，同時也在一定程度上制約了國民經濟的健康發展。因此，如何全面認識和及時解決高房價問題以保證房地產業健康穩定有序發展，這一問題亟待我們深入思考、科學規劃、探索研究。筆者從闡述我國房地產市場現狀出發，在三線城市中選取三明為例，著重分析了我國近年來實施的一系列房地產“新政”對三線城市房價的影響，深挖了我國房地產“新政”的不足之處，并提出了促進我國三線城市房地產市場健康發展的具體路徑。

2我國房地產市場的現狀

近年來，在我國市場現有的經濟制度和經濟條件的影響下，我國房地產行業總體運行良好，但是，隨著該行業的深入發展，目前也出現一些令人堪憂的現狀，具體如下：

2.1住房空置率直逼警戒線

空置率指某一時點空置房屋的面積占房屋總面積的比重，它是衡量房地產泡沫的一項重要指標。根據國際通行標準，商品房空置率的合理區間在5%～10%之間，若空置率在合理區間內，則表示商品房的供求處于平衡狀態；若空置率超過10%不足20%時，則界定為空置危險區，這時房屋空置偏多，供需不平衡；若空置率超過20%以上，則界定為嚴重積壓區。據《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，我國主要城市住房空置率的整體水平在22%～26%之間，有些城市空置率甚至超過28%，住房空置率直逼警戒線，不少城市、地區被冠以“鬼城”之名。住房空置率過高已成為當前我國房地產業面臨的一個重大問題，它不僅會造成社會資源的巨大浪費，而且會導致房價的扭曲，使得房地產市場出現嚴重的泡沫，倘若一旦泡沫破滅，勢必給我國的房地產業甚至是我國的整體經濟帶來巨大沖擊，如何治理住房空置率問題，平抑房價，使我國房價回歸理性，亟需我們深入探討。

2.2供需結構不合理

近年來，隨著我國經濟的快速發展，國民收入逐年增多，人們的購房需求也隨之持續上漲，然而，土地作為不可再生資源，它的供應受到國家的嚴格管控，加之我國經濟較發達的東部地區吸納了大量的外來人口，其房地產熱度明顯高于人口相對流出較多的中西部地區，東部地區地狹人稠的特點，使我國房地產市場供需結構不合理問題凸顯。此外，在土地供應不足和價格不斷飆升的拉動下，房地產市場出現了大量的投機炒作行為，投資人通過大量囤地和捂盤，操縱房地產市場的供求結構，不斷抬高房價，造成一部分人無房可買，或者是買不起房的現象常常發生。

2.3房價依然偏高

近年隨著人民消費水平的不斷提高，國家擴大內需，鼓勵消費，也使得通貨膨脹率逐年攀升，物價呈持續上漲趨勢。物價上漲推動了人工成本、材料成本不斷走高，加之隨著我國城市化的擴大，鄉鎮人口不斷流入城市，造成土地資源稀缺，地價瘋狂飆升，這無疑增加了房地產開發商的開發成本，為保持利潤，房地產開發商勢必提高房價。此外，由于國家頒布了諸多房地產調控政策，擠壓了房地產開發商和投資者的可得利潤，他們必定會想方設法來彌補利潤的損失，這無疑又進一步推高了房價，當前我國房價依然偏高。

3房地產“新政”對三線城市房價的影響

近年來，隨著我國經濟的快速發展，城市房價逐年攀升，為此我國政府出臺了一系列的調控政策，對三線城市房價產生了一定的影響。

3.1信貸調控政策對房價的影響

我國房地產從其土地儲備、開發、建設、買賣的每一個環節都離不開銀行的信貸支持，由此可見，信貸政策對我國房地產市場有著較大的影響。目前，我國出臺的調控房地產的信貸政策主要分為針對房地產企業和住房需求者的兩類，如針對于房地產企業的信貸調控政策有調整房地產企業的自有資金比例和貸款利率等；針對于住房需求者的信貸調控政策有調整個人住房貸款的首付比例和貸款利率等，它們在房地產市場調控中都發揮著各自的作用。下面以針對住房需求者的信貸調控政策為例，分析信貸調控政策對房價的影響。

1.調整貸款利率對房價的影響

據統計，我國的房價收入比一般在6-8之間波動，換句話說，就是我國的住房價款一般是居民家庭年收入的6-8倍，高昂的房價使得一般家庭必須通過銀行貸款才能買得起住房，因而，貸款利率高低就成為了影響消費者貸款的決定因素。目前我國金融機構把一年期貸款基準利率下調至5.35%，降低了居民購房成本，減少了月供還款成本，減輕了居民的購房負擔，可在一定程度上刺激了居民的購房需求，使房價上漲；反之，將減少購房需求，平抑房價。

2.調整貸款首付比例對房價的影響

近年來，銀行不斷下調首套房和二套住房貸款首付比例，將首套房的貸款首付比例降至20%，二套房貸款首付比例降至不低于40%，這大大降低了居民的購房成本，增加了居民的購房需求，使房地產市場回暖；若增加首付比例，提高貸款門檻，將增加購買自住房和投機行為的成本，減少購房需求，可有效抑制房價上漲。

3.2稅收調控政策對房價的影響

房地產稅是一個綜合性的概念，是房地產市場不同環節的業務所涉及的相關稅種的總稱，它既包括房地產開發環節的稅種，又包括房地產流轉、持有環節的相關稅種。國家調控房地產價格主要可以從以下幾個方面入手，一是通過規范房地產開發環節的相關稅費，來降低房地產企業的經營成本，減輕企業的負擔，平抑價格的上漲；二是通過增加房產流轉環節的稅收，增加房產轉讓的交易成本，壓縮炒房的利潤空間，從而達到抑制投機炒作行為的目的；三是積極推進房地產持有環節稅制改革，提高房地產保有成本，抑制以投機為目的房產保有行為，促使房價回歸理性。然而，當前我國的房地產稅收政策主要分布在土地的買賣和房地產開發環節，由于政策分布不合理，致使無法真正實現平抑房價的作用。據有關統計資料顯示，近10年我國的房地產稅收與房價之間呈正相關的關系，若我國房地產稅收入上漲 l%，房價將上漲0.29%，這說明近10年我國房地產稅收調控政策，對房價的影響微乎其微。

3.3限購政策對房價的影響

政府出臺限購政策，其目的是為了通過限制需求，使房地產市場供過于求，來平抑居高不下的房價，“限購令”出臺后，一、二線城市房價大多得到了較好的抑制，但卻讓尚未列入限購名單的二、三線城市購房者感覺到只要房價上漲到限購標準，即會步入限購的行列，使之形成限購預期，從而限購變成催購，催漲了二、三線城市房價。對于投資性、投機性購房者來說，由于限購不僅限制了他們在一、二線城市的購房資格，而且還可能要承受限購后造成房價下跌的風險，他們在一、二線城市房地產市場已無利可圖，加之又沒有其他的投資渠道，便紛紛轉戰尚未限購的二、三線城市“攻城掠地”，助推其房價迅速上漲，使得購房者壓力越來越大，房地產泡沫嚴重。同時,限購在一定程度上也造成了我國房地產市場出現“高庫存”的現象，為了救市，2014年各大城市陸續取消限購，使得房地產市場有所回暖。

4我國房地產 “新政”的不足之處

近年來，雖然我國政府先后多次出臺房地產調控政策，取得了一些成效，但是仍存在不足之處，主要表現為以下幾個方面：

4.1政府調控先天的局限性

政府調控，干預房地產市場，是一種彌補房地產市場不足的有效手段，但若想真正做到遏制房價，推動房地產市場健康發展，還需依賴市場自身的調節機制，使其按照價值規律理性回歸。一是政府出臺“新政”干預房地產市場，若干預不夠，則難以達到調控的目的，若干預過多，則適得其反，如何把握干預力度仍值得深入思考；二是政府出臺“新政”干預房地產市場，若干預不當，則可能在一定程度上削弱市場配置的效率；三是過度的需求是目前房地產市場火熱的重要原因，但是“新政”對需求的抑制只浮于表面，未能從根本上削弱資金流入房地產市場的動力，沒有很好地發揮市場配置資源的作用。因此，政府調控短期內不可能解決所有問題，主要還要靠市場自身的長期調節。

4.2住房保障體系仍不夠完善

近年來，我國房價持續高漲，買房難的問題嚴重困擾著我國民眾，影響人民的日常生活，同時也在一定程度上制約我國經濟的健康發展。為此，我國政府積極調控房地產市場，并把住房保障體系建設作為調控政策的一項重要內容，但由于建設資金落實不到位，加之地方政府實施的措施不當，使得我國住房保障體系的建設速度仍然十分的緩慢。目前，我國的住房保障體系主要包括住房公積金、經濟適用房、限價房、廉租房和公租房等。一些大中型城市已經開始逐步完善住房保障體系，但仍然存在不少問題，如還有部分城市尚未建立經濟適用房、廉租房等制度；廉租房、公租房等保障性住房建設資金籌集渠道過窄，資金落實不到位，保障對象覆蓋面較??；保障性住房監督管理機制不健全，保障對象定位不準，不少保障房源分配給了住房充足的市民，而真正需要的市民卻得不到應有的保障；住房公積金覆蓋率不高等。

4.3力度有限，調控效果不佳

近年來，我國出臺一系列的房地產調控政策，如2005年“國八條”、2006年“國六條”、2007年“9·27房貸新政”、2008年“國十三條”、2009年“國四條”、2010年新“國十條”、2011年新“國八條”，2013年“國五條”等，這些調控政策雖然在短期內產生了一定的成效，但力度有限，總體執行效果不佳。一是出臺的調控政策中多是對舊政策的修訂、補充，尚未出臺根本性的措施，如構建起一個由土地、稅收、信貸、行政問責等多種調控手段有機組合而成并能有效發揮效力的長效調控機制，在全國范圍內推開征收房產稅、空置稅、進行地方財政制度改革等，以至于規范房地產市場、遏制房價的目的難以實現；二是在當前的政績考核體制下，各級地方政府把財政收入最大化和地方經濟增長作為效益目標，為了在各地區經濟競爭中獲得優勢，他們在進行地區經濟的規劃時，往往更傾向于短期效益和稅收貢獻較強的房地產行業，并把房地產稅收和土地出讓收入作為地方財政收入的主要來源，不斷的推高地價、房價，調控房價與地方政府尋求地區經濟發展之間在一定程度上出現了矛盾。然而，調控政策能否落實與執行到位，關鍵在于地方政府的執行效力，要讓地方政府違背自己的意愿，為全面追求房地產調控效果，而放棄地區經濟發展，這無疑給執行帶來了阻力，執行效力有限，調控效果自然不佳。

5促進我國三線城市房地產市場健康發展的對策

為促進我國三線城市房地產市場健康發展，解決三線城市中低收入者購房難的問題和抑制當前的高房價，我們應該做好以下幾點：

5.1加快國家財政體制改革

1994年我國實行的分稅制改革，提高了中央財政收入在總財政收入中的比重，為中央政府擴大了財源，有效扭轉了中央財政困難的局面，中央財政的財力不斷壯大，而地方政府的財權卻日漸萎縮，于此同時，地方政府需要承擔的責任非但沒有減少，反倒水漲船高，地方政府的財權和事權不匹配問題日趨嚴重。地方政府缺乏可持續發展的財政汲取能力，紛紛把目光投向土地開發方面，將土地出讓金作為地方財政收入的主要來源。土地使用權出讓金是指國有土地在一定年限內批租使用時一次性收取的費用，它既能使地方政府財政收入在短期內大幅度的增加，又能為當地的GDP發展注入強大的動力，而GDP和財政收入又是考核地方政績的重要指標。在政績的誘導下，地方政府對“土地財政”趨之若鶩，以大量的出讓土地為代價，不斷推高地價，謀求更多的財政收入，以至于“地王”事件頻現。土地的價格作為房價的重要組成部分，要抑制當前高房價應先從壓低地價入手。因此，我國中央政府應加快推進國家財政體制改革，通過改革，開拓地方政府財政收入的新增長點，提高地方政府非土地財政收入的比重，以徹底改變地方政府對“土地財政”的過度依賴的現狀，這樣我國高漲的房價才具備下行的可能。

5.2大力推進保障性住房建設

大力推進保障性住房建設，確保全民住有所居，是政府調控房地產市場的重要手段，能有效緩解高房價引起的社會問題與矛盾沖突，促進社會的和諧發展。從經濟學的角度分析，當某一商品具備不可替代的特性時，那么這種商品一旦出現供不應求的情況，價格就會瘋狂飆升，但是若能找到能取代它的商品，就能在一定程度上發揮調節作用，抑制其價格的上漲。當前，發達國家商品房在整個住房供應體系中占比一般為25%，保障性住房所占比例非常高。而我國商品房在整個住房供應體系中占比高達90%以上，三線城市更是如此，商品房一手遮天，這正是我國房價長期居高不下的癥結所在。因此，我國政府應大力推進經濟適用房、限價房、廉租房、公租房等保障性住房建設，通過法律法規保障其土地供應，并提供相應的資金補貼保障其建設，嚴格制定保障性住房的分配標準，嚴打各種擾亂房地產市場正常秩序的違法違規行為，將大量的保障性住房推向市場，作為商品房的替代品，減少商品房的潛在需求，以利于抑制當前商品房價格的非理性上漲，使得當前高漲的房價逐步實現軟著陸，回歸理性，全面實現人民群眾住有所居的目標，從而有效消除高房價給社會和經濟帶了的一系列負面影響。

5.3研究開征房產稅、空置稅等“懲罰性稅收”

近年來，我國的投機性購房占據了絕對比例，加之各地的炒房團來勢洶洶，紛紛加入到搶購熱潮中，無論給剛性需求購房者，還是投資性需求購房者，都帶來了巨大的壓力，使原已激烈的需求競爭愈演愈烈，房價在供不應求的局勢下不斷攀升，過高的房價使得許多剛性需求購房者望房心嘆，各地住房空置率居高不下，目前我國已有十多個城市出現“鬼城”問題。投機者為何如此瘋狂，歸根結底是我國對房產持有環節缺少相應的稅負，這就給投機者的投機行為提供了良好環境，以至于出現高空置率和高房價并存的局面。因此，我國應盡快完善征收房產保有環節稅的相關法律法規，在全國范圍內推開征收房產稅、空置稅、遺產稅等等“懲罰性稅收”，以增加多套房所有者的持有成本，用稅收杠桿來迫使多套房擁有者釋放手中的空置房和存量房，這樣不僅可以避免房屋空置造成的資源浪費和房價上漲的預期，平抑我國當前畸形的市場供需，還能使我國大量的投機性購房需求得到有效遏制，使政府調控房地產市場出實效。

6結語

本研究的主要影響和啟示：通過對我國房地產市場住房空置率直逼警戒線，供需結構不合理，房價依然偏高等現狀及我國近年來實施的一系列房地產“新政”對三線城市房價的影響研究，明確指出我國房地產“新政”目前還存在政府調控先天的局限性，住房保障體系仍不夠完善，力度有限，調控效果不佳等問題，通過對促進我國三線城市房地產市場健康發展的具體路徑研究，明確指出其重點方向為加快國家財政體制改革，大力推進保障性住房建設，研究開征房產稅、空置稅等“懲罰性稅收”。本文將對深入開展促進我國三線城市房地產市場健康發展問題研究，加快其理論體系的完善，解決三線城市中低收入者購房難的問題和抑制目前的高房價，具有一定的理論和現實意義。

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[責任編輯：江雪]

[收稿日期]2016-01-27

[基金項目]2015年度三明市社科規劃立項課題《房地產"新政"對三線城市房價的影響及對策研究(以三明為例)》(項目編號：Y1522)。

[作者簡介]高娟(1984-)，女，福建南平人，工程師，主要從事房地產經濟、工程管理研究。

[中圖分類號]F293

[文獻標識碼]A

[文章編號]1671-5330(2016)02-0153-04