通貨膨脹預(yù)期下的房地產(chǎn)行業(yè)成本管理研究

魏巖紅

摘要：中國(guó)經(jīng)濟(jì)在最近幾十年的時(shí)間里，發(fā)展迅猛，人們生活水平大幅提高，物質(zhì)生活極大豐富。人們需求得到充分滿(mǎn)足的過(guò)程，就是需求拉動(dòng)下通貨膨脹形成的過(guò)程。生活處處不難發(fā)現(xiàn)，很多東西的價(jià)格都比以前上漲的幾倍，甚至幾十倍。GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)的物價(jià)上漲是理性的。同時(shí)，由于原料價(jià)格的上漲及人員工資的提高，企業(yè)的成本必將大幅增加，第二種通貨形式，成本推動(dòng)膨脹隨之產(chǎn)生。既然通貨膨脹不可避免，那么我們就來(lái)分析一下通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理。本文主要對(duì)通貨膨脹預(yù)期下的房地產(chǎn)行業(yè)成本管理研究。

關(guān)鍵詞：通貨膨脹；房地產(chǎn)行業(yè)；成本管理

通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的常態(tài)反應(yīng)，應(yīng)正確看待，積極應(yīng)對(duì)。中國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)整體通貨膨脹率從2004的3.9%增加到2008年的5.9%，其中房地產(chǎn)行業(yè)的月均漲幅超過(guò)5.7%，有些月份甚至達(dá)到12%，總體漲幅超過(guò)300%。在當(dāng)前通貨膨脹壓力較大的經(jīng)濟(jì)背景下，眾多企業(yè)面臨成本大幅增加的局面，利潤(rùn)減少甚至虧損，難以逃脫市場(chǎng)淘汰的命運(yùn)，企業(yè)要想在嚴(yán)峻的形勢(shì)中找到生機(jī)，成本管理就顯得非常重要。

一、房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目構(gòu)成

房地產(chǎn)成本可以分為采購(gòu)成本，開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)營(yíng)成本。具體項(xiàng)目包括，土地費(fèi)用，前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)，管理費(fèi)用，稅費(fèi)，和其他費(fèi)用。

二、目前房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

改革開(kāi)放的幾十年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，老百姓手里有了越來(lái)越多的資本積累。買(mǎi)房置業(yè)是中國(guó)老百姓最熱衷的投資方式。農(nóng)村的孩子去城里上學(xué)，大學(xué)的升學(xué)率逐年提成。造成人口流動(dòng)大。這部分人要安居，也成了很重要一部分購(gòu)房者。越來(lái)越的老百姓要提高居住環(huán)境，所以改善性住房應(yīng)運(yùn)而生。這種對(duì)房地產(chǎn)的需要，使得最近十年，開(kāi)發(fā)的小區(qū)像雨后春筍一樣，而且遍布城市的東南西北。房地產(chǎn)企業(yè)的春天來(lái)了。房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)一樣，企業(yè)的最終目標(biāo)。就是企業(yè)價(jià)值的最大化。包含權(quán)益資本投資收益的利潤(rùn)和負(fù)債資本投資利息。成本和利潤(rùn)從來(lái)都是此消彼長(zhǎng)的。在追求利潤(rùn)的過(guò)程中。如何降低成本，是考核管理者能力的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)，成本項(xiàng)目比較多。除了國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)管理行政收費(fèi)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售及售后服務(wù)過(guò)程中都涉及很多的成本費(fèi)用項(xiàng)目。

三、通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的成本管理措施

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格按照政府整體規(guī)劃，確定小區(qū)整體風(fēng)格；按商品房用途不同，如多層、高層、商用、公寓、寫(xiě)字樓及地理位置、采光方向，來(lái)安排樓宇的排列、朝向、樓層，公共配套設(shè)施，如物業(yè)用房、社區(qū)、休閑中心、幼兒園等場(chǎng)所的具體建筑地點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的第一步非常重要。設(shè)計(jì)階段不發(fā)生直接成本費(fèi)用，但是一旦設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)問(wèn)題或做更改，就要拆除建好的設(shè)施，就會(huì)造成二次材料及人工成本費(fèi)用。

（二）工程招標(biāo)階段，省錢(qián)不省質(zhì)量，在招標(biāo)和談合同時(shí)，把造價(jià)壓得很低，不給對(duì)方留有合理的利潤(rùn)空間，使施工企業(yè)被迫降低產(chǎn)品質(zhì)量，往往不得不反工重做，造成更大的浪費(fèi)，同時(shí)也損害的公司的品牌。施工企業(yè)主要就是人工成本和材料成本，如果合同成本過(guò)低，勢(shì)必材料質(zhì)量降低一個(gè)檔次，或者數(shù)量不夠，直接影響房屋質(zhì)量，很多隱蔽工程，如果質(zhì)量出了問(wèn)題，在事后的維修過(guò)程中維修成本甚至大大超過(guò)原來(lái)的建筑成本。另外一個(gè)就是工人的人工成本，不能按時(shí)支付工人工資。一個(gè)人就是一個(gè)家庭，直接影響幾百個(gè)家庭的安定，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)拖欠農(nóng)民工工資的事情非常重視，一旦事情擴(kuò)大，政府部門(mén)介入，直接影響企業(yè)形象，嚴(yán)重會(huì)造成房產(chǎn)滯銷(xiāo)。

（三）建筑施工階段，房地產(chǎn)成本構(gòu)成除了土地出讓金，建筑施工成本是非常大的一部分。也是對(duì)通貨膨脹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響最大的一部分。大量可以批量生產(chǎn)的材料。如電梯，塑鋼窗，防盜門(mén)等可以采用甲方統(tǒng)一采購(gòu)的方式，集中統(tǒng)一采購(gòu)提高成本的談判空間，規(guī)格顏色一直。分散采購(gòu)廠家不同，價(jià)格不同，規(guī)格顏色也會(huì)出現(xiàn)差異，容易造成進(jìn)戶(hù)后客訴。簽訂建筑施工合同時(shí)，可以適當(dāng)提高保證金的比例和金額，工程類(lèi)一般的質(zhì)保期都在三年到五年不等，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，需要大面積維修，那么用現(xiàn)在的物價(jià)水平支付五年后的維修費(fèi)，一定會(huì)出現(xiàn)赤字。所以在簽訂施工合同的時(shí)候要考慮到這三五年的時(shí)間成本價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)督是通過(guò)聘請(qǐng)第三方監(jiān)理公司來(lái)實(shí)現(xiàn)的。監(jiān)理員主要就是監(jiān)督整個(gè)施工過(guò)程中的材料質(zhì)量，數(shù)量，是否按標(biāo)準(zhǔn)施工程序施工。監(jiān)理人員作為第三方對(duì)房屋質(zhì)量起到絕對(duì)的監(jiān)督作用，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度要求沒(méi)有監(jiān)理人員簽字，主要材料及工程進(jìn)度款是不準(zhǔn)支付的。加強(qiáng)監(jiān)理人員的職業(yè)水平，規(guī)范施工，減少不必要的重復(fù)施工，加快工程進(jìn)度。第四、銷(xiāo)售階段，銷(xiāo)售階段的現(xiàn)金流量主要是正的現(xiàn)金流入，成本多是無(wú)形的廣告宣傳費(fèi)，展會(huì)費(fèi)用等，無(wú)形費(fèi)用相對(duì)于材料人力等有形成本費(fèi)用，控制起來(lái)更難，隨意性更大。一周做五天的廣告和做七天的廣告，效果未必相差很多，但是費(fèi)用卻多付出很多。一年各類(lèi)房展會(huì)會(huì)舉辦很多次，每次展會(huì)的費(fèi)用包括場(chǎng)地、人員、禮品、展位布置需要消耗大量的人財(cái)物，收效如何就要看房展會(huì)的規(guī)模及本公司的宣傳效果。選擇一兩個(gè)有影響力的展會(huì)，做好會(huì)前的宣傳工作，制定好展會(huì)上簽單的具體優(yōu)惠政策，做好來(lái)訪登記，會(huì)后做必要的回訪。即使這次沒(méi)有成交，如果本次服務(wù)熱情、周到，告知預(yù)期小區(qū)的發(fā)展及價(jià)格方面的優(yōu)惠動(dòng)向，也會(huì)將其變成一個(gè)潛在的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，人們更相信已經(jīng)購(gòu)置房產(chǎn)的業(yè)主對(duì)該小區(qū)的評(píng)價(jià)，這種老帶新的銷(xiāo)售方式，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用少，效果好。

（四）要推行以人為本，不斷提高員工的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段都離不開(kāi)人員，4%的成本影響另外96%的成本。4%的成本主要指管理費(fèi)用，包括辦公費(fèi)、接待費(fèi)用、員工薪酬等，房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)均由人來(lái)完成，人的活動(dòng)在成本發(fā)生的各個(gè)階段占主導(dǎo)地位，員工的素質(zhì)和技能是成本控制的重要因素，制定各崗位不定期的學(xué)習(xí)培訓(xùn)計(jì)劃，緊跟國(guó)家政策的發(fā)展步伐，享受到各項(xiàng)政策制度優(yōu)惠。人們常說(shuō)，向管理要效益。一個(gè)公司的管理人員對(duì)公司發(fā)展起著非常重要的作用。一名員工的成本包括，工資、獎(jiǎng)金、福利、保險(xiǎn)、勞保用品、辦公設(shè)備、辦公地點(diǎn)、消耗品、教育培訓(xùn)基金等等。一旦公司解聘一個(gè)員工，那么之前投入到這個(gè)員工身上的成本就要終止分?jǐn)?，還要再聘用員工，重新招聘、培訓(xùn)、試崗，時(shí)間成本也會(huì)加大。聘用一名員工的成本是相對(duì)固定，但是一名員工能為企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值卻是不可估量的，一個(gè)建議、一個(gè)想法都可能會(huì)給公司帶來(lái)巨大的收益。同時(shí)，作為參與公司決策的管理者（非所有者）如果出于個(gè)人利益考慮而做出了損害公司利益的決定，給公司造成的損失也許會(huì)是毀滅性的，所以要求公司在選聘人員的時(shí)候必須注重德才兼?zhèn)洹Ｓ胁艧o(wú)德的人，即便再有能力，也是不能錄用的。人，企業(yè)之根本也。

（五）建立一套正規(guī)的企業(yè)成本管理控制體系，是成本管理的基礎(chǔ)。

嚴(yán)格按照管理制度執(zhí)行是降低成本的關(guān)鍵，不要讓制度變成空擺設(shè)。比如，公司制定好了開(kāi)工日期、竣工日期、進(jìn)戶(hù)日期、就要嚴(yán)格按照時(shí)間表來(lái)安排各項(xiàng)工作。建筑公司要按期交工，否則臨到進(jìn)戶(hù)日期了，一定會(huì)趕工期，質(zhì)量難以保證，公司信譽(yù)下降，因趕工或延期交房造成的成本增加和違約金難以估計(jì)。銷(xiāo)售人員是第一個(gè)面向客戶(hù)的公司人員，也是整個(gè)售房過(guò)程中代表公司向客戶(hù)承諾最多的人員。加強(qiáng)銷(xiāo)售人員話術(shù)規(guī)范性的同時(shí)，要求公司能夠按照預(yù)定的工程進(jìn)度按期完成。相關(guān)配套設(shè)施，園林綠化等具體情況都要在銷(xiāo)售過(guò)程中由銷(xiāo)售人員向購(gòu)房者明確闡述，避免日后客訴。誠(chéng)信是一個(gè)公司形象的重要指標(biāo)，不要輕易許諾，更不要輕易失信于廣大業(yè)主。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉芬.關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用項(xiàng)目成本管理的探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（06）.

（作者單位：哈爾濱中騰物業(yè)管理有限公司）