關于對不動產登記制度若干問題的研究

【摘 要】權利人通過申請，便能夠在專門的登記機構將私人不動產的相關內容進行登記，這種行為叫做不動產登記，這種行為也可以看做“物權變動”的結果。不動產登記產生于市場經濟又服務于市場經濟，登記制度的統一對登記工作有著重要的影響。目前不動產登記機關責任制仍存在問題，制度的不完善不但有失公平，還會引起不必要的糾紛，使不動產的相關責任人蒙受損失，登記機關責任制的完善勢在必行。

【關鍵詞】不動產登記 統一 責任制 糾紛 公平

本文首先對不動產做了簡單的介紹，其次對不動產登記制度中存在的問題進行了分析，主要涉及到相關部門的責任機制不完善、權利與義務不統一、登記機關不集中以及登記機關收費存在的問題，出現重復抵押、登記不便、登記程序不統一、信息缺失等現象，不動產登記制度的完善能更好的服務于社會，服務于市場經濟。在另一方面也體現出社會的公平性，責任與義務的統一性，下文將對不動產登記制度中存在的問題進行研究。

1什么是不動產登記

（1）不動產登記概況。不動產登記是一項物權制度，由《中華人民共和國物權法》確立后實施。還可以理解為一種物權公示的手段，服務于權利人或利害關系人。不動產登記的行為不能被當做行政機關的行政管理行為，它是一種能夠產生司法效果的事實行為。不動產的登記需提前申請，不動產的物權和發生變動的事項，必須通過相關國家專職部門進行記載。

（2）不動產登記的性質。不動產的登記是一種法律行為，具有法律屬性。該種行為能夠產生司法效果，其性質可簡單概括為以下幾種：1）證明行為的性質；2）公法行為的性質；3）司法行為的性質。

（3）不動產登記的功能。市場經濟的需求在不斷健全的過程中，不動產登記制度隨之產生并完善。不動產登記制度的統一是市場經濟的要求也是需要，關系到每個人的自身利益，這也是該制度的意義所在。如果站在經濟學的角度來分析，這一制度是為市場經濟服務的。然而要發揮出不動產登記制度的經濟學價值，首先要發揮出其主導作用。若在主導作用都不能實現的情況下，其他價值無異于天方夜譚。不動產交易市場的產權基礎的確立更要歸功于不動產統一登記的功勞。不動產的統一登記制度關系并影響著不動產的衍生價值。其他與不動產相關的制度都與不動產的登記制度息息相關。

不動產登記制度的設計是非常關鍵的，在不把反腐需求作為出發點和落腳點的前提下，建立并完善統一的不動產登記制度，才能從本質上解決登記問題，更能體現市場經濟的核心價值。

2不動產登記制度現狀

2.1登記機關的責任機制尚不完善

錯記、漏記、丟失等不良現象在目前的登記機關登記工作中時有發生，相關的當事人也會因為登記工作的疏漏受到不同程度的損失。但是登記機關對此行為并不重視，更有甚者推卸責任，導致責任人權利不能得到落實。但是登記機關的收費卻有著詳細的規定，登記機關收費的權力和應盡的義務不統一，嚴重影響了不動產登記的公平性。

在不動產的登記中存在著不公平，有了不公平必定會引起糾紛，針對這一問題，相關的登記部門應該對自身的責任提起重視，達到責任與義務的統一。然而登記機關責任感的缺失主要表現在對所登記的內容不負責任，直接影響了對登記義務的審查。法人中的法人以個人名義對不動產進行買賣或抵押，一旦不動產的使用權被查封，直接導致抵押權落空。

2.2登記機關不集中

我國的不動產相關的登記機關不統一，主要是由于我國的不動產登記制度的不完善。登記機關比較分散，在我國的擔保法中只對房產管理、林業管理、運輸工具的登記、土地管理、工商行政管理等幾個部門做出了相關的規定，不動產登記制度的適用范圍比較小，為了能夠是固定資源得到中分的利用需要擴大其適用范圍，只有這樣才能使更多的主體資源得到利用，物權種類的增加從側面體現出財產主體的多元化。但是目前的情況是不動產種類繁多，沒有相關規定的制約和引導就不能對一些不動產進行合理登記，從而使當事人的個人資產受到損失。登記體制的繁瑣復雜也逐漸表現出其弊端，抵押出現重復，責任人登記不便，交易秩序混亂，登記信息不全面，在利益的誘惑下登記部分審查工作流于形式。

隨著物權制度的發展，必然會形成在土地之上有越來越多的物權將會設立的情況，但從登記制度角度講，應當建立以土地登記為中心的登記制度。現在的不動產登記的核心，也就是土地的登記問題。各種權利實際上都是在土地之上形成的，圍繞著土地使用權而展開的，所以建立以土地登記為中心的登記制度，是十分必要的。

2.3登記機關收費不合理

登記費用應該按照相關比例，以財產標的金額為準。站在社會管理和社會服務的角度來看，根據財產標進行收費尚無標準的依據。所有的物權登記，無論大小，都遵循一樣的程序。不動產登記最初僅僅是國家征稅的依據，后來私有制發展到一定的程度產生了不動產的登記制度，這一制度雖然得到了《物權法》的確認，但是缺乏同一性。

2.4登記失誤的賠償標準沒有具體的規定

由登記人員工作失誤等導致的過錯，在我國目前的法律法規中沒有相關的賠償規定，這也是登記機關相關人員的權利義務失去平衡的客觀原因，登記部門對收費的標準是比較完善的，但是對于賠償卻沒有相應的標準，表現出登記機關的責任感缺失，登記義務不能落到實處，使登記的公信力直接下降。對于賠償問題《物權法》中的規定也是比較簡單的。

在相關的法律制度中對不動產的登記的相關要求與規定的不夠具體，在計劃經濟長期的影響下，市場上的不動產能夠正常流通的還不夠全面，所以會有很大一部分不動產不能被列入不動產登記的行列。在計劃經濟時期有很多不動產都屬于國家所有，鐵路、公路、管道、電網等的經營權都是國家壟斷企業所有，這樣一來市場競爭以及市場交易不會對其產生影響。當前的這些“國家行業”對市場局部開放也是受到市場經濟影響的結果。這些特殊的不動產進入市場并不簡單，而是在一定的條件下發生的，所以它們的登記該從屬于哪個部門都是需要國家來規定的。沒有集體的規定必定會影響到該不動產的正確合理登記。

3結語

在市場經濟飛速發展的今天，不動產對于個人與社會的作用越來越大。然而，不動產登記制度中依然存在著較多的問題，相關部門的責任機制不完善、權利與義務不統一、登記機關不集中以及登記機關收費存在的問題，這些都是值得社會和個人關注的。在不動產不斷受到重視的過程中，不動產登記制度也應該逐漸得到完善，只有這樣不動產登記制度才能更好的服務于社會，服務于市場經濟。不動產登記制度的完善在另一方面也體現出社會的公平性，責任與義務的統一性，對社會的安定也有著一定的影響。

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作者簡介：馬瑗苑（1973—），女，云南景洪人，回族，碩士研究生，工程師，在國土系統多年從事土地測繪、土地登記、土地儲備、土地資源管理等工作。