基于供應鏈管理分析商業地產工程成本

摘 要：隨著經濟的快速發展和城鎮化進程的推進，城市生活環境和水平的不斷提高，人們對于日常的吃穿住行更加的講究。如何根據房地產行業發展的實際需求和國家的相關政策導向快速發展，成為每一位房地產商或者房地產公司所關心的問題，更是關系的城市社會發展的問題。供應鏈管理是基于市場的供求關系進行分析市場未來發展的趨勢，進而進行商業投資活動。本文主要介紹供應鏈的相關理論知識，然后，利用供應鏈管理理論為房地產行業工程成本控制提出一些切實可行的解決策略，促進商業房地產行業的平穩、快速發展。

關鍵詞：供應鏈管理；商業地產；工程管理；成本控制

近年來，隨著中國經濟的快速發展，以及城鎮化進程的推進，農村人口大量涌入城市，使得城市的住房問題日益嚴重，看準商機的地產投資人加大了投資力度，各種商業地產項目如雨后春筍般涌現，中國房地產市場迎來了一個前所未有的發展機遇。雖然過去中國房地產行業快速發展，獲得了良好的市場環境，但是隨著其快速發展，其發展模式出現了一些問題，加之勞動力成本增加和國家政策的改變，使得房地產行業的發展陷入了“危機”。因此，進行工程成本管理成為目前房地產行業實現快速、平穩發展的關鍵。處理好房地產行業產業鏈上下游企業之間的利益關系，保證房地產行業實現可持續健康發展。

一、供應鏈管理概述

（一）供應鏈概念

供應鏈這一詞語最早出現在西方經濟學中，西方發達國家對于經濟發展研究的比較多。改革開放之后，隨著國外更多資本進入我國，我國經濟的復蘇，開始有更多的專家學者開始研究經濟學。現代對于供應鏈的普遍認識是，供應鏈（Supply Chain）是某一企業根據自己在整個產業鏈中所處的位置，分析其上下游企業與之的利益關系，如何利用上游企業得到原料、設備、服務，通過自身轉化成為有價值的產品，然后提供給下游企業的過程，這一過程涉及到了信息、資本、產品、服務的提供與銷售的完整鏈式流動過程，因此被稱為供應鏈。這種鏈式結構可以便于企業更好的實現成本的控制和管理，提高企業的利潤，獲得更大的市場競爭力。因此被西方國家企業廣發采用，但是這種管理方法在我國還處于起步階段，商業地產行業的發展模式符合供應鏈管理的要求，而且這一管理理念在發達國家商業地產行業應用的十分成熟，因此希望在我國能夠得到應用，解決當前商業地產發展的困境。

（二）供應鏈的特點

（1）增值性。供應鏈是一個鏈式結構，從最初級的原料到最后的產品，中間加入了各種加工和服務。不同的產品在其形成過程中的不同階段進行增值，達到進入市場的要求之后進入市場，實現企價值。一些產品形成過程只經歷一次加工或者服務，其增值一次，但是有一些產品是在加工過程中，每一階段都有增值，可以根據不同需求在不同的階段進行銷售實現企價值。

（2）動態性。供應鏈的實時性極強，不但受到下游企業的銷售狀況的影響，也受到上游原材料和服務提供的影響，它不是一成不變，需要管理者隨時掌握上下游企業的經營狀況以及原料的供應與產品的銷售情況。只有實時掌握相關信息，才能實現最優化的科學管理，便于控制企業的運營成本。

（3）復雜性。供應鏈上連接的企業是不同類型的企業，企業的業務、管理等等都各異，這就導致供應鏈關系變得十分復雜，因此如何協調供應鏈上企業之間的合作關系成為供應鏈管理的核心內容。一些產品的供應鏈不僅涉及到國內不同地域之間的合作，而且也可能涉及到與國外企業的合作，尤其在經濟全球化深入發展的今天，這樣的供應鏈更為常見，就會涉及到不同文化的碰撞，同時供應鏈不是單一的信息流同時傳輸物流、服務流等各種類型信息使供應鏈異常復雜。

（4）交叉性。不同的供應鏈可以通過中間節點進行交叉，同一個企業既可以成為上游企業，也可以成為下游企業，通過供應鏈的相互交叉，就可以形成供應網絡，使得供應鏈更為復雜。通過供應鏈形成的供應網絡極大發揮供應鏈的價值，提高了供應鏈管理的效率。

（5）服務性。供應鏈在企業管理中的應用主要是以本企業作為核心企業，通過研究企業自身的經營狀況，同時重點分析供應鏈上下游企業的各種變動對于本企業的影響。供應鏈管理就是為那些有產品或者服務需求的人群進行服務，這是供應鏈形成的根本原因池是推動供應鏈發展的動力。供應鏈為更好的發展就必須具備服務性，以市場需求作為發展目標并隨著市場需求變動不斷改進。

（三）商業地產供應鏈工程成本管理

通過將成本管理的相關理論應用于供應鏈管理中形成了供應鏈成本管理，是統籌了供應鏈運行過程中，產品從原料到最后成為產品銷售出去的全過程，供應鏈成本就是在供應鏈運行過程中所產生的所有的費用，包括研發費用、設計費用、生產設備采購費用、管理費用、原材料的采購費用、加工費用、服務費用、運輸費用、分銷費用等等為實現產品價值而產生的所有費用。基于本企業的供應鏈成本管理，從原材料的供應開始到產品最終在市場上分銷和銷售，它反映了產品在生產過程中，供應鏈上企業之間的成本控制戰略，供應鏈的每個節點企業努力降低成本，實現自己企業利潤的最大化。而供應鏈各節點企業實現成本的最小化，整個供應鏈就實現了利潤的最大化。

商業房地產供應鏈也不例外，也分為上游企業、下游企業和商業房地產商這三大部分，所以從供應鏈的角度看商業地產，可以將其工程成本劃分為上游供應鏈成本，商業地產商成本和供應鏈下游成本。商業地產上游成本主要來源于房地產項目的準備階段產生的費用，包括土地開發成本、資本成本等；商業地產商的成本指的是房地產項目實施階段，包括房地產建設和安裝成本，房地產開發企業的管理成本和開發成本，商業地產供應鏈下游成本是指房地產銷售階段產生的成本，包括房地產經紀機構運行成本、物業管理成本。

二、商業地產供應鏈管理工程成本控制策略

（一）地產供應鏈上游成本控制策略

商業地產供應鏈上游成本主要包括：土地開發成本、資金利用成本、勘察成本、設計成本、咨詢成本等，土地開發成本與資金利用成本是商業地產成本主要關注的對象，其占到供應鏈上游成本的一半以上，因此，重點討論這兩項成本控制的策略。

（1）土地開發成本控制。目前我國地產市場中對土地的壟斷現象十分普遍，地產市場開放程度不高使得土地的利用成本難以控制。土地成本主要受國家和當地政府的宏觀政策影響，也會受到當地社會經濟發展狀況的影響。目前對于土地用于商業地產開發沒有明確的定價標準。因此，地產開發企業應了解開發當地的各項土地政策，以及招商引資的優惠政策，切實利用好優惠政策，實現對土地開發成本控制。

（2）資金利用成本的控制。控制房地產的資金利用成本主要從降低負債率、降低貸款利率、縮短項目開發周期、提高資金回收利用效率方面考慮。在貸款初期，盡量通過商業談判，降低貸款的利率，保證資金利用成本在可控的范圍內，不能只為了能夠貸款，貸款利率高出企業的實際承擔能力。通過自籌、融資等方式進行商業地產開發的籌資，減少企業的負債情況。采用新的管理方法或者施工采用新工藝、新技術、新產品，實現企業縮短項目開發的周期，降低企業償還的貸款利息。實行分階段開發，對于已開發完成的商業地產及時的銷售，實現資金的快速回籠，降低企業因為缺乏資金流而產生的各種問題。

（二）地產工程供應鏈本企業成本控制策略

本企業成本主要包括建筑安裝成本、地產開發企業自身管理成本和地產開發企業支付的開發成本三部分，本企業成本控制的關鍵環節是地產開發企業自身管理成本中的管理費用。管理水平的高低直接決定了管理費用的開支，房地產開發企業按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個人在工作中時刻注意節約成本，使企業各項成本要素都得到充分的管理。

（三）地產工程供應鏈下游成本控制策略

在下游成本控制的關鍵是企業銷售成本。銷售渠道的選擇決定了營銷的節本策略，銷售成本是下游企業成本的主要組成部分。銷售策略是否合理，企業的業務水平和企業的盈利能力都是影響銷售成本的主要因素。為了提高企業的銷售能力，降低銷售成本，通過聘請專業的銷售人員，制定合理的營銷計劃，通過各種宣傳本地區的特點，努力贏得最大的銷售利潤。

商業地產開發工程項目具有開發周期長、資金投入大、成本控制難度大等問題，本文主要利用供應鏈管理理論對商業地產工程成本控制進行了分析，提出了一些商業地產工程成本控制策略。

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作者簡介：

姜保瑋，男，中國人民大學在職研究生，技術經濟及管理，項目管理方向。

（作者單位：金融街惠州置業有限公司）