房地產估價風險分析與防范

白新華

摘要：房地產估價風險發生將會給房地產估價相關利益主體帶來巨大經濟損失。因此，估價風險的規避與防范有其現實意義。房地產估價風險的防范應以政府為主導，相關各部門齊心協力共同完成。

關鍵詞：房地產估價；風險；估價機構

一、引言

近年來，房地產行業及其相關產業的興旺發展促使了估價行業業務量的急劇增加。數量的增加不僅僅體現在數量上，業務類型也變得更加多元：除房地產抵押估價、房地產交易估價等傳統估價業務類型外，又出現了房地產資產證券化估價、房地產保險估價等新興業務類型。這就意味著更多的行業和更多的估價報告使用者對房地產估價結果寄予更多的期望，房地產估價機構和估價師要承擔更大的責任。然而，在業務量增加的同時房地產估價所以引起的訴訟糾紛也日益增加，房地產估價風險帶來的問題亟需解決。

二、房地產估價風險誘因

房地產估價風險指的是評估結果與房地產客觀價格發生了超過允許范圍內的誤差。根據其產生的原因不同，分為客觀原因引起的風險和主觀原因引起的風險。

（一）客觀原因

客觀原因產生的房地產估價風險往往具有普遍性和系統性，具體表現在以下幾個方面。

1. 房地產估價法律法規的不完善和漏洞

與房地產估價相關的法律中，只有《城市房地產管理法》有涉及到房地產估價的條款，但未對其具體操作列出明確條款。在法規條例這個層次上也僅有1999年建設部頒布的《房地產估價規范》，一直沿用至今。作為房地產估價具體操作規范層面上的最高指導性文件，《房地產估價規范》中有很多細則已經無法適應新經濟時代的需要，甚至存在漏洞。《房地產估價規范》沒有對一些新的估價業務類型做出詳細的規定，使得估價師在估價工作過程中存在自由裁量范圍過大，從而帶來估價結果的偏差。此外，《估價機構管理辦法》和《估價師注冊管理辦法》也存在與當前行業穩定有序發展相矛盾的個別相關規定，成為房地產估價風險產生的隱患。

2. 房地產估價行業本身所固有的特點和性質

房地產估價工作是對估價對象進行價值研判的過程，是科學與藝術的有機結合。遵循其原則和規律的同時，又需要憑借估價師的主觀經驗。這一行業性質本身就無法完全規避房地產估價風險，估價機構和估價師只能不斷累積和豐富從業經驗來降低風險發生的概率。隨著新經濟形態的不斷產生，新興的房地產估價業務類型對估價師的實踐經驗積累又有了更高的要求，這在一定程度上增加房地產估價的風險。

這門學科在我國的發展時間還不長，學術界和實務界關于估價方法的運用尚存一些爭議。為數不多的幾種估價方法與紛繁復雜的估價對象之間、多種多樣的估價目的之間、各種不同的技術路線之間的矛盾，促使房地產估價行業相比較其他行業而言更容易滋生風險。

3. 信息不對稱

房地產估價程序從接受委托、草擬估價工作方案、搜集信息資料到實地查勘一系列估價工作前期準備工作，受制于委托方故意提供虛假信息、估價師分析判斷經驗不足等原因，會存在信息不對稱的現象。房地產估價師對估價對象的準確價值判斷，依賴于詳實可靠的基礎信息、合法的權利證明文件以及真實的市場成交價格等相關資料。如果這些資料出現紕漏和瑕疵，將會直接影響到估價師做出與估價對象真實價值不一致的估算，產生房地產估價風險。

4. 客觀環境的影響

如果說相關政策環境對估價行業的影響是由表及里的，那么經濟發展狀況的變化對估價行業的影響就是吹糠見米的。經濟環境的波動往往會改變房地產價格時間序列的運行軌跡，估價師如果沒有合理把握經濟環境的波動，就無法捕捉到這種運行軌跡的變化，從而產生房地產估價風險。政府部門、金融機構、社會公眾對房地產估價的功能和作用的理解和認識的偏差、法律法規制度的變遷等等，都是房地產估價風險產生的誘因。

（二）主觀原因

房地產估價風險的主觀原因主要來自于房地產估價的主體。

1. 房地產估價人員執業能力不足和職業道德風險

對估價對象做出客觀的價值判斷要求房地產估價人員要站在不偏不倚的角度上。但在實際的實務工作中，估價人員往往會收到來自各方面的誘惑。執業人員的道德觀念淡薄，較低的違規成本以及對從業人員道德操守表現考核制度的缺乏，往往會為房地產估價行業腐敗隱患的滋生提供溫床。

2. 房地產估價機構制度不健全和外源性壓力

承擔法律責任是房地產專業估價的重要特征。因此，房地產估價機構需要在公司治理結構上、人員職責分工、估價報告復審等方面設置規范的制度和估價報告質量控制程序。相反，估價機構制度性的缺陷會為其運行過程中帶來全方位的房地產估價風險。

我國房地產估價行業發展還不成熟，在某些區域存在惡性競爭的情況。為了攬取房地產估價業務，不惜采取壓低傭金、向金融機構發放費用返還等不正當收費手段，造成評估成本占估價傭金比例上升、估價機構對委托人的業務來源依賴增加等現象。于是，房地產估價機構為了迎合客戶的需要，主動對房地產估價標的進行高估或低估，無法做出公正客觀的價值判斷，擾亂經濟秩序，為今后房地產估價訴訟糾紛的產生種下禍根。

三、房地產估價風險的防范

無論是主觀原因還是客觀原因引起的房地產估價風險，都需要對風險產生的根源進行有效控制才能達到對房地產估價風險的規避與防范。對于這二者引起的風險區別開來，客觀原因引起的風險大多屬于外源性、系統性風險，估價機構和估價人員無法通過自身努力規避并完全消除，只能通過一定的方式減低發生風險的可能性。具體來說可通過采取以下措施來防范房地產估價風險：

1. 提高房地產估價人員的技術能力和道德水平

房地產估價師注冊制度對房地產估價師的唯一準入門檻是全國統一考試，也就是說通過了每年舉辦的執業資格考試就可以拿到行業的執業資格。而這個考試相比較于其他行業的執業資格考試而言，比如注冊會計師考試等，考試難度相對較低，造成一些知識水平、技術能力不足的人員混進注冊房地產估價師隊伍中來。因此，提高估價師的業務能力應該從準入考試的源頭抓起。豐富考試的手段，提高筆試難度的同時，逐步試點面試答辯的方式考核估價師的技術能力和水平。繼續教育是進行理論方法更新、添加、外延擴展和技能提高的補充性職業教育，是評估人員不斷更新理論方法的重要途徑。借鑒國外先進的經驗，通過網上視頻授課和學術論文提交的方式對估價師的繼續教育進行考核，不能將繼續教育流于空洞的口號。

在激烈的市場競爭中，估價師的職業道德約束要經受得住利益誘惑的考驗。《估價規范》的細則中沒有對估價師的職業操守做出明確規定，我國目前還沒有建立起完整的、可操作性強的對背離職業道德的行為處罰措施。因此，應首先建立房地產估價師誠信檔案制度，對估價師在執業期間的道德操守表現進行動態記錄，此項記錄將作為今后估價師所在機構晉升資質和延續注冊考核的一項重要內容。

2. 完善法律法規規范房地產估價行業

房地產估價行業的穩定有序發展，離開不了其領域相關的法律法規的細化、規范和完善。做好這一點，可以解決估價過程中諸多環節的風險規范的問題，同時這也是行業內發展內生性的需要。行業的無序、惡性競爭，估價機構和估價人員的責任劃分，估價工作的規范性細則等等，這些都需要更多房地產估價相關的法律法規細則的出臺和完善。依法治國的理念要求各行各業要在法律法規的前提下運行，然而難免會存在法律法規政策無法覆蓋到的地方。減少政策性的法律法規漏洞，為各方進行違規操作不留余地，提高估價主體風險防范意識，規范估價步驟和估價方法，這才是防范房地產估價規范的根本所在。

3. 加強估價機構內部稽核制度

估價工作從接受估價業務委托到估價報告存檔的一系列估價程序，需要在估價機構內部不同部門之間進行流轉。任何一個環節的紕漏都會帶來估價風險的發生，因此建立估價機構內部不同部門之間的內部稽核制度有十分重要的作用，同時也避免了估價師在估價工作中的絕對主導作用帶來的估價風險。具體來講，首先建立常設風險管理部門，承擔風險識別、風險管理、風險控制的角色；其次，聘請從業經驗豐富的估價師為估價報告把好最后一道關；最后，建立估價報告的質量保證體系。

參考文獻：

[1]房地產估價規范[M].中國建筑工業出版社，1999.

[2]中國房地產估價學會編.房地產估價理論與方法[M].中國物價出版社，2001.

[3]肖艷，顏哲.房地產抵押貸款業務中的弊端及相應對策[J].重慶建筑大學學報，2001（08）.

（作者單位：鄭州大學西亞斯國際學院）