經濟新常態(tài)背景下我國房地產市場長效機制建設研究

摘要：當前我國的宏觀經濟已經進入新常態(tài)，經濟增速將結束過去三十多年的高速增長而轉為中高速增長，作為國民經濟的重要組成部分，我國的房地產市場也逐漸進入新常態(tài)。過去十多年房地產市場發(fā)展的歷程充分說明，房地產市場上所表現出來的種種問題，僅僅依靠市場本身無法得到有效的解決，只靠政府的宏觀調控效果也不甚理想。文章認為經濟新常態(tài)背景下需要我們通過建設長效機制來引導房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，但是長效機制的建立不是一蹴而就的，而是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要從經濟、政治、法律、文化、社會等五個方面的機制體制來建設，每個方面都要發(fā)揮作用，形成政策合力，才能最終實現房地產市場平穩(wěn)運行和可持續(xù)發(fā)展的終極目標。

關鍵詞：經濟新常態(tài)；長效機制；可持續(xù)發(fā)展

我國的宏觀經濟如今正漸漸步入新常態(tài)，經濟增速也將告別過去三十多年的高速增長，逐步放緩為中高速增長。1998年房改以來，房地產業(yè)作為重要支柱產業(yè)和財政收入的主要來源，在我國宏觀經濟過去十多年的持續(xù)快速增長中發(fā)揮了至關重要的作用。但在經濟新常態(tài)下，由于經濟增速的放緩，房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位將受到挑戰(zhàn)，對其他產業(yè)的關聯性和帶動性也將有所降低，不可避免地對相關上下游產業(yè)的發(fā)展產生較大的影響。尤其是對依賴于房地產的地方政府而言，之前很多城市財政收入的一半以上來自房地產業(yè)，未來這個比例將逐漸降低，這對地方政府來說將是一個嚴峻挑戰(zhàn)。

政府、房地產企業(yè)和消費者都應該清醒地認識和了解新常態(tài)，主動參與和適應新常態(tài)，客觀理性的定位和審視其在國民經濟中的地位和作用。一個健康和可持續(xù)的房地產市場對整個國民經濟而言至關重要，也可以說現在我們比以往任何時期都更加需要房地產市場的健康和穩(wěn)定。房地產市場在新常態(tài)下的運行中也表現出一些新的特征和趨勢：房價將結束之前的單邊上漲趨勢，演變?yōu)殡p向波動、漲跌互現的局面；房地產投資增速將由高速增長逐漸轉為平穩(wěn)增長；政府的行政調控政策將逐漸退出，取而代之地是市場將逐步發(fā)揮決定性作用。當然也將要面臨一些難以回避的問題和矛盾，比如市場上的巨大庫存有待消化、不同等級城市的市場分化程度加劇、房地產金融風險加快暴露和釋放、城鎮(zhèn)居民收入難以承受房價高位上漲等現象。

我國過去十多年房地產市場的發(fā)展也充分說明，房地產市場上所出現的種種問題和矛盾，市場本身是難以自我修復的，政府宏觀調控的效果也往往與期望相差甚遠。以往我國房地產宏觀調控中的很多政策是臨時性和應急性的，體制機制上的深層次問題沒有得到重視，由此削弱了房地產調控的效果。因此我們必須通過建立引導房地產市場健康穩(wěn)定的長效機制來解決市場中面臨的種種問題。長效機制是長期使制度能夠正常運行并發(fā)揮預期功能的制度，更加重視政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和可預期性。構建房地產市場運行的長效機制，需要準確把握新常態(tài)下房地產市場運行的新特征和新趨勢，摸清面臨的主要問題和矛盾。而且長效機制的建設是一項系統(tǒng)工程，僅從一方面出發(fā)很難解決根本問題，需要我們遵循市場運行規(guī)律，綜合經濟機制體制、政治機制體制、法律機制體制、文化機制體制、社會機制體制等五個方面的建設，使各方面機制體制相互配合和協(xié)調，共同發(fā)力，在國家統(tǒng)一政策目標的指導之下，最終實現市場的平穩(wěn)運行和可持續(xù)發(fā)展的終極目標。

一、 經濟機制體制：深化改革，建立統(tǒng)一、公平、競爭、有序的房地產完全競爭市場，是建立房地產市場長效機制的活力源泉

1. 深化改革，清除影響房地產市場健康發(fā)展的體制性障礙。中國共產黨第十八屆三只全會明確提出發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，但由于我國房地產市場化改革相對滯后，許多阻礙房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的體制性根源仍然存在，需要通過市場化改革逐步加以清除。市場機制在房地產資源配置中的作用還沒有得到充分發(fā)揮，房地產市場作為最重要的市場之一，其在整個宏觀經濟中的地位和作用不容小覷，這就需要我們通過不斷深化改革，進一步清除影響市場健康發(fā)展的體制性障礙，為充分發(fā)揮市場的決定性作用做好鋪墊。

2. 營造公平、公開、公正的房地產完全競爭市場，進一步完善價格、供求、競爭機制。在西方經濟學理論中，完全競爭市場是最有效率的，是最能充分發(fā)揮市場配置資源作用的市場類型。當然完全競爭市場是一種理想的市場狀態(tài)，現實中很難存在，但若要充分發(fā)揮市場的作用，就必須建立接近于完全競爭的市場。結合房地產市場自身的特點，在接近完全競爭的市場中，要擁有眾多的消費者和開發(fā)商，雙方都是價格的接受者而不是制定者，兩者競爭地位平等，且兩者的信息是對稱的，開發(fā)商加入或者退出市場完全自由，退出壁壘基本沒有。因此政府要努力營造一個公平、公開、公正的房地產市場，公平意味著開發(fā)商和消費者的地位是平等的而不是一方強勢的，房地產價格是供需關系決定的而不是一方壟斷制定的；公開意味著開發(fā)商和消費者之間的信息是完全透明和對稱的，兩者在這樣的前提下才會做出理性的選擇；公正意味著降低開發(fā)商進入的門檻和退出的壁壘，減少政府干預，使其進出市場完全自由。

可以說正是因為我們沒有建立起一個相對完全競爭的市場，才導致現在房地產市場承受著各種爭論和壓力。房價并沒有反映真實的供需關系，而是取決于開發(fā)商的壟斷程度，由此建立的定價機制與完全競爭市場的要求背道而馳，市場自然無法充分發(fā)揮其調節(jié)作用，導致市場失靈。市場經濟的發(fā)展充分證明，只有營造最接近于完全競爭的市場，才能最充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，才能使有限的資源得到最大效率的利用，才能在根本上保證房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。

二、 法律機制體制：健全房地產相關法律法規(guī)體系，完善現有法律法規(guī)和相關稅法，是建立房地產市場長效機制的制度保障

中國共產黨第十八屆四中全會提出了全面推進依法治國的戰(zhàn)略，“法令行則國治，法令弛則國亂”。公平、公開、公正的房地產市場更加需要健全和完善的法律體系來保駕護航。將我國房地產相關法律法規(guī)的健全與完善和房地產市場有機結合起來，可以起到“防患于未然”的作用。同時加強市場的監(jiān)督機制建設，保證房地產市場參與主體的公平公開競爭，同樣也是市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。

1. 首先要健全房地產相關法律、法規(guī)體系。我國房地產市場長期以來僅有《土地管理法》、《房地產管理法》 等少數法律，而《物權法》、相關稅法等法律又不專屬于房地產法律體系，因而對房地產市場的規(guī)范和約束作用有限。房地產市場既然作為市場經濟中的重要市場之一，就應該擁有較為健全完善的房地產法律發(fā)揮體系，可以考慮制定專門的《房地產市場監(jiān)管法》對市場進行有效監(jiān)管。

2. 其次要完善現有法律法規(guī)和相關稅法，加強其對動態(tài)市場監(jiān)管的針對性和可操作性。我國目前的這些法律法規(guī)頒布時間較早，重指導、輕操作，應該及時跟進市場變化，細化相關法律法規(guī)的內容，增強其可操作性。對于那些已經嚴重滯后于經濟和社會發(fā)展的法律法規(guī)，應定期進行修訂和更新。堅持統(tǒng)籌兼顧的原則，進行全面合理的安排，本著科學、有序的原則完善相關法律法規(guī)。在稅法方面，應該進一步完善與房地產相關的各種稅收種類。如開征房地產稅，加大對投機性房地產交易的征稅力度。征收土地保有稅和土地增值稅，通過征稅等方式，提高土地囤積成本，限制以投機為目的的土地交易，彌補市場缺陷。

三、 政治機制體制：政府應明確定位，輕干預，重監(jiān)管；嚴格依法行政，維護好市場秩序，是建立房地產市場長效機制的堅實基礎

在我國現行的房地產市場運行規(guī)則中，各級政府扮演著比較特殊的角色，他們首先是房地產市場的管理者，同時又是房價上漲的間接受益者，這種特殊角色決定了其既是“裁判員”又是“運動員”，既是“守夜人”又是“利益主體”的多重角色，造成了地方政府在實施房地產調控政策時具有很大的政策執(zhí)行選擇性。

1. 政府應明確定位，減少直接行政干預，加強對市場的監(jiān)管。在房地產市場發(fā)展的初級階段，政府的行政手段和政策因素對于市場的迅速發(fā)展起到了關鍵性的引導作用。而目前，我國房地產市場的發(fā)展已經比較成熟，應按照市場規(guī)律辦事，減少行政手段和政策因素的直接干預。隨著市場經濟的不斷完善和發(fā)揮作用，我國政府應逐漸將資源的配置權移交市場，實現從權利型、市場參與型政府向公共服務型、協(xié)調型政府的轉變。政府應該是市場規(guī)則的制定者及“守夜人”，而不是市場運作的當事人。由于政府對自身權利邊界劃分不清，認識不足，不可避免地在土地招拍掛等過程中，違規(guī)操作、干預市場行為等現象的不斷出現，尋租等腐敗問題的層出不窮。所以政府應明確定位，既不越位，也不缺位，減少對房地產市場的直接行政干預，加強對市場的監(jiān)管。

2. 嚴格依法行政，維護市場秩序。我國的房地產市場還很不成熟，存在諸多不足和缺陷，這就需要政府發(fā)揮其市場維護者的職能，不斷健全和完善市場，嚴格依法行政，維護好市場秩序。政府應當是房地產市場的直接監(jiān)管者，應明確自身的定位和功能，是做好服務而不是經營，保障市場機制的正常運轉。

四、 文化機制體制：房地產開發(fā)商和消費者需轉變觀念，住房消費向理性回歸，主動適應新常態(tài)，是建立房地產市場長效機制的重要保障

1. 經濟新常態(tài)下，房地產開發(fā)商需做好趨勢判斷，積極主動轉變發(fā)展方向和增長模式。針對新常態(tài)房地產市場出現的新特征、新跡象，開發(fā)商應主動改變過去以新房開發(fā)投資、銷售為主體的發(fā)展思路，轉變?yōu)椴粩嗵岣弋a品質量和效益，不斷提高自身的核心競爭力和創(chuàng)新能力。理性的房地產開發(fā)商，其最終的行為目標是實現房地產市場利潤最大化、市場份額最大化，并依據不同的市場需求而不斷調整其經營策略。在新常態(tài)下，開發(fā)商需做好趨勢判斷，積極轉變開發(fā)思維，提高企業(yè)競爭力。首先，開發(fā)商要做好趨勢判斷、投資選擇和謹慎發(fā)展。順者昌，逆者亡，如果趨勢和大方向判斷正確，只是賺多和賺少區(qū)別；而如果對趨勢判斷出現了錯誤甚至完全相反，那么再好的企業(yè)也難以生存下去。所以，趨勢判斷對企業(yè)未來的長遠發(fā)展來說至關重要。其次開發(fā)商需積極轉變開發(fā)思維。隨著房地產市場的持續(xù)調整，市場的供需關系已經由原來的供不應求調整為供大于求，開發(fā)商需要從過去的思維和發(fā)展中走起來，積極適應新常態(tài)下的市場，轉變開發(fā)思維。同時由于之前過度重視房地產的投資開發(fā)，忽略了房屋經營服務、中介服務等產業(yè)的發(fā)展，導致該市場的發(fā)育程度比較低，開發(fā)商可以考慮向該方向轉型。新常態(tài)下房地產經營、居住服務、房地產經紀和物業(yè)管理等將較快發(fā)展，在房地產業(yè)中的占比將不斷上升。房地產開發(fā)投資也將會由住宅投資逐步轉向旅游地產、養(yǎng)老地產等新興地產類型，由之前的重視眼前利益向重視長遠效益的方向發(fā)展。

2. 消費者需理性看待市場變化，主動改變傳統(tǒng)住房觀念。過去十多年來，房地產價格持續(xù)上漲僅是國民經濟快速發(fā)展的一種反映，非理性住宅投資理念是其快速上漲的一個重要原因。傳統(tǒng)的住房觀念刺激了人們的購房需求，再加上我國個人投資和理財渠道選擇余地少，使得居民購買住房的愿望更為強烈。但進入新常態(tài)后的市場階段，房地產價格的波動也將會是常態(tài)，消費者應理性面對市場這一變化，主動改變傳統(tǒng)住房觀念，比如鼓勵人們轉變買房理念為租房理念，使得租房成為買房的替代選擇。我國推行住房市場化改革以來，由于政策支持、行業(yè)發(fā)展和居民選擇等方面的原因，住房租賃市場與住房銷售市場發(fā)展失衡。隨著房地產市場相關法律發(fā)揮和稅法的健全和完善，居民住房消費理念將逐漸回歸理性，住房租賃市場也面臨著巨大的發(fā)展機遇。

五、 社會機制體制：構建多層次的住房保障體系，創(chuàng)新住房保障管理制度，是建立房地產市場長效機制的重要補充

中國共產黨第十八屆三中全會明確提出“健全符合國情的住房保障和供應體系”。住房問題是民生問題、社會問題，也是經濟問題、政治問題。構建多層次的住房保障體系，真正做到住有所居，滿足不同消費群體的住房需求，不僅關乎房地產市場的健康發(fā)展，更是影響社會穩(wěn)定和諧的重要內容。住宅問題不僅需要通過無形的手——市場來解決，也需要用有形的手———政府來解決。

1. 構建多層次的住房保障體系。從2010年開始，我國的保障性安居工程進入了大規(guī)模集中建設的階段，包括公租房、廉租房、經濟適用房、限價房等多層次的住房保障體系已經初步形成，覆蓋面明顯加大。在多層次住房保障體系中，政府應明確自身的責任，把主要精力從過去的市場調控，轉移到完善和構建多層次的住房保障體系上來。面對經濟新常態(tài)下住房保障出現的新問題和新矛盾，政府應進一步完善住房保障制度，加大建設力度，主要解決保障性住房供應不足、結構不合理、分配不透明的問題；要重點推動公共租賃住房的建設，使其逐步成為保障性住房的重要組成部分；同時還要加快各類棚戶區(qū)改造，進一步規(guī)范經濟適用住房、限價房等，逐步構建起具有中國特色的多層次住房保障體系，有效解決各類住房困難群眾的居住問題。

2. 完善住房保障動態(tài)監(jiān)督管理機制，創(chuàng)新住房保障管理制度。多層次的住房保障體系需要進一步完善住房保障的動態(tài)監(jiān)督管理機制，通過加快住房保障對象檔案的建設、完善有關數據庫和相關信息等方式，對已享受住房保障的家庭定期審核和動態(tài)管理，落實監(jiān)督管理責任，堅決查處騙租騙購、違規(guī)使用及占有保障性住房的行為。其次，要創(chuàng)新住房保障管理制度，健全相應的退出機制。推動住房保障工作延伸到街道社區(qū)，積極探索建立社區(qū)服務中心住房保障受理模式；在加大退出機制力度的同時，還應當通過提供低息購房貸款、稅費減免等優(yōu)惠條件，引導和鼓勵住房保障家庭主動退出，去市場上自行買房或租房，實現“居者有其屋”。

經濟新常態(tài)背景下，要求我們必須從過去的思維方式和發(fā)展模式中走出來，以更長遠的眼光、更寬廣的視角重新審視和認識未來房地產市場在國民經濟中的定位和作用，積極主動適應新常態(tài)。既要充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，也要做好政府主導的住房保障工作。逐步建立起引導房地產市場長效機制，而不是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，應找到病根，從本質上、制度上解決問題，不斷提升房地產市場抵御風險和抗干擾的能力建設，提升自身免疫力，才能從根本上保證房地產市場的平穩(wěn)運行和可持續(xù)發(fā)展。這對于未來中國保持宏觀經濟的健康穩(wěn)定，以及全面深化改革和全面建設小康社會目標的實現，具有至關重要的作用和重大的歷史意義。

參考文獻：

[1] 余凱.論我國房地產宏觀調控的長效機制的構建[J].城市發(fā)展研究，2008，15（5）：121-127.

[2] 敖華.關于我國房地產市場發(fā)展若干問題的理論思考[J].中國流通經濟，2005，（7）：30-33.

[3] 林志方.經濟全球化背景下我國房地產法律體系的完善[J].福州大學學報（哲學社會科學版），2013，116（4）：54-56.

[4] 陳小東.我國房地產市場秩序的法律規(guī)制與重構[J].商業(yè)研究，2011，407（3）：156-160.

[5] 蔡書凱.地方政府在房地產市場中的角色緊張及優(yōu)化策略[J].現代經濟探討，2014，（1）：13-17.

[6] 侍得廣，豐景春，王洪兵.中國房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[J].現代城市研究，2004，（2）：59-61.

[7] 張永亮，吳冰心.中國房地產市場利益主體矛盾及協(xié)調機制[J].生產力研究，2014，（9）：76-79.

[8] 秦虹.中國房地產市場發(fā)展展望[J].價格理論與實踐，2014，362（8）：17-19.

[9] 謝經榮.冷靜面對房地產市場新常態(tài)[N].人民日報，2014-10-23.

[10] 葉劍平，楊喬木.中國房地產市場改革新維度[J].探索與爭鳴，2014，（4）：63-66.

基金項目：山東政法學院科研發(fā)展計劃項目“新常態(tài)下我國房地產市場的供求關系研究”（項目號：2015Q14B）；中國人民大學公共管理學院研究生科學研究基金項目資助“城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一背景下公共財稅制度的革新研究”（項目號：2015010）。

作者簡介：朱莊瑞（1981-），男，漢族，山東省寧陽縣人，中國人民大學公共管理學院博士生，山東政法學院民商法學院講師，研究方向為房地產經濟與管理。

收稿日期：2016-08-15。