不動產登記數據整合技術要點分析研究

吳玉煒 毛金明 周智明 許廣軍

摘 要：該文通過將現有的分散存放、格式不一、介質不同的不動產登記信息進行規范整合，依據《不動產登記數據庫標準》整合建設不動產登記數據庫，為不動產登記信息管理基礎平臺運行提供數據支撐。

關鍵詞：不動產登記 數據整合 技術要點

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2016）04（a）-0099-02

建立不動產統一登記制度，是完善社會主義市場經濟體制、建立現代市場體系的必然要求，是推進政府機構改革和職能轉變、提高政府管理效率和水平的重大舉措，對于保護不動產權利人合法財產權利、建立現代產權制度、夯實社會主義市場經濟基礎具有重要意義。不動產統一登記數據整合工作是構建不動產統一登記平臺的基礎，主要工作包括土地、房屋、林木等權籍數據的整合，運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，基本實現不動產審批、交易和登記信息互通共享以及依法查詢。

1 空間數據整合

1.1 集體土地所有權宗地

將集體土地所有權的宗地、界址線、界址點和注記類空間要素提取形成集體土地所有權宗地空間信息，對應的屬性數據結構中在《不動產登記數據庫標準》的基礎上，增加原宗地號，將在集體土地所有權登記中產生的宗地編號賦值到原宗地號。屬性內容包括宗地代碼、坐落、面積單位、宗地面積、土地用途、權利類型、權利性質、權利設定方式、容積率、建筑密度、建筑限高、宗地四至、宗地圖、原宗地號等宗地描述信息以及與之關聯的宗地代碼、變化原因、變化內容、登記時間、登簿人、附記等宗地變化信息。

1.2 建設用地使用權宗地

主要對城鎮地籍調查、集體土地建設用地使用權以及宅基地使用權宗地登記的空間數據成果進行整理，保留宗地、界址線、界址點和注記層空間要素，屬性結構中在《不動產登記數據庫標準》宗地屬性表的基礎上，增加原宗地號，將在城鎮地籍調查和集體土地建設用地使用權登記中產生的宗地編號賦值到原宗地號。其他內容參照集體土地所有權宗地整合。

1.3 林地使用權宗地

將林地使用權宗地信息和地籍區、地籍子區信息進行疊加賦值，在屬性項中增加宗地編碼，并按照《城鎮地籍調查規程》中規定的編碼方式進行編碼。其他信息處理方法同集體土地所有權宗地整合。

1.4 宗海

在屬性項中增加宗海編碼，并按照不動產單元代碼編制規則中確定的宗海編碼方式進行編碼。

1.5 房屋數據整合

在數據整合前必須保證自然幢等空間信息的空間參考和城鎮地籍的空間參考一致，不一致的，需轉換保持一致。將房屋登記整理后的空間數據中只保留自然幢數據，與地籍區、地籍子區以及建設用地使用權的空間數據進行疊加后，在屬性表中增加宗地編碼，并將與之對應的宗地編碼進行賦值。

2 非空間數據整合

通過對整理后的非空間數據進行數據歸并、冗余數據剔除、信息補錄等操作，形成與不動產登記相關技術要求以及《不動產登記數據庫標準》要求相符的不動產登記屬性數據庫表中。

2.1 國有土地建設用地使用權登記信息整合

整理后的國有土地建設用地使用權登記信息，宗地編號、坐落、宗地面積、土地用途、權利類型、權利性質、權利設定方式、容積率、建筑密度、建筑限高、空間坐標、位置說明、四至描述等信息轉錄到宗地信息表中，并與空間數據關聯。將通過宗地編號相關聯的變化原因、變化內容、登記時間、登簿人以及附記信息的擴展屬性信息轉入到宗地變化情況信息表中，保留原宗地號保持關聯。辦理業務號、登記類型、登記原因、使用期限、取得價格、不動產權證號、登記機構、登記時間、登簿人、附記等信息轉入到國有建設用地使用權登記信息數據表中，并補充錄入要素代碼，保留原宗地編號，不動產單元號暫空。權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型等信息轉入到權利人信息表中，保留原宗地號保持關聯。將本宗地的地役權、抵押權、查封登記、異議登記的信息分別轉入到對應的數據表中，保留原宗地號保持關聯。

2.2 集體土地所有權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地信息整合

同國有土地建設用地使用權登記信息整合。

2.3 林權登記信息整合

整理后的林權登記信息，宗地編號、坐落、宗地面積信息轉錄到宗地信息表中，補錄土地用途、權利類型、權利性質、權利設定方式等信息，并與空間數據關聯。發包方、業務號、登記類型、登記原因、林地使用期限、森林/林木所有權人、主要樹種、株數、林種、起源、造林年度、小地名、林班、小班、不動產權證號、登記時間、登簿人、附記等信息轉入到林權登記信息數據表中，并補充錄入要素代碼，保留原宗地編號，不動產單元號暫空。林地權利人、證件類型、證件號、共有情況、權利人類型等信息轉入到權利人信息表中，并保留原宗地號保持關聯。將本宗地的地役權、抵押權、查封登記、異議登記的信息分別轉入到對應的數據表中，保留原宗地號保持關聯。

2.4 海域登記信息整合

將原記載的海域使用權信息導入到對應的數據表中，保留原宗海號保持關聯。

3 數據關聯

將整合后的空間數據和非空間數據進行關聯，用宗地編號把宗地和不動產單元進行關聯，用不動產單元編號把不動產和不動產權利關聯，用業務號實現不動產權利和登記過程的關聯，最終形成空間數據、非空間數據關聯，歷史和現狀信息清晰完整的不動產登記信息。

3.1 對于國有建設用地使用權登記、集體土地所有權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地登記、林權登記等

通過原宗地編號關聯相應的不動產登記權利信息、地役權信息、抵押權信息、查封登記信息以及異議登記信息，用新宗地編號對宗地編號屬性項賦值。

3.2 對于房屋登記信息

用原自然幢編號關聯邏輯幢、層、戶的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢編號對自然幢編號屬性項賦值，保留自然幢數據中的宗地編號到邏輯幢、層、戶數據表中。將通過房屋編號關聯整理相應的地役權、抵押權、查封登記、異議登記以及預告登記的信息補錄新的自然幢編號和宗地編號。

3.3 不動產單元編號

分類分宗按不動產單元編碼規則對不動產單元進行編號，同時補錄要素代碼、不動產類型選項、宗地特征碼、不動產單元狀態等信息。在宗地內通過宗地編碼建立和不動產單元的關聯關系，通過不動產單元編碼建立不動產單元、權利以及權利人之間的關聯關系，通過業務號建立權利和辦理過程的關聯關系。

4 結語

不動產統一登記數據整合工作是推進不動產統一登記的關鍵環節，是建立不動產統一登記平臺的基礎，政策性強、技術難度大，如果能夠正確處理好數據整合、編碼統一等關鍵性技術問題，能夠有效加快不動產統一登記工作的進程，并為全國不動產統一登記數據整合工作的推進提供借鑒。

參考文獻

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