論房地產開發決策和設計階段的成本控制

李軍

摘 要：隨著房地產業的進步與發展，房地產業已經躍居成為我國的支柱型產業。房地產業的競爭主體也演變成了以價格為首的競爭主體。在競爭如此殘酷的環境下房地產企業要想生存和發展，就必須得改變依靠房價升值為生存之本的盈利模式，走低成本支出的商業模式向新型企業方向過渡。也就是說企業必須能夠掌握自身的開發成本。文章以房地產項目開發前的決策和設計初的成本預算進行分析，目的是加大房地產項目在成本管理方面的可控性，保證經濟效益在企業中的最大化。

關鍵詞：房地產開發；決策；設計；成本控制

中圖分類號： F235.91 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）16-34-2

0 引言

設計和成本控制階段在投資決策期間的具體內容包括：規劃期間必須要重點考慮所使用土地的用地面積，建筑結構的密度大小，綠化的覆蓋范圍，以及消防設施的撲救面，日照時長，停車泊位等情況，控制好建設單位的造價。方案設計應以功能的實用性為準，例如，建筑設計特點符合環境要求，建筑的采光和通風的效果很好，滿足人群的購買能力性價比較高。另外在市場方面要做好租售價格，租售率以及物業成本的評估。做好財務的收支計算，綜合評估項目的可行性，并對項目風險做出預案。

1 房地產開發項目決策階段的成本控制

1.1 構建科學嚴謹的評價指標系統

1.1.1 對各種因素進行考量

例如：用地面積、建筑排列密度、建筑的容積、綠化覆蓋率、停車泊位、配套的市政公共設施、交通狀況等。

①制定正確的設計方案評價指標。在影響評價指標問題上房地產商應該對各種因素進行考量，例如：建筑的性價比、升值空間、設計理念、舒適度、配套設施等因素。

②制定科學的市場定位評價指標。市場預測數據和市場調查結果是房地產獲得市場評價指標的主要依據。評價指標最終的建立還要以房屋的出售價格，出租情況，買方以及物業費用的支出為參照。

1.2 技術與經濟相結合，擇優選擇方案

①需要對市場進行全面詳細地調查。全面了解市場需求，從建筑項目現有條件出發，充分發揮自身生產技能打造建筑使用功能的最大化，通過方案設計的各種比較，將技術和經濟完美結合，最終實現運用科技優先的設計方案。

②選擇最優的房地產項目設計方案。選擇一個切實可行的建筑開發方案是房地產開發的首要前提。在開發方案的選擇上首先要對方案進行全面的分析，并對各種可能的開發方案進行綜合的評價，通過計算得出切實可行的設計方案。方案在選擇比較過程當中要注重方案之間的可比性，確保效益與費用計算保持一致的原則，結合建筑本身的要求，最終優選出經濟的評價比選指標。

1.3 土地競拍價格控制

拆遷補償、契稅費用、土地使用價格等是房地產項目的土地成本占總成本的30% ～35%。因此要想控制土地成本，就必須在競標前制定全面的競拍計劃，確保成本的降低獲益的最大。在制定競拍預案之前，首先要計算出項目的投入成本結合市場行情并計算出銷售價格，從方案出售價格最低入手，算出土地成本的最終限額，得出參與競拍的底線，做到土地成本的控制。

土地競拍報價策略選擇的主要方法如下：

①最優價格法。對競得的土地進行部分開發隨后出讓，從中獲取高利，首選“最優價格法”，其操作內容是：細致的分析考察市場當中土地轉讓的行情，結合競拍成本和轉讓成本的支出情況通過計算得出回報率最高的價格。

②高價止剎法。具有一定的開發能力和經濟實力，競拍所得項目不需要轉讓開發的可采用“高價止剎法”。其操作內容是：在競拍土地過程當中無論競拍到什么程度價格都高于競拍對手，用經濟實力壓倒一切競拍者起到震懾止剎的效果。高價止剎策略就是把競拍底價分成若干部分，在每一次止剎過程當中分析競爭對手的心理變化，變化不同調整不同。

③謹慎跟價法。就是緊跟競拍者的競拍節奏，加價范圍不超過規定競拍值，當競拍者價格給出的范圍超過自身競拍底線時，則選擇棄拍。“謹慎跟價法”規避了競拍后土地價格的不可控性。這種策略多為資本較少的競拍者使用。

2 房地產開發項目設計階段的成本控制

2.1 實行概預算制度

①設計概算。設計預算是根據設計單位對可行性研究報告、投資預算以及項目建設合同等材料一起進行的投資設計。設計預算的內容包括，預算數據、可行性報告、建設合同等，都屬于投資設計。項目建設的總結是根據實際的建設圖紙和概算編制的設計完成的。總結完畢根據設計內容作出建設當中實際投資的最高限額，以此作為成本控制的參考依據。

②施工圖預算。設計單位進行施工圖設計首先要有批準的設計文件和設備訂貨單。在施工圖預算編制過程，設計單位要按照施工圖紙的說明書和預算定額進行，保證施工圖期間的成本可控，不超過最初的預算設計。

2.2 實施設計方案招標投標制度

運用競標投標的方法選取委托設計，對于房地產開發商來說不僅可以優中取優選擇到理想的設計單位，還可以保證切實可行的設計方案的產生。從而避免了因方案設計不足對房屋銷售造成影響，破壞單位長遠的經濟效益。

此外，要對設計方案的招投標過程進行嚴格的監管，避免各種作弊行為產生，同時為了更好的規范招投標行為，還需要通過專家評標團進行科學評定，從招投標的全過程著手，推進設計方案招投標工作的順利有序推進。

2.3 對設計過程進行管理

對建設方的工程師在質量體系文件的執行上是否符合專業設計要求進行監督。檢查其產品設計是否與合同要求相符，在設計要求當中開展組織計劃，并組織好各專業之間的銜接流暢，并組織檢查各個專業綜合技術方案，保證綜合技術方案的合理性；負責組織或監督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證等。

2.4 盡量減少設計的更改，爭取在較少的更改后定稿

項目的關鍵在于項目的設計，設計不足，會直接導致項目在實際建設中的虧損，因此必須要控制好項目設計之初的風險范圍減少項目不必要的損耗。當設計需要改動時，應采取論證和研究，得出結論后再確定新方案的執行，確保設計變動后成本的可控，最終滿足建設使用功能的基本原則。

此外，還需要強化施工圖紙的設計水平，對于設計團隊要提出嚴格要求，嚴禁使用設計水平較差的團隊，同時強調圖紙設計的嚴謹性以及科學性，圖紙設計要嚴格按照工程的實際要求進行，從實用性、美觀性以及科學性角度全面提升圖紙設計水平，確保圖紙設計，減少返修，以免造成不必要的更改。

2.5 成本管理人員的穩定性

成本管理是一個即復雜又艱巨的工作，因為房地產開發不僅手續多，時間長，還要處理大量的數據，這就要求成本管理人員一定要保持一個絕對穩定的工作狀態，只有成本管理人員穩定了，房地產開發工作才能有序的進行。

這就需要對成本管理人員給予一定的激勵政策，定期對管理人員進行必要的職業培訓，使其掌握更加全面的成本管理知識，同時提供可以給予管理人員具有競爭力的薪資待遇，從物質以及精神方面給予全面的鼓勵與激勵，從而更好的確保工作人員的工作穩定性與積極性。

3 結語

綜上所述，成本控制與項目建設之間的親密關系是決定房地產開發商是否市場競爭力的關鍵。項目建設的每個時期都離不開成本控制的存在，因為加大了成本控制也就提高了項目利潤，房地產開發商才會在價格競爭環境下得以生存。

文章全面細致的表明了房地產開發過程當中由設計之初到決策階段的成本控制方法及原則，為房地產開發項目今后的發展提供了切實可行的經驗。

參 考 文 獻

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