淺談深圳市保障性住房營運效益及資金管理

靳銀鳳

?

淺談深圳市保障性住房營運效益及資金管理

靳銀鳳

摘要：深圳市保障住房運營效益受供需不平衡、配套設施建設相對滯后等因素影響，致使城市保障性的安居工程建設發展緩慢。針對于深圳市保障住房運營實踐問題，再結合我國保障住房運營中存在的各種問題，對這些問題的解決進行系統的、全面的分析，是提高深圳市保障性住房運營效益的有效策略。并著重對保障性住房資金管理問題進行分析，目的是進一步強化深圳市保障性住房建設、管理，確保城市中低收入人群居住條件的改善。

關鍵詞：保障性住房；運營現狀；運營效益；資金管理

引言

保障性住房是為了改善城市低收入居民居住條件而建設的，主要包括廉租住房、經濟適用房和政策性租賃住房三種形式，是我國安居工程的重要內容。在深圳市政府的重視下，當前深圳保障性住房建設力度不足的問題得到了一定的解決，特別是2010年后，政府加大了對保障性住房的管理、投資力度，深圳市基本已實現“多渠道、多層次、廣覆蓋”的保障性住房建設模式，但是其他的一些問題還急需解決，才能更好的保障城市真正需要保障性住房的群體的利益和安居夢想的實現，

一、深圳市保障性住房運營現狀分析

深圳市保障性住房運營過程中的問題主要集中于以下幾個方面。第一，需求和供給的矛盾尖銳，一邊是渴盼保障性住房的家庭得不到理想的安居場所，一邊是為保障低收入家庭而建的保障性住房的銷售遭遇冷眼。一方面，保障性住房的申請較為復雜，需要的家庭往往要跑很多單位、蓋很多章子，而且最后還不一定能買到房子；另一方面，保障性住房的超標準建設，提高了房產總價，給真正有需求的中低收入家庭帶來了很大的資金壓力。例如，很多經濟適用房的面積都在90平米以上，一般申請經濟住房的家庭申請不到這么大的面積，超出的部分要按照商品房價格計算，整套房子買下了超出了家庭的住房預算，因此買房計劃就擱淺了。此外，廉租房的住房申請也極為復雜，且手續多、環境差，這就導致了保障性住房頻遭冷遇。第二，保障性住房建設配套設施相對滯后，一般保障性住房選擇的建設區域都是較為偏僻、地價偏低的地段，這樣才能有利于解決資金、融資等問題，同時也給居民帶來了出行難、上學難、就醫難等問題，居住區周邊的配套設施建設相對滯后。加之保障性住房后期管理成本、資金等問題，保障性住房的物業等方面也較為落后。第三，保障性住房分配問題復雜，一般情況下保障性住房是針對城市中低收入家庭的住房需求而開發的，而購買的往往是高收入家庭，保障性住房分配的公平性明顯缺位。一方面，保障性住房的建設、運營管理存在著一些漏洞，致使一些牟利者任意提高住房建設標準，甚至將保障性住房建成200多平米的復式樓、獨立小別墅等，這就導致了大多數需要住房的中低收入家庭沒有能力購買，保障性住房分配政策的公平性難以體現。另一方面，不排除有個別人以權謀私，導致保障性住房無法真正的交到有需要的家庭手上，導致保障性住房分配的公平性缺位。第四，法律、法規、政策的不健全，深圳市針對保障性住房建立了很多的法律、法規、規章制度等，問題是，這些法律、法規的執行力度小，執法阻力大，在保障性住房運營管理中還需要進一步建設和完善，以增強其約束力和管理效果。此外，深圳市經濟發展迅速，保障性住房的需求人群、申請程序等也存在多元化的變化現象，例如，深圳市畢業大學生、外來務工人員等對于保障住房的需求不斷的擴大，這就導致了原有的法律、法規、制度等跟不上形勢，難以有效的、公平公正的解決保障性住房建設、管理等活動中的實際問題。第五，深圳市保障性資金短缺、投資融資壓力大，這是我國保障性住房建設普遍存在的問題，一方面，保障性住房以廉價出租、政策性租賃形勢為主，租金收入微薄致使投資成本回收困難，需要很長時間才能回籠資金，這就造成了保障性住房融資困難的問題。另一方，政府雖然對保障性住房有投資建設的政策，可此項工程是一個浩大的工程，深圳市每年在保障性住房方面都有很大的投資，給政府部門也造成了極大的資金壓力。例如，企業用自有土地建房，政府回購再投入使用，這種投資周期長、收益難，且保障性住房配套設施建設的投入，也需要大量的資金，因此保障性住房資金短缺問題在短時間內很難完全解決。

二、深圳市保障性住房運營效益的思考

1.有效的解決供需矛盾

對于中低收入家庭而言，保障性住房是其在深圳市安居的最佳選擇，解決保障性住房供需矛盾的關鍵是讓真正有需要、符合條件的家庭，安心的買房、放心的買房、輕松的買房。第一，近一步提升政府部門的服務水平，為廣大的群眾辦好事、辦實事，將服務精神在保障性住房運營管理中充分的發揮出來。例如，申請購買保障性住房過程中，對于符合購買條件的家庭及時的落實其購買需求，注重政府辦事效率的提高和服務水平的提升。第二，客觀的對待保障性住房建設、管理的理論發展，一方面，積極的研究、借鑒其他國家、其他地區保障性住房建設、管理方面的先進經驗，結合深圳市保障性住房實際情況對其理論經驗加以完善、創新和應用。另一方面，加強對保障性住房的建設和管理，優化保障性住房運營的軟環境。第三，轉變政府住房保障部門對保障性住房的直接管理，使保障性住房運營管理多元化，例如政府統籌管理與企業分類分層次運營管理的結合，更好的保障了保障性住房運營效益的提升。

2.加強保障性住房配套設施建設

保障性住房配套設施建設也是提高城市居民居住水平的關鍵，深圳市對于保障性住房配套建設的措施是實施“三位一體”化管理，既“政府直管、業主代管、企業托管”將各方面的力量聯合起來，優化社會資源，尋求保障性住房建設的改革和發展之路。一方面，政府部門負責統籌社會力，引導社會力量參與保障性住房建設、管理，提高保障性住房建設、管理的檔次。另一方面，實施公開招標，引進先進的物業公司接手保障性住房的后續管理，優化保障性住房的居住條件。此外，政府部門制定了一系列的保障性住房建設、管理措施，例如，企業用自己的土地建房，政府對所建房屋進行收購，用以安置中低層次收入的人群，采用“定地價，競房價”的策略，確保保障性住房的建設和良好運營。此外，還有“競地價，限房價”策略，使保障性住房與其他商品房同處一個區域，其周邊配套設施的建設也相對的比較完善。

3.解決好保障性住房分配問題

保障性住房的分配關系著保障性住房供給與需求的平衡，關系著保障性住房在安居工程中積極作用的發揮。在深圳市，現在普遍采取多元化的住房分配方式，安居型商品房與公共租賃住房輪候辦法共同實施。安居型商品房主要解決中低層次收入人群的買房問題，使其有能力在深圳市購買自己安居的居所；公共租賃住房輪候辦法主要用于解決深圳市中低層次收入人群的住房問題，使其在深圳這個繁華的都市有安居之所，其目的都是為了給廣大的市民提供更好的安居樂業場所。此外，還應加強收入考評制度的建設，避免高收入人群對政府優惠房源的占有，確保中低層收入人群的住房利益，使其住房困難問題得以解決。

4.完善法律、法規及相關制度

法律、法規是確保一切活動規范化、科學化實施的關鍵，保障性住房運營效益需要法律、法規的保駕護航。一方面，重視保障性住房相關法律、法規的完善，增強法律、法規的執行力度，使保障性住房管理做到有法可依、執法必嚴。另一方面，注重法律、法規建設的與時俱進，針對深圳市保障性住房的發展及時的修整法律條款，落實相關的規章制度和改革措施，全面的提升法律、法規在保障性住房運營中的效益。此外，應強化社會監管，使保障性住房的運營更加透明化。例如，優化單位住房保障專員制度，使住房保障專員在解決城市中低層人群住房問題上有更突出的作用。又如，提高科技信息在保障性住房管理中的應用，提高保障性住房管理的運營效率，也使相關問題更直接的反應到負責部門，強化保障性租房運營過程中各種問題的處理效率。

三、深圳市保障性住房資金管理分析

資金問題是我國保障性住房面臨的普遍問題，也是較為難解決的問題，針對于保障性住房建設、管理過程中的資金問題，應采取一下管理措施。第一，積極的引進社會資金參與保障性住房建設，如采用政府收購保障性住房的方法、緩解保障性住房的供給壓力；又如公開招標引進社會力量參與保障性住房建設，總之，政府部門要和社會力量一起投身于城市安居工程，更好的解決中低層收入人群的住房問題。第二，更好的發揮住房公積金利用的后發優勢，促進保障性住房運營的快速發展，同時加快保障性住房資金的回籠速度，提高資金的有效流動，提高保障性住房運營的效益。第三，加快城市保障性安居工程建設，積極的改善城市居民的居住環境，營造一個良好的城市總體發展環境，使城市建設的資金問題得以解決，使保障性住房的融資問題得到更好的解決。第四，強化保障性住房資金管理辦法，實現這部分資金的專款專用，重視資金使用最大效益的發揮，提高社會監管和法律監管的力度，確保保障性住房資金管理的科學、有效。

四、結語

深圳市保障性住房運營管理有我國保障性住房普遍存在的問題，也有其特殊性，對于該市保障性住房運營效益的發揮與資金管理，應從當前深圳市保障住房建設、管理中存在的問題入手，依托相關理論和實踐經驗給予積極的、有效的解決。并且要明確保障性住房運營過程中問題解決的復雜性和政策實施的風險性，一方面要大膽創新保障性住房的運營管理辦法，向社會要資源，求取保障性住房的良好發展。另一方面要堅持仔細、小心的工作態度，從細節入手優化保障性住房建設、管理的效果，使其運營效果有所提高。

參考文獻：

［1］付蕾.保障性住房建設中的問題及經濟學分析［J］.北京工業職業技術學院學報，2013（01）：137-140.

［2］王琨.保障性住房建設運營中的企業參與問題研究［J］.城市發展研究，2013（03）：10005-10009.

［3］王德響，周慶.深圳市公共租賃住房建設和運營之我見［J］.中國房地產，2013（05）：23-26.

［4］馬敏達，朱艷杰，馬智利.我國保障房并軌后資金供給研究［J］.經濟體制改革，2015（01）：169-173.

［5］占思思，盛鳴.轉型語境下深圳保障性住房建設觀察與思考［J］.上海城市規劃，2014（03）：96-101.

（作者單位：深圳市龍崗區住房保障管理中心）