商業地產財務風險防范研究

鄭州工業應用技術學院 朱志鵬

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商業地產財務風險防范研究

鄭州工業應用技術學院 朱志鵬

摘 要：企業財務狀況的好壞會直接影響企業的發展，從而影響我國經濟的健康發展和社會的穩定，因此，對企業進行財務風險管理的系統和深入研究具有極為重要的意義。本文主要研究商業地產該如何有效地控制財務風險，從理論分析著手，結合國內外現階段關于財務風險的研究思路和研究方法，闡述了財務風險的成因以及主要特征、主要類型，并結合實際情況討論我國目前商業地產財務風險的主要表現，針對不同的情況做出相應的措施來防范財務風險。

關鍵詞：商業地產 財務風險 成因分析 防范與控制

1　商業地產財務風險的基本理論

財務風險是一種經濟上的風險現象，它在實物界和理論界都得到了廣泛的重視。在實際財務工作中，企業常常由于管理不善而遭到財務風險帶來的經濟損失，甚至可能會導致企業破產。因此，財務風險在理論界也漸漸上升為現代財務管理理論的核心內容之一。

對財務風險的定義上有廣義和狹義之分。

廣義上的財務風險是指，在企業財務活動中，受各種不可控因素的影響，在一定時期內，企業的預期財務收益與實際的財務收益不同，因而可能會蒙受的損失。一般包括籌資風險、投資風險、利率風險和匯率風險等。

狹義上的財務風險是指，企業因為舉債而給企業財務的成果帶來的不確定性。一方面，它提高了企業的收益，滿足了投資需要，擴大了規模；另一方面，它也增加了企業籌資的負擔。由于市場情況瞬息萬變，企業之間競爭激烈，這都可能導致決策失誤或管理措施失當，從而使籌集資金的使用效益有很大的不確定性，因此產生了籌資風險。只有負債經營的企業才存在這種狹義的財務風險。

筆者認為，財務管理的本質應體現在財務風險的概念中，即資金運動以及其所體現的相關經濟關系，它包含籌資風險，也包括理財活動的所有環節。也就是說，理財事務中，所有的不確定性因素給企業帶來的實際收益與預期發生偏離的可能，使得企業財務收益與預期發生負偏離，從而造成蒙受經濟損失的可能。

2　我國商業地產財務風險的現狀及成因分析

2.1我國商業地產財務風險現狀

商業地產運營是一種高投入、高回報和高風險的投資活動，加之我國商業地產起步較晚、基礎較差、規模小，和國外商業地產相比，我國的企業財務風險管理遠沒有實現規范化，很多商業地產的資產負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，所以，商業地產承擔著巨大的財務風險。再加上受國際經濟形勢和國家政策的影響，我國商業地產為求生存、謀發展而迫切需要解決的問題之一就是財務風險。

目前，我國商業地產的資產負債率平均值在75%以上，遠高于國際公認的60%的警戒水平。但在高回報率的驅使下，我國仍有很多商業地產不顧到期是否能償還本金及高額利息，盲目地、過度地進行各種籌資活動，大面額存單轉貸、借貸短期流動資金、資金空轉等，都為企業埋下了財務風險的隱患。其中，利率變動是商業地產多種財務風險中最為致命的風險之一。

受金融信貸政策不斷緊縮的影響，資本市場融資的門檻越來越高，本文認為，當前我國商業地產突出的財務風險，具體有以下幾個方面。

2.1.1降價促銷，回籠資金

近兩年來，商業地產形勢有所回暖，更有房產市場以降價促銷的方式來加快銷售進度，以加速回籠資金緩解資金壓力。個別樓市甚至打出7.5折優惠促銷，有的樓盤不惜打出買房送花園或送裝修的活動。

2.1.2土地轉讓項目日益突出

2014年以來，商業地產之間土地項目轉讓情況明顯增多，這與企業資金緊張，對未來市場信心不足有關。如某大型商業地產公開掛牌轉讓土地，被疑因為資金緊張。中國土地一級開發網的信息顯示，2014年5月份，中小型房地產業轉讓項目的信息就有45條，項目來自多個省份。這么多省份不同程度地出現這種現象，說明當前我國中小企業的資金十分緊張，財務管理存在比較大的風險隱患。

2.1.3商業地產經營活動的現金流凈值多為負值

企業財務存在風險隱患可以在企業財務指標上反映出來。從公布的房地產上市企業季度報告中可以發現，2014年第三季度經營性活動現金流凈值多為負值，其中不乏大型商業地產，這在某些程度上表明當前商業地產的現金流普遍比較緊張。

2.2我國商業地產財務風險的成因分析

企業的財務狀況體現了該企業所面臨的風險，所以從某種意義上說，企業面臨的風險有可能引發企業的財務風險。

2.2.1企業財務風險管理主體的局限性

受到決策者信息處理能力的影響，管理者不會總是做出完全正確的判斷。如果掌握的相關信息越多，做出來的決策就越正確。但受成本效益原則的限制，管理者不可能收集到那么多相關的信息，這必然會影響到決策的結果。

2.2.2信息不對稱性和不完全性

隨著計算機的不斷發展，企業所擁有的財務信息量越來越大，財務控制主體不可能完全擁有客體的信息。特別是商業地產，項目種類多且投資額大，投資決策存在很多變量，每個變量的小變化都可能會影響整個決策。在房地產投資項目中，委托者所掌握的信息永遠都少于代理者，這就是信息的不對稱性。所以，決策主體擁有的信息不對稱和不完整，是財務風險的主要成因。

2.2.3企業內部員工的“道德風險”

股東們的目標常常與經營者的目標發生沖突。一個是企業財富最大化，一個是個人利益最大化。這就是企業存在的“道德風險”問題。在一些企業更是存在為了應付相關管理部門的檢查，賬目僅僅是走形式。如此一來，財務報表便無法正確地反映出企業的財務狀況和經營成果，而企業決策者很難根據財務報表進行正確的決策，這就造成了企業決策的失誤。

3　探索企業財務風險的防范與控制措施

3.1籌資方面

商業地產屬于投資高且投資密集型的行業，所以便利的籌資途徑就顯得尤為重要。JY房地產公司對近十年的房地產業財務報告進行了研究，發現土地儲備量并不是房地產公司發展的關鍵，有些企業雖然有大量的土地儲備，但仍舊經營虧損。JY公司在長期的發展中不斷加強對融資風險的控制與防范，并制定了嚴格的籌資管理制度，主要措施如下。

3.1.1建立并保持良好穩定的銀企合作關系

JK公司因為一直秉承著誠實守信的經營理念，在努力創造經濟效益的同時，又積極地回報社會，所以樹立了較好的社會形象，因此與各大銀行都有著長期的、穩定的、互惠的戰略合作關系，這對于JY的發展至關重要。

3.1.2拓寬籌資渠道

企業融資不能僅僅依靠銀行，JY地產公司的融資渠道有多個方面，主要包括上市、股權收購、信托基金、引進外資、上市、合作開發、融資租賃、發行債券、私募基金等。多樣的融資渠道是企業長期發展重要的保障。

3.1.3籌資管理制度科學、規范、高效

JY房地產公司的資金來源主要有三方面：預收賬款、留存收益及長期銀行借款。資料顯示，JY公司的長期負債占總負債額的38%，長期還款壓力不大。JY公司安排了合理的貸款期限，并確定了企業最佳貸款額度，建立了合理的融資結構，并且有效控制了籌資成本。JY公司編制了五年期的滾動資金預算，每個月更新滾動一次，能夠實時預測未來一定時期的資金需求量，讓企業能夠及早安排資金。

3.2投資方面

商業地產的單個項目投資額大，所以一個房地產項目投資失敗，那么整個公司就可能面臨破產的風險。因此，企業必須高度重視每個項目的投資，JY房地產公司對投資風險方面的防范和控制有以下幾個方面。

（1）JY房地產公司容易受國家宏觀政策的影響，因此，公司專門設立了政策研究部門，該部門主要是在符合政府規定的前提下，研制相關政策的應對措施，為公司的投資規模及方向做出指導。

（2）JY公司在每個項目進行投資前都會做出充分的可行性、成本分析，并根據實際情況做出具體的市場調研、客戶定位和產品定位，以此來降低投資風險。

（3）JY房地產公司在共同投資方面統籌安排資源，與合作者利益共享，風險同擔，充分調動了投資方的積極性，爭取最大限度地發揮各自優勢以降低風險。

3.3日常資金運作方面

商業地產的資金量大，若發生資金短缺，那么公司將很難運作下去。JY房地產公司設立“資金結算中心”來應對資金運作中的風險，同時加強對現金流量的預測，保證借款能夠及時償還，這樣既保持了資金的流動性，又提高了資金的利用效率。與此同時，JY房地產公司也制定了催款措施，來往款項的管理和對賬要由專人負責，并按規定責任落實到人，并將其計入績效考核中來。JY房地產公司建立了客戶資信評價系統，加強了客戶資信管理，對于資信較差的客戶，公司規定了更嚴格的收款條件和更短的交款期限，以此來降低壞賬發生的可能性。

中國的房地產行業發展迅猛，但在行業高速發展的同時，管理者們也應該時刻警惕并關注企業財務風險，制定和完善企業內部的相關制度，并將其嚴格實施。盡管本文以大型房產企業JY公司為例分析了防范和控制企業財務風險的措施，但是，每個房產企業內部也要制定適合自己企業文化和企業發展的相應措施，以保證企業能夠在健康穩定的基礎上快速發展。

參考文獻

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中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）05（c）-145-02