房地產企業融資管理的困境和對策研究

程建

【摘要】改革開放以來，隨著我國城市化進程的加快及城鎮居民對改善居住環境的需求愈發強烈，我國房地產業獲得了歷史性的發展機遇，并取得了長足的進步。但是在房地產業發展壯大的過程中，房地產企業仍然面臨著融資管理帶來的諸多問題。本文首先闡述了房地產企業融資管理的重要性和作用，然后分析了現階段房地產企業融資管理面臨的困境，并分析其成因，最后針對相關融資管理問題提出對策和建議。

【關鍵詞】房地產企業 融資管理 財務風險

改革開放以后，隨著我國逐步放開原有對人口流動的控制，城市化進程大大加快。同時，隨著我國人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城鎮居民對改善居住環境的需求也愈發強烈。這些因素都推動了我國房地產行業快速發展，房地產企業的規模也越來越龐大。但是在房地產企業發展壯大的過程中，仍然面臨著融資管理帶來的諸多問題，尤其是在目前國家針對房地產業的宏觀調控大背景下，如何正確認識房地產企業融資管理的困境，尋找適合的融資路徑，對房地產企業而言顯得非常迫切和必要。

一、房地產企業融資管理的重要性和作用

（一）融資管理是房地產企業項目順利開發建設的重要保證

由于房地產項目一般都具有開發建設周期長、項目價值比較高、資金占用量比較大、資金回籠比較慢等特點，所以為了能夠保證房地產項目順利開發建設，就必須加強房地產企業的融資管理工作。通過認真籌劃、合理規劃相關融資工作，在項目需要的時候，能夠及時籌措到足額的資金投入到項目建設中去，不會產生由于資金短缺而影響項目建設，也不會出現大量資金閑置而出現增加資金成本的情況。

（二）融資管理是房地產企業項目成本的重要影響因素

房地產項目的成本主要包括土地出讓金、設計勘察費用、建筑安裝等工程費用、水電煤通信等配套費用，投入項目的資金數額巨大，單靠房地產企業的自有資金往往難以為繼，一般投入項目的大部分資金都是通過對外融資籌措的，財務費用也就構成了房地產項目成本的重要組成部分。所以，通過合理的融資規劃，籌措到合適的、成本較低的資金，對降低房地產項目的開發成本發揮著重要的作用。

（三）融資管理是房地產企業降低財務風險的重要手段

房地產業是一個資金投入大、回收周期長的行業，并且由于房地產企業開發項目的資金大部分是通過外部融資獲得，所以，在房地產項目開發建設過程中存在較大財務風險。由于房地產企業對外借入的資金都規定了嚴格的還款期限和還款金額，如果房地產企業負債較多，同時沒有經過良好的融資規劃，就可能導致不能歸還到期的借款本息，產生財務風險，影響房地產企業的預期收益與聲譽，嚴重的甚至危及房地產企業的生存。

二、房地產企業融資管理的困境及其成因

（一）房地產企業融資管理的困境

1.房地產企業資金需求量越來越大。目前，隨著國家對房地產項目的安全、環保等方面提出更高的要求，而新技術、新材料的應用，都在無形之中增加了房地產投資成本。同時，隨著房地產項目土地出讓金、建筑原材料價格和人工成本的大幅增加，使房地產企業進行項目開發建設的資金需求量越來越大。

2.房地產企業資金來源有限。如果房地產企業開發房地產項目需要的資金來源渠道比較多，就能夠緩解或減少房地產企業面臨的較大的資金壓力。但是，國家對海外資金進入我國房地產市場制定了一定限制條件，減少了我國房地產企業的資金來源。由于房地產企業的資金來源有限，有些房地產企業為了盡快變現以回籠資金，就必須加快施工進度，或使用一些技術標準不達標的材料降低開發成本等，這樣都會使房地產項目的質量難以得到保證。

3.房地產企業融資渠道比較單一。目前，雖然房地產企業的融資已經拓展到了資本市場，比如發行公司債券等方式募集資金，但是現階段房地產企業主要的融資渠道還是通過銀行借款來籌措資金，融資渠道比較單一。通過銀行借款進行融資，雖然具有手續簡便、成本可控等優點，但是隨著房地產行業融資規模越來越大及市場競爭加劇，也出現了房地產行業過于依賴銀行借款而產生的金融風險等一系列問題。

4.房地產企業融資難度不斷加大。近年來，由于我國房地產市場整體不太景氣，再加上國家實施的較為嚴格的宏觀調控政策，使得銀行等金融機構提高了對房地產企業的風險研判和預警，對于房地產企業，尤其是中小房地產企業的融資審查與核準也更加嚴格。同時，資本市場對于房地產企業的直接融資也沒有打開大門，這就造成了房地產企業，尤其是中小房地產企業融資成本的上升和融資難度的加大。

（二）房地產企業融資管理困境的成因

1.房地產行業進入開發的調整期。1998年實施房改政策以來，我國房地產行業煥發了蓬勃生機，使人民的生活環境和居住環境取得了很大改善。但是，由于規劃理念和地域發展不平衡等因素的制約，我國出現了房地產項目遍地開花的現狀，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造質量不高等。由于缺乏必要的標準和約束，一些房地產企業推向市場的精裝修房也存在裝修材料以次充好、不環保等問題，產生了很多開發商與客戶的矛盾。房地產價格非理性的上漲及大量空置房的產生，給盲目火熱的房地產行業降了溫，減緩它的發展勢頭，使我國的房地產行業進入了開發的調整期。

2.國家對房地產行業出臺較為嚴格的宏觀調控政策。自上世紀90年代末開始，我國的房地產行業進入了一種井噴式發展的階段，使房地產市場獲得了長足的進步，同時也使我國各地房地產的價格持續快速上漲，許多地方的住房價格遠遠超過了普通百姓的購買能力。在近年來國家對房地產行業進行嚴格宏觀調控的政策背景下，房地產企業的融資渠道進一步收窄，融資門檻進一步抬高，加大了房地產企業融資管理的難度。

3.我國房地產金融市場不發達。在發達國家成熟的房地產金融市場中，除了傳統的銀行借款外，更多的是通過其他的融資渠道，比如上市、公司債券、股權融資、產業基金、房地產信托等金融產品進行融資。同時，在成熟的房地產金融市場中還有著發達的二級證券市場，既可以吸引社會上閑散資金，使其獲得股利回報，又能夠解決房地產企業開發項目的資金需求。而我國房地產企業的融資主要是通過銀行借款，雖然也有通過信托、基金等渠道募集資金的，但是與整個房地產企業總的融資規模相比，只占較小的比例。而且，截至目前，我國大約30000家左右的房地產企業中，在滬深A股上市的房地產企業只有約137家，房地產企業通過證券市場募集的資金比例較小。

三、針對房地產企業面臨融資管理問題的對策

（一）發展房地產金融市場

在成熟的房地產金融市場中，應該是以通過發行債券和發行股票等直接融資為主，輔以銀行借款等間接融資。為了解決我國房地產企業面臨的融資管理問題，就要從我國房地產業較為混亂的融資市場的實際出發，大力發展房地產金融市場。通過鼓勵滿足條件的中小房地產企業上市融資，既可以募集到企業需要的資金，也可以提高企業的品牌和知名度。同時，也要加強國家對房地產金融市場的監管，確保房地產金融市場的健康有序發展。

（二）拓寬房地產企業融資渠道

拓寬融資渠道是解決房地產企業融資管理問題的重要保障，在保持銀行借款等傳統融資渠道的基礎上，房地產企業應該積極拓展其他諸如上市融資、股權融資、債券融資、房地產信托融資等融資渠道，使房地產企業募集所需資金時有更多的選擇，既降低企業的營運風險，同時也可以分散銀行等金融機構的風險。

（三）加強房地產企業融資管理

對融資管理面臨的問題，房地產企業需要不斷提升自身融資管理能力，加強融資管理。首先，房地產企業要根據公司項目開發計劃，科學合理的測算公司在未來一段時間內的資金需求量，進而根據自身的營收情況確定公司的融資規模。其次，房地產企業也要熟悉各種融資渠道的利弊，選擇適合自身的融資方式。然后，房地產企業還要加強融資結構管理，充分考慮優化資本結構，降低財務風險和融資成本，促進企業健康發展。

（四）制訂房地產企業中長期融資戰略

房地產項目開發周期長、資金占用量大，企業在經營過程中承擔著巨大的風險，為了解決房地產企業融資管理面臨的問題，制訂房地產企業中長期融資戰略是非常必要的。房地產企業要認真分析、研判市場環境和國家宏觀調控政策對房地產業的影響，同時，根據自身條件預測企業未來的發展狀況。根據企業中長期發展戰略，制訂中長期融資戰略，既要避免項目開發過程中出現資金周轉困難的情況，又要合理安排資金，提高資金的使用效率和效益。

參考文獻

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