房地產企業成本管理存在的問題及對策

毛航

摘要：當前留存于房地產企業內部的粗放型成本管理模式，已經無法有效適應社會經濟不斷變化發展的需要。尤其在房地產行業進入發展低潮期的當下，房地產企業更應該轉變成本管理理念，利用現代化的成本管理方式，來提升自身的成本管理能力，通過有效的成本管理工作，降低企業的整體運營成本，提高企業的抗風險能力。讓企業在復雜多變的市場競爭環境中立于不敗之地。

關鍵詞：房地產企業 成本管理 問題對策

近年來，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度的，房地產行業整體的發展速度減緩。房地產產業在往日繁榮發展表象下，也隨著拿地成本的不斷提高，整個產業也逐漸成為高風險行業，存在的企業管理問題也逐漸顯露。成本管理就是其中亟待解決的問題。當前的房地產企業只有切實認識到成本管理工作的重要性，對企業的成本管理工作進行系統梳理和有效整頓。在行業發展的困倦期，進行成本管理工作的反思和總結，才能在下一個行業發展的高潮期中，獲得更長足的發展，實現房地產行業整體的穩步前進。

一、房地產企業成本管理的問題

（一）未結合項目的實際進行成本投入

對于房地產行業來說，其產品的開發和營銷不同于其他行業，有其特殊性。房地產企業的產品的位置一般固定、開發的周期長、項目造價較高。因此對于房地產企業來說在每一個項目開始之初，對項目開發位置的選定顯得尤其重要，項目開發位置選擇的優劣，直接關系著，后續工程的開展、產品的營銷效果和企業經濟效益的達成。但是目前大多數的房地產企業，在著手項目的建設前，沒有切實的對項目開發地，進行實際的摸排，沒有對項目用地周邊的環境、潛在消費群和未來發展潛力進行一個有效的定位，項目盲目拿地，匆忙上馬，造成項目完結后的，難以在計劃期內達成預計銷售目標，讓企業的資金壓力增大，經營陷入困境。其次在具體的工程建設中，沒有充分結合項目實際，來進行項目工程的投入，片面追求工期進度，急于加大工程人力和物力的投入，造成項目施工過程中的資源浪費的現象時有出現，同時由于監管力度不到位，造成工程在建造材料方面缺少保障，單依靠項目工作人員和供應商的個人職業道德來保證項目的質量，項目質量的可控性不足。

（二）未建立有效的成本信息動態連接

房地產企業的項目耗時長，會涉及到的問題是多方面的，如果企業缺乏全面有效的動態成本信息庫，未建立項目各環節之間信息的動態連接，就必然無法及時發現很多問題，第一時間解決問題。一個運行完備的動態成本信息庫，應該在貫穿在項目完成的始終，為企業的事前計劃、事中管理、事后反饋提供信息支持。但當前大多數房地產企業沒有把成本管理的理念運用到企業的日常運行過程中，對項目的評估和反饋不足，造成企業財務的實際價值和賬面價值不對應，讓財務蘊含的價值信息存在失真現象，不利于企業管理者做出正確的企業發展決策，對企業的長期穩步發展造成阻礙。同時多數企業的成本信息只局限在企業的內部的小范圍內，沒有與市場建立有效的溝通和對接，造成產品價值和市場需求的脫離，存在盲目投資的情況，企業由于缺少市場的理性思考，往往容易出現行業跟風現象，造成重復性投資，這樣既不利于企業降低成本、提升經濟效益，也不利于房地產行業整體的有序健康發展。

（三）未進行經濟活動成果的成本評估

房地產企業的成本管理，為對經濟活動成果進行有目的性的成本評估。只單提企業的項目收益，不進行成本的核算評估，會讓企業陷入盲目的追求高質量的誤區，也不利于形成良性的企業競爭機制。當前部分房地產企業對項目完結后的成本核算和評估工作，沒有引起足夠認識，造成企業的成本信息缺乏完整度，也不利于企業成本管理經驗的積累。同時由于成本評估的缺失，造成企業在進行項目評價和人員獎勵的時候，沒有可以依靠的信息數據，讓企業的內部獎懲機制失靈，不利于企業內部良性競爭的，降低企業人員的工作積極性，不利于企業內部團結，讓成本管理的工作陷入僵化。

二、房地產企業成本管理的對策

（一）加強對成本投入的管理

房地產企業的成本管理工作，不是單靠某一部門就能圓滿完成的事情，它需要企業內部各個部門的協調配合和共同努力。企業的各個部門如項目規劃、市場銷售、財務管理等，在各個項目開始之處，就要進行通力配合，共同為企業經濟效益的實現做出自己的貢獻、履行自己的職責。讓項目用地位置的選擇，是在依據企業發展實際和市場發展前景的基礎上，做出的科學合理化選擇，在對項目用地位置進行實際踩點后，依據用地位置的優勢，進行企業的項目規劃，這就保證企業的項目規劃有切實可靠的真實數據作為參考，讓項目規劃能落到實處，減少項目規劃開展后遇到現實阻力的可能性，讓項目能夠得到有序開展，也為項目過程中成本管理工作打下良好的基礎。在項目實施過程中，房地產企業在依據規劃進行工程建設的過程中，還要時刻關注市場情況的變動，依舊市場部門的實時數據，適當的調整工程建設的成本投入構成，讓工程的原材料構成在價格上更具優勢，如近段時間鋼材價格優惠，就先進性鋼材原料的購進，實現成本投入總值的降低。通過相關部門的有效信息的連接互動，可以為決策者提供更多的信息支持，讓企業決策趨于優化。

（二）引進先進信息管理系統

在信息化高速發展的情況下，大多數房地產企業認識到了進行成本管理信息化系統建設的重要性，但是目前由于房地產行業對成本管理信息系統化的探索不夠，研究不足，使得企業在成本管理中采用的信息準確度不高，實效性不強，降低了企業的成本信息質量，不利于成本管理工作的順利實行。在實際的工作中，房地產企業應該加強企業成本管理軟件的更新升級，加強企業對IT人才的引進，把IT管理軟件運用到企業的成本管理工作中，讓信息的管理更加的有序和規范。房地產企業的成本管理軟件要結合企業的實際情況，同時與企業的成本控制有機結合，業通過成本信息管理軟件，讓各部門之間的信息能得到有效的互通，激發企業活力。優良的成本管理軟件本身應該蘊含著先進的管理理念和管理方法，它在給企業的管理工作提供幫助的同時，還可以推動管理層的工作方式的革新，促使企業的管理層能主動的把企業內部的信息和外部信息，進行橫縱向比較，做出綜合分析，讓企業的決策更為優化。

（三）積累成本評估的經驗數據

房地產企業通過有效的成本評估，可以積累工作經驗，杜絕問題的重復發生，有效節約企業成本，提高經濟效益。企業的成本評估工作要往精細化方向發展，要把涉及到企業成本投入的部分，進行梳理和分類，并對房地產開發過程中，各項建安成本開支，進行預算評估，把總造價細化，控制總成本。以標準的會計處理方式，進行數據整合，并入到企業的財務系統中，以財務會計的手段，來加強成本的控制力度，同時對資料原件進行歸檔留存，便于決策層的審查、核對。同時把成本評估數據，納入到對項目的總體評估和相關工作人員的獎懲中，在部門內部形成良性競爭的企業風氣，通過把成本管理工作的成效和企業人員的實際收入相掛鉤，杜絕企業資源的人為浪費和企業人員違規違紀現象的發生。企業的管理者可以通過成本評估的數據研究，對已完成項目的成本和投入比值進行細分和歸類，知曉企業經濟效益實現的主要來源，以此為指導，來開展未來的項目工作，提高未來項目的獲利可能性。

三、結束語

中國夢，既是實現中華民族偉大復興的夢，也是實現中國人民安居樂業的夢。只有住有所居，才能保障社會的平安和諧，讓人民安居樂業的夢想落到實處。在大力推行中國夢，實現中國夢的今天，房地產企業只有從成本管理的角度入手，切實解決企業內部存在的成本管理問題，才能好的應對外部環境的變化，實現企業的長期穩定發展。

參考文獻：

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