險企布局養老地產的戰略分析和研究

摘要：我國正嚴重面臨著人口老齡化速度加劇，家庭結構改變，老無所養等一系列問題。用怎樣的養老模式來應對這一現象成為一大課題。作為險企，由于其保險資金穩定、長期的特殊性，如何發揮其資金上的特殊優勢，尋求更多元化地投資渠道進入該領域值得我們關注和探索。本文從養老地產的概念出發，結合國內外針對養老地產所不同的發展路線，對險企布局養老地產的戰略進行分析和研究，并對今后我國持續發展養老地產給出相應的建議。

關鍵詞：養老地產；老齡化；發展模式；對策建議

中圖分類號：TU24；C913.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-0000-02

一、緒論

1.研究背景

中國老齡化的現象日趨嚴重，與此同時養老地產卻越來越多得到各路資本的青睞，各大房企、地產公司等競相蜂擁而入。與此同時，險企作為其資金的特殊性也開始布局養老地產，養老社區便是典型。

目前全國各大養老機構由于床位有限，并且無法提供優質的服務。而越來越多的老年人已經不滿足于其提供的最基本的生活服務，不同層次的老年人有不同層次的需求。誠然，在老齡化的背景下，確實養老地產充滿了商機，但是如何可持續地發展對養老機構是個巨大的挑戰。養老地產在國內尚屬于新興行業，沒有前人的經驗可以參考和復制，不管是運營模式，還是老百姓的社會觀念都存在不確定性因素。此外，養老地產屬于資金密集型行業，對現金流的周轉要求非常高，并且一旦形成規模的養老社區其后期的維護成本、人力成本等都十分昂貴，這些都是擺在險企等機構面前的難題。

2.研究方法

本文通過閱讀相關文獻，收集關于險企布局養老地產、開發養老社區的資料，通過養老地產在我國發展必要性的論證，對險資布局養老地產進行戰略分析。其次，本文采用深入訪談的方法，對相關保險機構的同事進行訪問和了解，掌握養老地產的屬性和市場的發展規律。最后通過一些數據的收集和整理進行數據分析，并對養老地產的今后發展給出相應的對策和建議。

二、養老地產的概念界定

養老地產，顧名思義便是老年人居家養老的住所，是一種盈利性的老年住宅。它結合了養老服務，養老社區、房地產項目開發、商業地產項目運營、金融產品（保險）等屬性。養老地產實現了品質地產和優良管家服務的有機結合，以養老住宅為基礎，附加護理院、醫院、娛樂中心、超市等配套設施。同時集護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務等概念于一體，依靠實物租賃等經營方式加上一些商業配套和養老專業化的增值服務，實現自身長期的盈利和持續的發展。

三、國內外養老地產的的現狀和發展模式

1.發展養老地產的必要性分析

目前我國已經成老齡化嚴重的國家，據人口調查，2001年，我國65歲及以上老年人口占比達到7.1%，而2014年中國65歲以上人口數量已經達到13755萬人，占全國比重10.1%。預計到21世紀中葉，我國老年人口將達到4億，約占總人口的26.53%。雖然老年人群越來越多，但與此對應的老年人居住場所環境卻越來越差，配套設施落后，住所陳舊。在北上廣等一線城市，很多追求高品質生活高收入的老年人群體已經不滿足于其基本的生活需求和保障，并且他們對市場上養老產品和服務也提出了更高的要求。當前“獨立”了的老年人希望能有符合自己生理特點、心理特點并集老年休閑、健康、學習與生活為一體的全新的養老模式的出現。這類有能力而且有愿望追求自己想要的生活的老年人，正是中國社會養老模式實現現代化、休閑化、康復化、產業化的最大推動力。而建立一種符合中老年人生理與心理特點，具有完整養護功能與養護體系的全新養老模式就成為了社會各界孜孜以求的目標。在我國傳統觀念里，大家都認為養兒可以防老，但是隨著我國經濟的不斷發展，家庭結構的變化，老年人除了保障自己最基本的衣食住行之外，對精神層面的需求越來越大。雖然目前大多數的養老模式還是以居家養老為主，但隨著家庭結構的不斷變化，將會出現更多一個家庭至少撫養四個老人一個小孩的局面，甚至于還會出現老人和子女身處兩地無法照顧的情形，那將會出現很多空巢老人的狀況。當今社會競爭壓力巨大，年輕人每天都在忙碌奔波于工作而沒有精力去顧及老人。可見，未來機構養老將是一種趨勢。按照國際通行的5%老年人進入機構養老的標準，2011年我國有650萬個床位空缺。目前全國取得養老護理職業資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。因此，養老地產的發展趨勢及現狀都給企業投資帶來了很大的機遇，市場潛力巨大。

2.險企為何紛紛布局養老地產

首先，保險公司的資金具有其特殊性，壽險資金具有長期穩定的現金流，并且其投資回報率非常穩健，養老地產的投資也體檢了險企投資多元化的一面，它不受經濟波動周期的影響，相當于發行了一個長期的企業債券，這是解決險企資產負債期限錯配的有效途徑。養老地產作為一種剛性需求，同時又與資本市場關聯度較低，投資回收期長且收益均衡穩定，因而投資養老地產可以較大程度地規避資本市場波動所帶來的風險，以保證保險企業的資產收益。

其次，養老地產向上對接年金保險、養老保險、醫療保險等保險產品，能夠推動保險產品的不斷創新，同時帶動下游護理服務，老年醫學、健康管理等產業，從而有效地擴大和延伸壽險的產業鏈，整合資源。

最后，保險公司背后其強大的銷售團隊和客戶資源，也是其核心競爭力的體現。

3.國內養老地產發展情況

由于國內養老地產行業還屬于新興行業，運作并不成熟，但是這不改變各路機構對養老地產的資本投入。從2006年至今，各家房地產開發商、險企、私募股權投資基金、實業以及國內外一些知名的護理服務機構紛紛投資其中，在北上廣等一線城市布局養老地產。險企中首當其沖的便是泰康人壽，其很早就開始布局養老地產，從深耕壽險業務到如今的保險、醫養、資管三大服務，而泰康之家旗下養老社區的運營秉承著“從搖籃到天堂”一條龍的服務。泰康人壽在養老地產產業中可謂走在了行業的前列。

4.國外養老地產發展情況

國外人口老齡化較中國來的更早，所以其養老產業也運營的比較成熟。憑借著豐富的運作經驗市場上可以提供各式各樣的種類繁多的養老地產，包括老年社區、老年公寓、公立養老院等各種形式。國外老年人的住所一般都是按照特殊的需要而設計建造的，室內溫度、窗戶、樓梯、浴室、衛生間、灶具等都有特殊的標準和安全要求，以適應老年人的特點。國內的養老機構應當借鑒國外養老地產的運作模式，學習他們的先進理念。從而更好地投入到自身領域的發展之中，少走一些彎路。

四、促進我國養老地產發展的對策和建議

1.滿足不同層次客戶需求的養老地產發展模式

做到有針對性的開發項目，避免盲目跟風。針對不同層次的老年客戶，選擇不同需求的養老模式。例如，高收入高消費群體的客戶，開發具有顯著特色的商業養老地產項目。中低收入階層的老年客戶，可由政府牽頭開發以保障型為主的養老地產項目。

2.支持和完善養老產業鏈的建設

養老地產不僅僅是房地產開發商一家的事業，而是一個涵蓋交通、住宅、醫療、護理、養生、娛樂、休閑、運動、購物的產業鏈條，尤其是醫療護理行業，是養老產業鏈條首當其沖的主角。建議在各地的地方建設規劃中體現出對養老產業鏈條的規劃和政策扶持。

3.多管齊下，加大民間資本的參與

養老地產普遍具有投資金額大、資金回收期長的特點。目前我國大部分養老地產開發商迫于資金壓力，希望項目建好以后馬上就賣掉，讓資金快速回籠，對后續運營重視程度不足，降低了運營質量。按照目前保監會政策，險企投資養老地產被限定在“只租不售”范圍 ，這給一些保險公司也帶來了資金上的壓力，如果完全按照租賃模式，對于投資人來說投資大、收益低、周期長，很難調動社會資本投入的積極性。而消費者不喜歡租房，更偏好購買，居住在自己家里。因此，養老社區應“可租可售”。 對于機構養老，一定要鼓勵民間資本參與，加大市場化改革力度，制造和維護一個民間資本進入的良好與公平的市場環境。

4.盈利模式有待創新

目前，險企一般采用兩種運營模式，一種通過投保購買養老保險產品與養老社區銜接，購買產品之后能夠直接享受養老社區的入住服務。另一種是通過實物租賃的模式來實現收益。

由于險企被禁止出售養老地產的項目意味著投資的回報周期將被拉長，投資方的資金和后期的運營將產生壓力，這勢必會影響險企的收益。

因此，作為盈利性的機構，險企務必要探索出一套可持續運營的盈利模式，確保獲得長期穩定的收益。

五、結論

在中國，保險公司最適合做養老地產，而養老社區又是養老地產的一個創新案例。這一模式由中國保險公司來實踐，將使壽險產業鏈拉長20年，是對保險商業模式的一大創新和發展。伴隨著中國經濟的崛起及保險行業的快速發展，中國保險市場不斷產生新的需求，促使保險業必須不斷創新。在有關政策的扶持下，保險公司投資醫療、養老、健康產業的經驗將在市場中逐漸成熟，相關的投資模式也將逐步優化。中國已經步入老齡化社會，養老社區必將是中產家庭的全新養老方式。

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作者簡介：關超俊（1987-），男，漢族，本科學歷（碩士在讀），中國社會科學院研究生院金融專業在職在讀碩士研究生，現就職于泰然金融擔任保險項目主管，主要從事海外保險項目管理工作，獲得證券從業資格證、基金從業資格證。